Dù thị trường căn hộ liên tục lập đỉnh giá mới, nhiều shophouse tầng trệt ngay dưới chân các tòa chung cư tại đô thị lớn vẫn rơi vào cảnh bỏ trống kéo dài. Thực trạng trái ngược này đặt dấu hỏi lớn về hiệu quả khai thác và tính thực tiễn của loại hình bất động sản từng được kỳ vọng là “gà đẻ trứng vàng” trên thị trường.
Mặt tiền đắt giá, khách vắng như chùa Bà Đanh
Từng được quảng bá là “mặt tiền vàng” trong lòng các khu đô thị, shophouse tầng trệt từng là lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư nhờ kỳ vọng vừa sinh lời ổn định, vừa đáp ứng nhu cầu tiện ích cho cư dân.
Thế nhưng, tại nhiều thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, hàng loạt khối đế chung cư đang trong cảnh đìu hiu, treo biển cho thuê suốt nhiều năm không ai ngó ngàng.
Nghịch lý ngày càng rõ: căn hộ để ở vẫn “nóng”, giá bán không ngừng lập đỉnh, nhưng phần thương mại bên dưới vốn được thiết kế để khai thác dịch vụ lại bị bỏ hoang hoặc hoạt động cầm chừng. Điều này cho thấy rõ những bất cập trong quy hoạch, vận hành, cũng như khả năng thích ứng của loại hình bất động sản từng được giới đầu tư săn đón.
Tại Hà Nội, không khó để bắt gặp những mặt bằng tầng trệt phủ bụi tại các dự án ở Nam Trung Yên, Trung Hòa – Nhân Chính hay dọc trục Lê Văn Lương, Tố Hữu. Có nơi, biển cho thuê treo suốt ba năm vẫn không có người hỏi.
Tình trạng tương tự xảy ra tại TP.HCM với các trục đường Nguyễn Hữu Thọ, Phạm Văn Đồng, hay khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (TP. Thủ Đức). Ngay cả Đà Nẵng nơi từng kỳ vọng bứt phá du lịch hay Bình Dương “thủ phủ” công nghiệp mới cũng ghi nhận tỷ lệ trống khối đế ở mức báo động, có nơi lên tới 70%.
Nhiều mặt bằng dù nằm ở vị trí đắc địa, diện tích vừa phải (60–130m²), giá thuê dao động 15–35 triệu đồng/tháng, song vẫn rơi vào cảnh ế ẩm. Như tại khu Nam Thăng Long, từng có căn shophouse 120m² cho thuê với giá 40 triệu đồng/tháng, nay cũng phải treo bảng chờ khách dài hạn.
Ông Phạm Hoài Nam, một môi giới lâu năm trong lĩnh vực bất động sản thương mại thẳng thắn nhìn nhận: “Trước đây, mỗi đợt mở bán shophouse đều thu hút mạnh. Giờ thì khác. Nhiều chủ nhà phải giảm giá, thậm chí miễn phí thuê tháng đầu vẫn khó lấp đầy”.
Theo ông, thương mại điện tử phát triển quá nhanh khiến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ lao dốc. Trong khi đó, tỷ suất cho thuê chỉ đạt khoảng 2–3%/năm quá thấp so với gửi tiết kiệm, chưa kể chi phí vận hành, bảo trì, thuế.
Ở góc độ người dân, chị Nguyễn Thùy Dung, cư dân chung cư Eco Lake View (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ: “Về đây đã ba năm nhưng gần 70% shophouse dưới tòa nhà vẫn bỏ trống. Muốn mua đồ thiết yếu cũng phải đi sang khu bên cạnh”.
Về phía người thuê, anh Trương Đình Tuấn đang kinh doanh cửa hàng tiện lợi tại CT5 Yên Xá (Hà Đông) cho biết: “Tôi thuê 80m², giá gần 20 triệu đồng/tháng. Nhưng doanh thu ba tháng gần đây giảm mạnh. Tôi phải bổ sung dịch vụ nhận hàng hộ, bán thêm đồ ăn sáng để gồng gánh”.
