Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu dịch chuyển mạnh mẽ, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn hàng đầu cho đầu tư công nghiệp và logistics. Với lợi thế chi phí cạnh tranh, xu hướng sáp nhập địa giới hành chính, cùng chiến lược phát triển các khu công nghiệp thế hệ mới, bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước thời cơ bứt phá chưa từng có.
Việt Nam nằm trong tâm điểm dịch chuyển chuỗi cung ứng
Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam tiếp tục duy trì vị thế là một trong những điểm đến hàng đầu về chi phí đầu tư công nghiệp và logistics nhờ hội tụ đồng thời ba yếu tố quan trọng: giá thuê bất động sản, chi phí lao động và chi phí điện năng.
Báo cáo "Tọa Độ Động Lực Công Nghiệp Toàn Cầu 2025" của đơn vị này cũng cho thấy, Việt Nam nằm trong nhóm hiếm hoi hội đủ cả ba yếu tố cốt lõi. Dù giá thuê đất công nghiệp năm 2025 đã tăng 70% so với năm 2019, mức giá thực tế vẫn rất cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực. Cụ thể, giá thuê trung bình tại Hà Nội đạt 6 USD/ft²/năm (tương đương 5,3 USD/m²/tháng), còn TP.HCM là 5 USD/ft²/năm (tương đương 4,9 USD/m²/tháng).
Hai đô thị lớn tại Việt Nam có giá thuê ở mức thấp
Nguồn lao động dồi dào, trẻ và chi phí nhân công hợp lý tiếp tục là điểm cộng lớn. Hiện chi phí lao động tại Việt Nam chỉ bằng chưa đến 25% mức lương trung vị toàn cầu – yếu tố then chốt ảnh hưởng đến chiến lược vận hành và địa điểm đặt nhà máy.
Về chi phí vận hành, điện năng là bài toán sống còn, nhất là với xu hướng nhà máy xanh, logistics thông minh, robot hóa, xe điện... Việt Nam tiếp tục ghi điểm khi chi phí điện cho sản xuất công nghiệp thuộc nhóm thấp nhất toàn cầu, chỉ cao hơn Indonesia và Nigeria.
Giá điện cho doanh nghiệp cũng nằm trong số 3 quốc gia cuối bảng
Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: "Sự kết hợp của ba yếu tố chi phí then chốt – lao động, năng lượng và giá thuê bất động sản – đã giúp Việt Nam trở thành một tọa độ đầu tư hấp dẫn trong mắt các nhà sản xuất và logistics toàn cầu."
Ngoài lợi thế chi phí, Việt Nam còn được hưởng lợi từ các xu hướng dịch chuyển lớn trên thế giới, gồm "China+1" – giúp giảm phụ thuộc vào Trung Quốc, và "nearshoring" – chiến lược đưa sản xuất đến gần hơn thị trường tiêu thụ, giúp rút ngắn chuỗi cung ứng.
Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, hợp tác với nhà phát triển nội địa hoặc thuê lại tài sản sẵn có để triển khai nhanh hoạt động sản xuất.
Tuy nhiên, để tối ưu vận hành, các doanh nghiệp cần hoạch định chiến lược bất động sản dài hạn, tích hợp bài bản từ hạ tầng nhà xưởng, dịch vụ logistics đến yếu tố công nghệ và nhân lực.
Bất động sản công nghiệp bứt tốc hậu sáp nhập
Chủ trương sáp nhập các địa phương như TP.HCM với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu hay Bắc Giang với Bắc Ninh đang mở ra một chương mới cho phát triển vùng – trong đó bất động sản công nghiệp là lĩnh vực hưởng lợi trực tiếp và rõ ràng nhất.
Tại TP.HCM – đầu tàu kinh tế cả nước – bài toán khan hiếm quỹ đất công nghiệp đang trở thành lực cản lớn. Theo Ban Quản lý các khu chế xuất và khu công nghiệp TP.HCM (Hepza), thành phố chỉ còn khoảng 74 ha đất sạch có thể thu hút đầu tư, nhưng lại phân tán nhỏ lẻ và nhiều khu công nghiệp đã quy hoạch hơn 20 năm vẫn chưa thể triển khai do vướng giải phóng mặt bằng.
Tại huyện Bình Chánh – khu vực được định hướng là cực tăng trưởng công nghiệp phía Tây – ít nhất 4 khu công nghiệp quy mô lớn vẫn “giậm chân tại chỗ” vì thiếu mặt bằng đồng bộ và chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Trong khi đó, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp vẫn còn gặp vướng mắc lớn về hành lang pháp lý và thời gian.
Trái lại, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu lại sở hữu quỹ đất rộng, hạ tầng công nghiệp phát triển và năng lực thu hút FDI đã được chứng minh. Việc mở rộng địa giới qua sáp nhập không chỉ đơn giản hóa bộ máy hành chính mà còn cho phép TP.HCM mở rộng không gian phát triển công nghiệp theo hướng bài bản và hiện đại hơn.
Từng nhận định về vấn đề này, ông Thomas Rooney – Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp của Savills Hà Nội cho rằng: “Nếu được hợp nhất và quy hoạch đồng bộ, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ tạo hiệu ứng cộng hưởng mạnh mẽ về hạ tầng, logistics, lao động và định hướng FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao và sản xuất xanh”.
Những lợi thế sau giai đoạn sáp nhập sẽ tạo sự đột phá cho bất động sản công nghiệp Việt Nam
Xu hướng tương tự cũng đang diễn ra tại miền Bắc. Bắc Giang – tỉnh dẫn đầu về thu hút FDI trong nhiều năm hiện có hơn 10 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích hơn 2.000 ha. Theo quy hoạch đến năm 2030, tỉnh sẽ có tới 29 khu công nghiệp với diện tích vượt 7.000 ha.
Ngay sau khi có thông tin về sáp nhập với Bắc Ninh, tỉnh đã liên tục đón các dòng vốn lớn: Luxshare – ICT (Hồng Kông), đối tác lớn của Apple, đang đầu tư hơn 500 triệu USD tại đây; Foxconn (Đài Loan) cũng đẩy mạnh các dự án công nghệ cao. Hòa Phát, Vinhomes, Danko Group... đang chạy đua đầu tư vào hạ tầng, khu đô thị vệ tinh và dịch vụ phụ trợ.
Theo các chuyên gia, mô hình khu công nghiệp thế hệ mới đang định hình – gồm ba lớp tích hợp: hạ tầng số (IoT, 5G, nhà máy thông minh), doanh nghiệp phụ trợ, và tiện ích khép kín (nhà ở công nhân, y tế, R&D, giáo dục...). Điều này tạo ra lợi thế cạnh tranh cho địa phương và cũng là tiêu chí đánh giá hàng đầu của nhà đầu tư FDI hiện nay.
Đặc biệt, việc nhiều địa phương được mở rộng đường bờ biển sau sáp nhập sẽ mở ra cơ hội hình thành các khu công nghiệp – cảng biển tích hợp. Đây là mô hình được kỳ vọng sẽ đón đầu làn sóng chuyển dịch từ các thị trường truyền thống vốn đang chịu áp lực lớn về chi phí và quỹ đất.
Trong bức tranh tái cấu trúc toàn diện, sáp nhập địa giới hành chính không chỉ là cải cách hành chính mà còn là cú huých lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp. Với quy hoạch đồng bộ, chính sách thông thoáng và định hướng phát triển bền vững, Việt Nam đang ở vào thời điểm vàng để bứt phá thành trung tâm sản xuất – logistics hàng đầu khu vực.
Lê Phong