Giai đoạn 'sàng lọc tự nhiên' của thị trường BĐS sắp kết thúc?

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên” đã sắp kết thúc, sau đó, thị trường bất động sản sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch, bền vững và chắc chắn hơn.

Giải pháp hỗ trợ mới ở giai đoạn “trấn an tinh thần”

Mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức Hội thảo "Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2023 và diễn biến thị trường quý 2/2023" và công bố báo cáo nghiên cứu thị trường quý 1/2023. Theo đó, VARS đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng kể từ cuối tháng 5/2022.

Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để, buộc tất cả các thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái “chờ đợi”.

Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt 3 tháng đầu năm khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng ngàn dự án “án binh bất động" chờ tháo gỡ.

Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành bất động sản. Theo số liệu từ VARS, chỉ tính riêng trong quý 1/2023, có tới 80% môi giới bất động sản nghỉ việc.

Dữ liệu của VARS cho thấy, theo thống kê từ các sàn giao dịch bất động sản là hội viên của VARS, trong quý 1/2023 tiếp tục có thêm 30 - 50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Đặc biệt, có khu vực con số này lên tới 80%. VARS đánh giá, đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để đơn vị chuyên nghiệp vượt lên, phát triển bền vững hơn.

Thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với thu nhập của số đông người dân, giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

Nguồn cung ra thị trường quý 1 năm 2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 1 năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, trong quý 1, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao. Đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các KCN, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Giai đoạn “sàng lọc tự nhiên” kết thúc

Cùng với đó, từ giữa đến cuối quý 1/2023, thị trường được tiếp nhận thêm niềm tin từ các giải pháp gỡ rối của Chính phủ. Sau hàng loạt các giải pháp như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết số 33/NQ-CP, thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, động thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.

Tuy nhiên, theo VARS đánh giá, các giải pháp mới chỉ đang phát huy ở giai đoạn “trấn an tinh thần”, chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy giúp tạo cú hích cho thị trường bật dậy. Cụ thể, Chính phủ vẫn chưa ban hành điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật như nghị định, thông tư... dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản cho thị trường.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình “rã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ.

Đồng thời, quý 1/2013 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp bất động sản đến môi giới bất động sản ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề, cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

Tuy nhiên, thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất. Nút thắt đó là việc điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đầu tư, phát triển những dự án đang án binh bất động đợi luật mới.

Thị trường bất động sản sẽ phát triển chọn lọc và bền vững hơn

Dự báo về thị trường bất động sản quý 2/2023, các đại biểu đều cho rằng, nguồn cung có khả năng được khơi thông nhưng số lượng không nhiều. Tuy nhiên, sẽ được cải thiện hơn so với quý 1.

Riêng phân khúc bất động sản nhà ở dự kiến sẽ có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán trên thị trường. Nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ giảm, hạn chế do các chủ đầu tư lao đao về tài chính. Tuy nhiên, nếu vấn đề pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm được thông qua, phân khúc này sẽ đón nhận các tín hiệu tích cực.

Về lực cầu, cầu nhà ở tiếp tục tăng trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng nhanh. Tuy nhiên, nhu cầu có thể giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao và giá nhà quá cao. Tăng lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.

Giá bán quý 2/2023 được VARS dự báo chỉ số giá có thể đi ngang. Tâm lý của người mua ổn định hơn. Nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ.

TS Nguyễn Văn Đính nhận định, trong quý 2, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án đang “đắp chiếu" chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới.

Bên cạnh đó, Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại. Lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ có thêm những khởi sắc.

Hồng Quang