Bất động sản liền kề Hà Nội 'tăng tốc' nhờ hạ tầng bứt phá

Phân khúc bất động sản liền kề tại Hà Nội đang ghi nhận xu hướng tăng giá rõ rệt tại những khu vực có hạ tầng được đầu tư đồng bộ và phát triển mạnh.

Phân khúc liền kề dẫn dắt đà tăng trưởng

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự sôi động mạnh mẽ ở phân khúc nhà liền kề, trở thành tâm điểm của toàn thị trường.

Theo báo cáo quý I/2025 của Cushman & Wakefield, dù chỉ có hơn 720 căn nhà ở thấp tầng mới được chào bán – giảm 57% so với quý trước – nhưng con số này vẫn tăng đột biến đến 887% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, lượng giao dịch thành công trong quý đạt 1.726 căn, tăng mạnh 93% theo quý và 136% theo năm. Các khu vực ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực gồm Thanh Trì, Hoàng Mai, Đông Anh và Đan Phượng – nơi đang được đầu tư mạnh về hạ tầng.

Giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ trong quý I/2025 đạt khoảng 226 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ. Theo CBRE Việt Nam, mức giá này phản ánh ưu thế về vị trí cũng như tiềm năng phát triển của các dự án mới mở bán, khi phần lớn đều nằm gần các tuyến giao thông trọng điểm hoặc khu vực có quy hoạch hạ tầng đồng bộ.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhà liền thổ dao động quanh mức 183 triệu đồng/m², ghi nhận mức tăng 5% theo quý và 16% theo năm – đánh dấu mức tăng trưởng theo năm cao nhất kể từ quý III/2022.

Dữ liệu từ Savills Hà Nội cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý I/2025 đạt 4.004 căn từ 17 dự án, giảm 20% theo quý nhưng tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc nhà liền kề chiếm ưu thế với 64% tổng nguồn cung, tiếp đến là nhà phố thương mại (31%) và biệt thự (5%). Tổng lượng giao dịch trong quý đạt 1.629 căn – dù giảm 49% theo quý nhưng vẫn tăng đáng kể so với năm ngoái.

Về giá bán: biệt thự tại Hà Nội có giá trung bình khoảng 282 triệu đồng/m² đất, giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi theo năm. Nhà liền kề có giá trung bình 239 triệu đồng/m² đất (giảm 14% theo quý, tăng 24% theo năm), trong khi nhà phố thương mại giữ mức 278 triệu đồng/m² đất (giảm 12% theo quý, ổn định theo năm).

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội – nhận định rằng trong vòng 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng. Cụ thể, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, nhà liền kề tăng 22%/năm và nhà phố thương mại tăng từ 11% đến 16%/năm, cho thấy tiềm năng sinh lời bền vững và sức hút dài hạn của phân khúc này.

Nhận diện khu vực tiềm năng tăng giá

Tại cửa ngõ phía Nam Thủ đô, huyện Thanh Trì đang nổi lên như một "điểm nóng" mới của thị trường bất động sản, được thúc đẩy bởi làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn và quy hoạch đô thị ngày càng bài bản.

Trong bối cảnh đó, phân khúc bất động sản thương mại liên kế – loại hình tích hợp vừa để ở, vừa kinh doanh và cho thuê – trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ tiềm năng sinh lời linh hoạt, dài hạn.

Theo dữ liệu khảo sát từ Batdongsan.com.vn, các sản phẩm thương mại liên kế tại Thanh Trì hiện có mức giá dao động từ 120 - 150 triệu đồng/m² – được giới chuyên gia đánh giá là vùng giá hấp dẫn so với mặt bằng các khu vực lân cận.

Chỉ cách vài km, giá nhà phố thương mại tại Hà Đông đã tiệm cận 180 - 220 triệu đồng/m², trong khi Hoàng Mai đã vượt mốc 200 triệu đồng/m².

Ngay cả ở các khu vực vùng ven như Đông Anh hay Hoài Đức, đất nền mặt tiền trục chính cũng đang ở mức 100 - 150 triệu đồng/m², song tính khai thác thương mại lại không linh hoạt bằng các dự án thương mại liên kế tại Thanh Trì.

Thanh Trì đang trong quá trình “thay da đổi thịt” mạnh mẽ với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Nổi bật là dự án mở rộng đường Phan Trọng Tuệ (đường 70) lên 50m với tổng vốn đầu tư khoảng 5.500 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào năm 2026 – hứa hẹn biến tuyến đường này thành đại lộ thương mại huyết mạch.

