Trong bối cảnh tín dụng mua nhà của cá nhân phục hồi khá chậm, tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản lại ghi nhận mức tăng gần 30%. Trước diễn biến này, Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tăng cường giám sát và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn chảy từ các ngân hàng thương mại, đặc biệt với những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao.
Tín dụng bất động sản tăng mạnh
Tín dụng bất động sản đang có xu hướng tăng nhanh. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối tháng 8/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng hơn 11%. Tuy nhiên, tín dụng phục vụ nhu cầu mua và sửa nhà của cá nhân chỉ tăng chậm, trong khi tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản lại vọt lên gần 30%, cao gấp khoảng ba lần tốc độ tăng chung của hệ thống.
Trước diễn biến này, trong buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước tuần qua, Phó thủ tướng Hồ Đức Phớc đã nhấn mạnh yêu cầu định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại, đặc biệt là những trường hợp tập trung tỷ lệ lớn vào bất động sản.
Thực tế cơ cấu vốn cho thấy phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn dựa chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Khi giá bất động sản tăng mạnh, thị trường có tín hiệu hồi phục và room tín dụng được nới lỏng, các ngân hàng lại mạnh tay rót vốn cho các chủ đầu tư. Trong khi đó, những kênh huy động trung và dài hạn khác vẫn chậm cải thiện.
Từ đầu năm đến hết tháng 8/2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 61.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 17% tổng giá trị trái phiếu phát hành toàn thị trường, song con số này vẫn chưa đủ để bù đắp lượng trái phiếu đáo hạn trong cùng kỳ.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, trái phiếu doanh nghiệp vốn được kỳ vọng là kênh huy động quan trọng nhất cho bất động sản nhưng tốc độ phục hồi vẫn chậm, trong khi áp lực đáo hạn đang ở mức cao.
Ông cho rằng điểm tích cực là giai đoạn khó khăn nhất đã qua, với cao điểm đáo hạn rơi vào tháng 8/2025. Nếu thị trường tiếp tục ổn định và phục hồi, doanh nghiệp có thể tránh được nguy cơ phá sản hàng loạt.
Tuy vậy, để đảm bảo an toàn trong tương lai, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, thu hẹp hoạt động đầu tư dàn trải và kiểm soát nợ xấu. Cùng với đó, các ngân hàng cũng phải điều tiết dòng vốn theo hướng ưu tiên những phân khúc lành mạnh, bền vững.
Các chuyên gia thị trường nhận định, hơn một năm qua, bất động sản đã dần hồi phục, nhiều phân khúc ghi nhận mức giá tăng cao nhưng thanh khoản vẫn rất thấp. Nguyên nhân xuất phát từ việc dòng vốn tập trung nhiều vào phía cung, đặc biệt là các dự án cao cấp, trong khi nhu cầu vay mua nhà ở thực lại tăng trưởng chậm. Giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người mua, khiến dù lãi suất vay đã về mức hợp lý, tâm lý người mua vẫn còn dè dặt.
Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc tư vấn đầu tư tại Maybank Investment Bank, chỉ ra rằng giá bất động sản hiện vẫn neo ở mức cao, trong khi môi giới lại than ế ẩm. Ngoại trừ những sản phẩm thuộc phân khúc trung bình vài tỷ đồng còn có thanh khoản, đa phần sản phẩm khác đều khó bán, khiến thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng giao dịch yếu ớt.
Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tăng cường giám sát và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn chảy từ các ngân hàng thương mại, đặc biệt với những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao.
Bất động sản đầu cơ gặp thách thức
Theo ông Phan Dũng Khánh, những động thái mới từ Chính phủ cho thấy dòng vốn chảy vào bất động sản đầu cơ, mua đi bán lại sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới. Cùng với đó, nhiều dự luật quan trọng đang được sửa đổi, bổ sung theo hướng hạn chế hoạt động đầu cơ, định hướng thị trường phát triển bền vững, gắn với mục tiêu tăng trưởng kinh tế dài hạn.
Bàn về lo ngại thị trường bất động sản đang hình thành bong bóng khi giá nhà bị đẩy lên quá cao, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng, nguyên nhân chính nằm ở sự mất cân đối cung cầu chứ không chỉ do đầu cơ.
Ông phân tích, tiến độ pháp lý của nhiều dự án bị đình trệ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở, khu công nghiệp và hạ tầng logistics vẫn rất lớn. Việc giá tăng mạnh, vì vậy, phản ánh sự tắc nghẽn trong khâu cung ứng nhiều hơn là bong bóng đầu cơ.
Ở góc độ khác, TS. Cấn Văn Lực tính toán rằng để sở hữu một căn hộ tại Việt Nam hiện nay, một gia đình phải dành ra số tiền tương đương gần 26 năm thu nhập bình quân, trong khi mức trung bình thế giới chỉ vào khoảng 15 năm. Thu nhập tăng chậm so với tốc độ leo thang của giá nhà đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn, khiến việc kéo giảm giá bất động sản trở thành thách thức rất khó giải.
Dù lãi suất vay mua nhà hiện ở mức thấp, góp phần duy trì sức mua của thị trường, các chuyên gia cảnh báo rủi ro sẽ bộc lộ nếu lãi suất tăng trở lại. Khi đó, nhiều người vay có thể mất khả năng cân đối tài chính, gây áp lực lớn lên thị trường. Thực tế cho thấy, bất động sản sơ cấp vẫn còn sức tiêu thụ, nhưng bất động sản thứ cấp tức các giao dịch mua đi bán lại đang kém thanh khoản, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với những người đã mua ở mức giá cao.
TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, nếu muốn nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng hai con số, cần phải đảm bảo sự ổn định song song của cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Nếu một trong hai lĩnh vực này gặp biến động, nguy cơ khủng hoảng theo kịch bản của Trung Quốc, nơi mất đến bốn năm để xử lý hệ lụy bất động sản là hoàn toàn có thể xảy ra.
Ở phía cơ quan quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết nguồn cung hiện vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế. Chính phủ đang tập trung tháo gỡ các rào cản về thủ tục đầu tư, xây dựng và quy hoạch nhằm giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, từ đó khơi thông nguồn cung.
Đặc biệt, trong bối cảnh cơ cấu thị trường đã có sự điều chỉnh nhưng phân khúc giá rẻ và nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn thiếu trầm trọng, Chính phủ dự kiến sẽ triển khai thêm các chính sách khuyến khích phát triển phân khúc này, đồng thời giảm bớt gánh nặng về chi phí đầu vào, nhất là tiền sử dụng đất, để hỗ trợ doanh nghiệp.
Quang Anh