Anh Tuấn từng tin vào lời giới thiệu “mặt tiền đẹp, cư dân ổn định” khi ký hợp đồng thuê ba năm. Nhưng sau hơn một năm hoạt động, anh cho biết đang tìm cách nhượng lại, dù phải chấp nhận lỗ hoặc giảm giá thuê. “Đến giờ vẫn chưa có ai hỏi. Có lẽ tôi quá kỳ vọng vào thứ gọi là ‘tiềm năng sinh lời’”, anh nói.
Hình ảnh các mặt tiền vàng rơi vào cảnh “chết lâm sàng” giữa làn sóng mua nhà tăng cao đang là lời cảnh tỉnh rõ ràng về sự chệch hướng giữa quy hoạch và nhu cầu thực tế.
Dù thị trường căn hộ liên tục lập đỉnh giá mới, nhiều shophouse tầng trệt ngay dưới chân các tòa chung cư tại đô thị lớn vẫn rơi vào cảnh bỏ trống kéo dài.
Cần tư duy lại mô hình khai thác “mặt tiền vàng”
Về lý thuyết, shophouse khối đế sở hữu nhiều lợi thế: vị trí mặt tiền thuận tiện, tiếp cận cư dân trực tiếp, phù hợp với các mô hình kinh doanh quy mô nhỏ như cửa hàng tiện lợi, hiệu thuốc, spa hay quán cà phê. Thế nhưng, hiệu quả khai thác trên thực tế lại phụ thuộc vào nhiều biến số như mật độ dân cư, quy hoạch tổng thể, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và mức độ cạnh tranh từ các mô hình bán lẻ xung quanh.
Theo các chuyên gia bất động sản, không ít dự án rơi vào tình trạng khối đế “chết lâm sàng” vì dân cư còn thưa thớt, nhiều tòa nhà chưa hoàn thiện hoặc vận hành dở dang. Thêm vào đó, việc quy hoạch thiếu đồng bộ, nhỏ lẻ khiến mô hình thương mại tầng trệt bị phân tán, thiếu sức hút.
Giá chào thuê cao cộng thêm chi phí dịch vụ vận hành khiến shophouse tầng trệt khó cạnh tranh với nhà phố truyền thống hoặc trung tâm thương mại – nơi có lượng khách ổn định hơn và mức giá linh hoạt hơn.
Ông Hoàng Văn Phú chuyên gia thị trường tại một đơn vị tư vấn bất động sản cho thuê chỉ ra: “Sai lầm phổ biến là xem shophouse tầng trệt như tài sản đầu tư dòng tiền ổn định, trong khi hiệu quả khai thác lại phụ thuộc chặt chẽ vào quy hoạch, dân số và hành vi tiêu dùng địa phương. Nếu không có chiến lược khai thác cụ thể, nhà đầu tư rất dễ bị mắc kẹt dài hạn với những mặt bằng không có đầu ra.”
Thực trạng hàng loạt mặt bằng bỏ trống không chỉ gây lãng phí vốn mà còn ảnh hưởng tới cảnh quan đô thị, giảm tiện ích cho cư dân sống trong chính toà nhà. Vấn đề không đơn thuần là giá thuê cao hay thấp, mà nằm ở cách quy hoạch và vận hành toàn bộ hệ thống thương mại.
Về lâu dài, các chủ đầu tư cần định hướng lại mô hình shophouse theo quy mô phù hợp với đặc điểm cư dân từng khu vực, tránh tư duy đại trà. Đồng thời, sự phối hợp giữa đơn vị quản lý vận hành và cộng đồng cư dân là yếu tố then chốt để hình thành hệ sinh thái thương mại bền vững, tránh tình trạng manh mún, lãng phí không gian.
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt từ các trung tâm thương mại, chợ truyền thống và mô hình nhà phố linh hoạt, shophouse khối đế buộc phải tái định vị để tồn tại. Nếu không có cách khai thác phù hợp với nhu cầu thị trường, những “mặt tiền vàng” sẽ chỉ còn là khung vỏ đẹp nhưng rỗng ruột, tượng trưng cho một giấc mộng đầu tư chưa thành hình.
Quang Anh