Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tín hiệu phục hồi, nguồn cung cải thiện nhưng giá bán vẫn neo cao. Từ góc nhìn chuyên gia, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội đã chỉ ra những rào cản và động lực định hình thị trường, từ pháp lý, chi phí đất, đến FDI và hạ tầng đô thị.
Nguồn cung chịu độ trễ pháp lý, giá khó hạ trên diện rộng
Nửa đầu năm 2025, Hà Nội đón nhận một số dự án mới mở bán, song nguồn cung vẫn chưa thực sự bùng nổ. Theo bà Đỗ Thu Hằng, lý do đến từ sự chuyển đổi quan trọng về khung pháp lý. Các luật quan trọng về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8/2024. Tuy nhiên, để áp dụng đồng bộ và hiệu quả vào thực tiễn, vẫn cần thời gian cho việc ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn, triển khai cụ thể.
Điều này dẫn đến thực tế: nhiều dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Hiện nay, nhiều dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Các bước này đòi hỏi thời gian để đảm bảo minh bạch, đúng quy trình. Dù tiến độ đã được đẩy nhanh, nhưng vẫn cần một khoảng trễ để nguồn cung thực sự đi vào thị trường.
Savills dự báo trong 6 tháng cuối năm 2025, Hà Nội sẽ có khoảng 11.500 căn hộ chào bán mới, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế. Bà Hằng khẳng định: “Trong 6 tháng cuối năm 2025, chúng tôi dự báo khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế.”
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội
Triển vọng giai đoạn 2026–2027, nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh. Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Dự kiến giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng tôi cho rằng mức điều chỉnh sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.
Điều này đồng nghĩa, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Chuyên gia Savills cho rằng, với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc vành đai 2 – vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực. Nhìn chung, thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án.
Một yếu tố then chốt khác là chi phí sử dụng đất, nếu chi phí này được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này.
Động lực FDI, hạ tầng đô thị và triển vọng thích ứng của thị trường
Ngoài yếu tố pháp lý và chi phí đất, một động lực quan trọng cho thị trường nhà ở Hà Nội đến từ dòng vốn quốc tế. Các yếu tố nền tảng của Việt Nam rất hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm dân số trẻ, đô thị hóa nhanh, thu nhập tăng, và triển vọng kinh tế tích cực. Quan sát của Savills cho thấy dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản nhà ở đã có sự hiện diện rõ rệt tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng...
Tuy nhiên, để thu hút FDI hiệu quả hơn, rào cản lớn nhất vẫn là thủ tục đầu tư. Để FDI vào phân khúc nhà ở phát triển mạnh hơn, cần rút ngắn và minh bạch hơn nữa quy trình cấp phép, phê duyệt dự án. Tốc độ thực hiện thủ tục đầu tư chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất để giữ chân và thu hút các dòng vốn quốc tế.
Một yếu tố khác đang được theo dõi là sự thay đổi hạ tầng giao thông và chính sách hạn chế phương tiện cá nhân. Đây là bước đi lớn nhằm định hình lại đô thị Hà Nội. “Đây là một quá trình chuyển đổi tổng thể của đô thị. Khi chính sách điều tiết phương tiện cá nhân được triển khai, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc sẽ gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản", bà Hằng cho biết.
Hạ tầng đô thị và chính sách đang có tác động không nhỏ đến thị trường
Cũng theo chuyên gia này, về nhu cầu nhà ở, bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng, mà trong đó, nhà ở luôn là một nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau.
Ở những khu vực đặc thù như phố cổ, tiềm năng thậm chí còn được đánh giá cao hơn. Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.
Tổng kết lại, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn tại các đô thị lớn như Hà Nội. Vì vậy, ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này. Tuy nhiên, do đây là một quá trình phức tạp và còn nhiều yếu tố liên quan, chúng tôi cho rằng cần tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới, thay vì đưa ra kết luận sớm về tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản tại thời điểm hiện tại.
Lê Phong