Sau giai đoạn tăng giá thần tốc năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại. Giá chung cư và đất nền bị đẩy lên quá cao khiến dòng tiền đầu tư dè dặt hơn, nhiều nhà đầu tư chọn "đứng ngoài quan sát" để tránh rủi ro đu đỉnh. Sự thận trọng lan rộng, bất chấp một số phân khúc vẫn hút khách.
Giá nhà lập đỉnh – Nhà đầu tư từng "thắng lớn" cũng quay đầu
Năm 2024 được xem là một năm bội thu với không ít nhà đầu tư bất động sản Hà Nội. Anh Minh Trí – nhà đầu tư sống tại quận Nam Từ Liêm – cho biết đã "lướt sóng" thành công 2 căn hộ chung cư, mang về khoản lợi nhuận hơn 800 triệu đồng chỉ trong vòng nửa năm. Tuy nhiên, bước sang 2025, nhà đầu tư này cho rằng thị trường đã không còn hấp dẫn như trước.
"Tôi bán căn hộ ở khu Mỹ Đình vào tháng 12/2024 với giá gần 75 triệu đồng/m2, trong khi tháng 6 chỉ có 60 triệu đồng/m2. Giá tăng nhanh quá khiến tôi e ngại. Giờ đầu tư tiếp thì rủi ro cao, tôi đang quan sát thêm", anh Trí cho biết.
Không riêng trường hợp của anh Trí, nhiều nhà đầu tư khác cũng thể hiện tâm lý thận trọng. Tại một số dự án như Tháp Doanh nhân Tower (Hà Đông), dù chưa có sổ hồng và thỉnh thoảng xảy ra sự cố kỹ thuật, giá bán đã tăng từ 32–38 triệu đồng/m2 (tháng 5/2024) lên mức phổ biến trên 46 triệu đồng/m2, có căn bị đẩy lên 50 triệu đồng/m2.
Nhiều nhà đầu tư tỏ ra thận trọng khi nhiều loại hình bất động sản lập đỉnh
Anh Tuấn Anh – môi giới lâu năm tại khu vực Thanh Xuân cho biết: "Ngay cả những dự án chưa bàn giao hoặc còn nhiều vướng mắc pháp lý cũng tăng giá mạnh trong nửa cuối năm 2024. Người bán thì kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng người mua lại dè chừng. Nhiều giao dịch dừng ở mức hỏi thăm, khảo sát."
Ở phân khúc đất nền, thị trường cũng bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Một số khu vực từng "nóng sốt" nhờ kỳ vọng hạ tầng hoặc sáp nhập hành chính như Đông Anh, Sóc Sơn hay Thạch Thất đang ghi nhận lượng giao dịch giảm. Theo khảo sát của các sàn môi giới, giao dịch đất nền tại vùng ven Hà Nội trong tháng 6–7/2025 đã giảm khoảng 20–25% so với quý trước.
"Giá đất tăng mạnh hồi đầu năm do hiệu ứng sáp nhập quận, nhưng khi thông tin chính thức công bố và thị trường bớt nhiễu loạn, tâm lý đầu cơ rút lui. Từ giờ đến cuối quý III, thị trường đất nền có thể tiếp tục điều chỉnh", anh Tuấn Anh nói.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong tháng 5/2025, mức độ quan tâm tới đất nền Hà Nội giảm 15% so với tháng trước, là loại hình giảm mạnh nhất trên thị trường bất động sản. Đồng thời trên toàn miền Bắc, đất nền là phân khúc duy nhất ghi nhận mức độ quan tâm giảm.
Dòng tiền thận trọng – Cơ hội chọn lọc
Theo các chuyên gia thị trường, giá nhà đất tại Hà Nội hiện nay đã "đỉnh nóc kịch trần", vượt ngưỡng chi trả hợp lý của phần lớn người mua ở và cả nhà đầu tư cá nhân. Đây là nguyên nhân khiến dòng tiền bắt đầu có sự chọn lọc kỹ hơn, tập trung vào những tài sản có dòng tiền ổn định, pháp lý rõ ràng và mức giá dễ tiếp cận hơn.
Báo cáo từ nền tảng giao dịch Nhà Tốt cho thấy, trong quý I/2025, chỉ số tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội đã giảm 7% so với quý IV/2024. Cùng với đó, phân khúc 3–5 tỷ đồng chiếm tỷ trọng tới 40% tổng lượt quan tâm, tăng mạnh so với mức 26% năm ngoái. Trong khi đó, phân khúc dưới 3 tỷ đồng đã giảm từ 60% xuống chỉ còn 38%.
"Người mua nhà hiện rất kỹ tính. Họ có thể bỏ tiền ra 4–5 tỷ nhưng sẽ so sánh giữa vị trí, tiện ích, pháp lý và khả năng tăng giá. Các sản phẩm dạng căn hộ mini hay nhà ở thương mại không rõ pháp lý gần như bị bỏ qua", một môi giới tại Hoàng Mai cho biết.
Các dự án không đảm bảo pháp lý đang bị loại ra khỏi danh sách đầu tư
Trong bối cảnh đó, các khu vực đón đầu hạ tầng, đặc biệt là dọc tuyến đường Vành đai 4 vẫn được nhà đầu tư ưu tiên. Những dự án có tiến độ tốt, đã hiện hữu hoặc được chủ đầu tư uy tín bảo chứng vẫn có thể giữ nhiệt, nhưng tốc độ giao dịch không còn sôi động như 2021–2022.
Một số sàn giao dịch đã bắt đầu dịch chuyển sang phân khúc mới như bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội. Anh Lê Đức – trưởng phòng đầu tư của một sàn quy mô lớn tại Hà Nội cho biết: "Nhà đầu tư cá nhân hiện quan tâm nhiều đến đất tại các cụm công nghiệp quy mô nhỏ. Với lợi thế về pháp lý, tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng và nhu cầu thuê kho xưởng cao, đây là lựa chọn dài hơi."
Ngoài ra, yếu tố tâm lý cũng đang chi phối mạnh quyết định đầu tư. Sau nhiều đề xuất về thuế bất động sản bỏ hoang, đánh thuế chênh lệch giữa các lần chuyển nhượng, nhiều nhà đầu tư đang "găm tiền", đợi chính sách rõ ràng hơn trước khi xuống tiền.
"Trước đây cứ có tiền là đầu tư, giờ phải cân nhắc kỹ lưỡng từng đồng. Tâm lý đám đông không còn phát huy như trước. Chúng tôi thấy nhiều nhà đầu tư chỉ khảo sát, hỏi giá, nhưng ít chốt cọc. Những dự án tốt vẫn bán được, nhưng không phải dễ dàng", anh Đức chia sẻ.
Giới chuyên gia cũng nhận định, năm 2025 sẽ là năm điều chỉnh mạnh về kỳ vọng lợi nhuận. Giá nhà có thể không giảm sâu, nhưng biên độ tăng giá sẽ thấp, khó "lướt sóng" như trước. Những người đầu tư bài bản, biết chọn sản phẩm và kiên nhẫn giữ tài sản sẽ là nhóm có lợi thế hơn trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc.
Nhìn về trung – dài hạn, kỳ vọng tích cực vẫn đặt vào các phân khúc có tính ổn định và gắn với hạ tầng. Tuy nhiên, những yếu tố vĩ mô như biến động chính sách tài khóa, địa chính trị hay rủi ro quốc tế vẫn sẽ là ẩn số lớn. Do đó, việc "cầm tiền quan sát" được đánh giá là lựa chọn phổ biến trong những tháng cuối năm 2025.
Lê Phong