Giá chung cư tại Hà Nội sắp vượt TP HCM?

CBRE dự báo, trong 1-2 quý tới, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP HCM. Mặt bằng giá thị trường thứ cấp ở TP HCM vẫn đang cao hơn Hà Nội nhưng trong tương lai nếu thị trường sơ cấp Hà Nội tăng giá và vượt ngưỡng, thị trường thứ cấp cũng sẽ theo xu hướng này.

Giá tăng nóng chưa hẳn là dấu hiệu tốt

Chia sẻ tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá”  diễn ra mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, giá bất động sản tại TP HCM đã “lên đỉnh” và tăng khá mạnh trong suốt khoảng thời gian từ năm 2019 đến nay.

Riêng tại phía Bắc, chu kỳ khoảng 5 năm trở lại đây được đầu tư hạ tầng rất  mạnh, tạo động lực tăng trưởng kinh tế, kéo theo sự phát triển đô thị. Thị trường bất động sản nhờ đó cũng được kéo lên, dẫn đến nhu cầu đầu tư, nhu cầu nhà ở rất cao.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng nguồn cung trên thị trường đang khan hiếm, Hà Nội là một trong địa phương dẫn đầu về việc không có dự án mới được phê duyệt trong khoảng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung thấp trong khi nhu cầu rất mạnh, dẫn đến giá bán bị đẩy lên cao. Đây là quy luật thị trường dễ hiểu.

"Việc biến động tăng giá ở các khu vực ven đô, hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây theo tôi không phải dấu hiệu tốt của thị trường. Thị trường đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng", chuyên gia nêu quan điểm.

Hiện nay, nguồn cung tại thị trường Hà Nội đang ít nhưng phục vụ chủ yếu cho các hoạt động đầu cơ là chính, chưa có các dự án đáp ứng những nhu cầu thực của người dân, cả kể về nhu cầu nhà ở hay nhu cầu đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, theo ông Đính.

Trong khi đó, thể chế hiện nay chưa kích thích việc đầu tư phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thể chế đã và đang được điều chỉnh, kỳ vọng giai đoạn tới việc phát triển nhà ở xã hội giai đoạn tới sẽ tốt lên. Tuy nhiên, giai đoạn này đang thiếu rất nhiều nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ.

"Chúng ta đừng thấy rằng thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng mà cho là dấu hiệu tốt. Giá nhà tăng cao gây ra rất nhiều hệ luỵ. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất, những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm. Vấn đề này Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp", ông Đính nói.

Giá chung cư tại Hà Nội sắp vượt TP HCM?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, cũng chia sẻ những số liệu về thị trường chung cư tại hai địa bàn lớn thời gian qua.

Nếu như 3-5 năm trước đây, mặt bằng giá phân khúc căn hộ tại TP HCM cao hơn trung bình 15-20% so với Hà Nội. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội đã lên cao hơn nhiều, khiến chênh lệch giá giữa hai thị trường thu hẹp đáng kể. Hiện, mặt bằng giá phân khúc này tại Hà Nội chỉ còn thấp hơn khoảng 3-4%, tương đương 2 triệu đồng một m2 so với TP HCM.

Giai đoạn từ quý I đến quý III, tốc độ tăng giá mặt bằng chung cư ở Hà Nội đạt ngưỡng rất cao, trung bình mỗi quý tăng từ 18% đến 26%. Trong khi tốc độ tăng giá của TP HCM thấp, thậm chí giảm trong quý đầu năm.

Lý giải điều này, ông Kiệt cho rằng vấn đề xuất phát từ khác biệt nguồn cung giữa hai thị trường. Trên thực tế, chung cư TP HCM khó có dư địa thay đổi giá nhiều do nguồn cung mới hạn chế. Trong khi đó, khu vực thủ đô nhờ có nguồn cung ổn định cùng với sự dịch chuyển của nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân ra khu vực phía bắc, nên ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh.

Theo đó, CBRE dự báo, trong 1-2 quý tới, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP HCM. Mặt bằng giá thị trường thứ cấp ở TP HCM vẫn đang cao hơn Hà Nội nhưng trong tương lai nếu thị trường sơ cấp Hà Nội tăng giá và vượt ngưỡng, thị trường thứ cấp cũng sẽ theo xu hướng này.

Trong khi đó, lý giải nguyên nhân bất động sản tăng cao, sự khan hiếm nguồn cung những năm qua, theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land, là một yếu tố khiến mặt bằng giá thị trường lên cao. Quốc hội và Chính phủ đã nỗ lực trong việc ban hành các chính sách thông thoáng hơn, qua đó kỳ vọng tháo gỡ được điểm nghẽn.

Theo Vân nói 2-3 năm qua, các chủ đầu tư rất khó để có những sản phẩm sở hữu pháp lý "sạch" cho người mua. Giai đoạn vừa qua, phần lớn đều tập trung vào việc hoàn thiện các hồ sơ pháp lý.

"Với sự rõ ràng hơn về chính sách, trong năm 2025-2026 trở đi, chúng tôi cho rằng nguồn cung sẽ được khai thông và có những khởi sắc nhất định. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ rất khó quay lại thời điểm 2018-2019 khi mỗi năm có gần 35.000 căn hộ được tung ra thị trường", bà nói. Hai năm qua, các chủ đầu tư chỉ có thêm khoảng 5.000-7.000 căn hộ mới mỗi năm.

Về mặt bằng giá, bà khẳng định chủ đầu tư luôn kỳ vọng mức giá hợp lý. Sự tăng trưởng quá nóng không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

"Tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ mang tính chất bền vững hơn. Việc bất động sản hình thành một mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi. Chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà cũng hoàn toàn chịu thiệt thòi", bà Khanh nói.

Trên thực tế, giá bán bất động sản dựa trên nhiều yếu tố đầu vào khác nhau. Đơn cử, hiện có rất nhiều dự án không được phê duyệt về sử dụng đất, và đây một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cấu thành nên việc định giá đầu ra. Một yếu tố khác có thể kể đến là việc ban hành bảng giá đất mới, các cơ quan ban ngành sẽ có những tính toán để các dự án nằm im 3-5 năm được tính tiền sử dụng đất.

Đứng từ góc độ chủ đầu tư, bà Khanh nhận định, giá bán sẽ phải cân đối dựa trên chi phí đầu vào. Tuy nhiên, mức giá nếu cao vượt quá khả năng chi trả người mua nhà sẽ ảnh hưởng đến sức cầu thị trường.

Lời khuyên của bà với người mua nhà, là cần bình tĩnh phân tích giá trị và mức giá bỏ ra tương xứng hay chưa. Đứng trên góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua bất động sản ở "đỉnh" thị trường.

Hồng Quang