Theo thống kê của Savills, trong quý I/2023, nguồn cung mới phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại TP HCM đạt thấp nhất ba năm chỉ với 47 căn, giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ giá phải chăng quay trở lại với phân khúc nhà ở TP.HCM. Các chuyên gia của Savills Việt Nam dự báo đây sẽ là phân khúc chủ lực dẫn dắt thị trường trong năm 2023.
Biệt thự, nhà liền kề "ế ẩm"
Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho biết, trong quý I/2023, thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM cho thấy có sự chững lại rõ rệt về nguồn cung mới cũng như tốc độ tiêu thụ đối với phân khúc căn hộ và nhà phố, biệt thự.
Theo đánh giá của các chuyên gia, bối cảnh lãi suất cao và thắt chặt tín dụng đang gây áp lực lên năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư. Thời điểm nguồn vốn khan hiếm tạo động lực mạnh mẽ cho hoạt động M&A, đặc biệt đối với các doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh.
"Những khó khăn tài chính gây ra nhiều áp lực, tuy nhiên đã làm tăng tốc nhiều thương vụ dự án nhà ở lớn đang triển khai", ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho hay.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong quý đầu năm nay, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM ghi nhận 1.610 căn, giảm 25% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại TP HCM đạt thấp nhất ba năm chỉ với 47 căn, giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới đến từ hai dự án hiện hữu là The Global City – SOHO và Bảo Tân Residence, trong khi hai dự án khác dời lịch mở bán.
Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, lượng giao dịch cũng đã có sự sụt giảm đáng kể với 46 căn (thấp nhất trong 10 năm), giảm 80% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ ở mức kém, chỉ ở mức 7%.
(Nguồn: Savills).
Theo đơn vị này, các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũng đang "chật vật" với tỷ lệ hấp thụ dưới 20%. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đưa ra các chính sách giảm giá, ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu.
Savills dự báo, trong ba quý cuối năm 2023, nguồn cung nhà xây sẵn trong tương lai tại TP HCM ở mức khiêm tốn với 480 căn đến từ bốn đợt mở bán tiếp theo và một dự án mới.
Bên cạnh đó, sẽ có cạnh tranh lớn từ các tỉnh lân cận khi Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ cung cấp hơn 3.600 căn từ 18 đợt mở bán tiếp theo và 7 dự án mới. Giá bán tại các khu vực này dự kiến thấp hơn đến 80% so với TP HCM. Các tỉnh vệ tinh sẽ tiếp tục đáp ứng nhu cầu nhà ở cao từ TP HCM về cả nhu cầu mua ở thực cũng như mua đầu tư.
Căn hộ giá phải chăng sẽ dẫn dắt thị trường
Dù nguồn cung căn hộ giảm mạnh, tuy nhiên, theo Savills tín hiệu đáng mừng là nguồn cung căn hộ mới đều thuộc phân khúc hạng C, phù hợp hơn với tài chính của người mua nhà.
Nguồn cung sơ cấp đạt 6.820 căn, tăng 68% so với cũng kỳ năm ngoái nhưng giảm 15% so với quý IV/2022. Trong đó, khu vực Quận 9 (cũ) chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp lớn nhất với 24%, kế đến là Quận 1 với 16%.
Đơn vị nghiên cứu cũng cho biết, một số chủ đầu tư đã tạm dừng dự án hoặc giảm nguồn cung trên thị trường sơ cấp.
Lượng bán căn hộ trong quý I/2023 tiếp đà giảm khi chỉ đạt 865 căn, giảm 71% so với cùng kỳ năm trước và nguồn cung mới chiếm 43% thị phần (khoảng 370 căn).
(Nguồn: Savills).
Theo Savills, các dự án hạng B và hạng C thu hút được nhiều người mua hơn. Trong đó, hạng C chiếm 67% lượng sản phẩm được bán, hạng B chiếm 27% và hạng A chỉ chiếm 6%.
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý là 13%, giảm 0,6 điểm % so với cùng kỳ, do nhu cầu căn hộ giá hợp lý lớn nhưng nguồn cung sơ cấp lại có giá cao. Các căn hộ có giá từ 6 tỷ đồng chiếm 59% nguồn cung sơ cấp, trong khi lượng căn hộ có mức giá hợp lý giới hạn ở 2.800 căn (chiếm 41%).
Đơn vị này dự báo từ này đến cuối năm, nguồn cung tương lai sẽ có thêm 9.000 căn hộ. Trong đó, hạng B sẽ chiếm 71% thị phần, hạng C chiếm 23% và hạng A là 6%. Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.
Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM cho biết, những sản phẩm ở thị trường thứ cấp vẫn được trào bán trên thị trường với các mức đợt giá rất hợp lý.
“Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM hiện nay rất đa dạng. Đây là thị trường thuận lợi cho những người mua có dòng tiền có sẵn. Họ có thể mua ngay những sản phẩm chất lượng với mức giá mềm hơn tại thời điểm này cùng khả năng sinh lời cao. Ngoài ra, đối với đối tượng người mua để ở, họ vẫn có thể sở hữu được một sản phẩm tốt. Khi người mua có đủ ngân sách, ví dụ như khoảng 70% tổng giá trị nhà ở, thì họ có thể dẫn dắt thị trường vì nhóm khách hàng này có nhiều lựa chọn phù hợp”, bà Trang nói thêm.
Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM.
Cũng theo đánh giá của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt nam, giá bán trung bình trong quý vừa qua có xu hướng giảm do các dự án mới có giá cạnh tranh và các chủ đầu tư chiết khấu cho khách hàng. Cụ thể, giá hạng A duy trì ở mức ổn định, Hạng B giảm -2% theo quý và Hạng C giảm -10% theo quý. Các chủ đầu tư cũng chủ động trong việc đưa ra nhiều chương trình ưu đãi bao gồm chiết khấu, miễn phí phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc kéo dài lịch thanh toán.
“Giá mở bán gần như ổn định, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn có những hỗ trợ để người mua giải quyết những khó khăn về mặt tài chính. Ví dụ, doanh nghiệp có thể đưa ra chiết khấu từ 1-5% trên giá trị của sản phẩm tùy theo mức độ, phương thức thanh toán. Thứ hai, chủ đầu tư sẽ xây dựng tiến độ thanh toán dài hơn để người mua đảm bảo được dòng tiền của họ trong bối cảnh khó khăn như hiện nay”, bà Trang chi biết thêm.
Còn đối với người mua nhà để ở có thu nhập trung bình khá, vị chuyên gia khuyến nghị họ nên cân nhắc các sản phẩm tại những đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai.
“Giá bán căn hộ tại Bình Dương đang rất hợp lý khi so sánh mức giá trung bình, sơ cấp của thị trường thì TP.HCM cao hơn gấp 2-3 lần. Điều đó cho thấy rằng, những người tìm kiếm những sản phẩm nhà ở với giá vừa phải, hoàn toàn có thể lựa chọn Bình Dương, hoặc Đồng Nai cho những lựa chọn tiếp theo”, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM nhấn mạnh.
Hồng Quang