Cùng với đó, các công trình lớn như Quốc lộ 1A mở rộng 8 làn xe, đường Vành đai 3.5 kết nối Hưng Yên, cầu Ngọc Hồi, và đặc biệt là siêu dự án ga Ngọc Hồi – trung tâm vận tải đa phương thức với vốn đầu tư 19.000 tỷ đồng – sẽ tạo nên cú hích mạnh cho phát triển đô thị và kinh tế khu vực.

Về triển vọng tăng giá, các chuyên gia nhận định phân khúc bất động sản thương mại liên kế tại Thanh Trì có thể ghi nhận mức tăng 20 - 30% trong vòng 2 - 3 năm tới, khi quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ và nhu cầu kinh doanh gia tăng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Khu Nam Hà Nội đang chứng kiến sự bứt phá nhờ quy hoạch bài bản và hạ tầng đồng bộ. Điều này tạo ra nền tảng vững chắc để bất động sản khu vực này vươn lên một tầm cao mới.”

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cho rằng đầu tư bất động sản thành công không chỉ phụ thuộc vào bối cảnh vĩ mô hay sự phát triển hạ tầng, mà quan trọng là phải “đón sóng đúng thời điểm” – khi thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng với các tín hiệu rõ ràng.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh: “Trong đầu tư bất động sản, hạ tầng luôn là nhân tố đi trước để mở đường cho giá trị. Khi tuyến đường Phan Trọng Tuệ được mở rộng, khi ga Ngọc Hồi đi vào vận hành, Thanh Trì không chỉ thu hút cư dân mà còn trở thành điểm đến lý tưởng cho dòng vốn thương mại và dịch vụ.”

Ở thời điểm hiện tại, mức giá 120 - 150 triệu đồng/m² được xem là hợp lý nếu xét đến tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn. Với tầm nhìn chiến lược, các nhà đầu tư lựa chọn thời điểm này để tham gia thị trường có thể tận dụng cơ hội trước khi mặt bằng giá bước vào chu kỳ tăng mới.

Theo đánh giá từ giới chuyên môn, Thanh Trì hiện nay có nhiều điểm tương đồng với Hà Đông cách đây một thập kỷ – khi còn ở giai đoạn sơ khai nhưng lại sở hữu dư địa tăng trưởng vượt trội.

So với nhiều khu vực đã phát triển ở Hà Nội như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm hay Hà Đông – nơi mặt bằng giá bất động sản thương mại đã tiệm cận hoặc vượt 200 triệu đồng/m², Thanh Trì đang sở hữu lợi thế kép: mức giá còn nhiều dư địa tăng và hạ tầng đang trong giai đoạn bứt phá.

Cầu Giấy và Nam Từ Liêm có vị trí trung tâm hơn, song quỹ đất khan hiếm, giá cao, tiềm năng tăng trưởng chậm lại. Trong khi đó, Hà Đông từng là “vùng trũng” phía Tây cách đây 10 năm, nhưng sau khi đón nhận cú hích hạ tầng như tuyến đường sắt Cát Linh – Hà Đông, các tuyến đường Tố Hữu, Lê Văn Lương mở rộng..., giá bất động sản tại đây đã tăng gấp 2 - 3 lần và hiện đang ở mức ổn định cao.

Ngược lại, Thanh Trì – với vị trí cửa ngõ phía Nam – vẫn đang trong giai đoạn “vào sóng”, giá bất động sản thương mại liên kế mới chỉ ở ngưỡng 120 - 150 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với mức 180 - 220 triệu đồng/m² tại Hà Đông hay Hoàng Mai, nhưng lại sở hữu tiềm năng sinh lời vượt trội nhờ hạ tầng đang hình thành và bùng nổ.

Ngoài ra, các khu vực vùng ven như Hoài Đức, Đông Anh tuy cũng có mức giá tương đương (100 - 150 triệu đồng/m²), nhưng khả năng khai thác thương mại lại không linh hoạt bằng Thanh Trì.

Những khu vực này chủ yếu là đất nền, chưa có hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ hoặc các trục giao thông kết nối trọng điểm. Trong khi đó, Thanh Trì không chỉ có đường Phan Trọng Tuệ đang mở rộng, mà còn được hưởng lợi trực tiếp từ các công trình chiến lược như Vành đai 3.5, Quốc lộ 1A mở rộng, cầu Ngọc Hồi và đặc biệt là tổ hợp ga Ngọc Hồi – yếu tố được ví như “trái tim giao thông” mới phía Nam Hà Nội.

Chính sự khác biệt về điểm rơi hạ tầng và tiềm năng phát triển đô thị khiến Thanh Trì trở thành lựa chọn thông minh cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm thị trường “mới nổi” nhưng có nền tảng vững chắc.

Với quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và dư địa tăng giá còn lớn, Thanh Trì được đánh giá là một trong những “tâm điểm” tăng trưởng bất động sản trong trung – dài hạn tại Thủ đô.

Quang Anh