Hiện nay, nhu cầu nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp, người thu nhập thấp ngày một tăng cao, trong khi nhà ở xã hội lại chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Nhiều địa phương đã tập trung triển khai nhiều giải pháp để phát triển thị trường này, tuy nhiên nguồn cung của phân khúc vẫn rất hạn chế, nhiều vướng mắc khiến các dự án chưa thể triển khai.
Nhu cầu nhà ở xã hội tăng cao
Theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu, trong đó có Việt Nam sẽ diễn biến chậm lại. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Nhu cầu thực với phân khúc này đang là rất lớn.
Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Trong đó, chủ yếu nhu cầu sử dụng của người dân vẫn nằm ở nhà ở xã hội, bởi lẽ ở các thị trường thành phố lớn, căn hộ có giá bình dân gần như đã không còn tồn tại.
Tại KCN ở Hà Nội, các nhà đầu tư đã đăng ký đầu tư gần kín KCN, đang chờ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư. Điển hình Đại diện Ban quản lý một KCN cho biết, đối với nhà ở xã hội tại KCN, quy mô ban đầu theo tỷ lệ 1/500 được phê duyệt, KCN sẽ có 4 block nhà 6 tầng, mật độ khoảng 2.500 công nhân.
Nhưng trên thực tế, nhu cầu của nhà đầu tư yêu cầu số lượng công nhân tăng lên khoảng gần 8.000 người. Do đó, đơn vị đang làm việc với liên ngành, đề xuất điều chỉnh quy hoạch phù hợp, tăng chiều cao 4 block nhà từ 6 lên 9 tầng đề đảm bảo nhu cầu.
Bên cạnh nội dung về nhu cầu thực và quy hoạch chưa đảm bảo, nguồn vốn cũng đang là vấn đề khó khi xây dựng khu nhà ở cho công nhân. Hiện vay ngân hàng trong nước đang hạn chế cho vay liên quan đến bất động sản, do đó nhiều chủ đầu tư đang đề xuất một số phương án huy động nhà đầu tư cùng làm, với sự hỗ trợ của cơ quan nhà nước.
Hiện nay, nhu cầu nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp, người thu nhập thấp ngày một tăng cao, trong khi nhà ở xã hội lại chưa đáp ứng đủ nhu cầu.
Tại Đà Nẵng, thực tế hiện cũng cho thấy, quỹ nhà ở xã hội đang cạn dần trong khi nhu cầu lại tăng; Nguồn lực đầu tư hiện dựa vào nguồn vốn ngoài ngân sách nên nhiều dự án đầu tư mới bộc lộ nhiều hạn chế. Hàng năm, có hơn 1.000 đơn xin thuê nhà ở xã hội và chưa thể đáp ứng.
Những năm qua, để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho công nhân, chính quyền TP. Đà Nẵng triển khai xây dựng, mở bán nhiều căn hộ chung cư nhà ở xã hội với giá ưu đãi. Thế nhưng với hơn 126.000 công nhân, mức lương trung bình 6 triệu đồng/tháng, cùng với giá cả và những quy định riêng đối với từng đối tượng được thuê, mua nhà chung cư, thì việc người lao động có thể sở hữu nhà ở vẫn rất khó khăn.
Nhiều dự án chưa thể triển khai
Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện trên địa bàn TP.HCM có 3 dự án nhà ở xã hội đang gặp những vướng mắc pháp lý khác nhau cần khẩn trương tháo gỡ. Nếu được khởi công, 3 dự án sẽ cung ứng 2.778 căn hộ, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhu cầu tái định cư.
Theo đó, Dự án nhà ở xã hội chung cư Tanimex tại phường Bình Hưng Hoà, Q.Bình Tân được phê duyệt từ năm 2010 nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai. Chủ đầu tư dự án là Công ty CP SXKD Xuất nhập khẩu Dịch vụ và Đầu tư Tân Bình.
Dự án này có quy mô 472 căn hộ, mục tiêu ban đầu là xây dựng cho công nhân thuê. Năm 2018, UBND TP.HCM điều chỉnh phương án tiêu thụ sản phẩm thành bán, cho các đối tượng nhà ở xã hội thuê. Mục tiêu dự án đã được điều chỉnh thành nhà ở xã hội, tuy nhiên quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư vẫn là dự án nhà lưu trú công nhân.
Được UBND TP.HCM giao chủ trì, phối hợp cùng các sở, ngành liên quan thống nhất phương án về điều chỉnh mục tiêu dự án từ tháng 9/2022, nhưng đến nay Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa báo cáo.
Một dự án khác là nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) tại huyện Bình Chánh, do Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành làm chủ đầu tư vẫn đang “đứng hình” vì vướng quy hoạch. Theo quy hoạch năm 2013, khu đất dự kiến thực hiện dự án có chức năng nhóm nhà ở xây dựng mới dạng cao tầng.
Vướng mắc của dự án này là chưa được điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 để được hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất tối đa lên 1,5 lần. Hiện nay, Sở Quy hoạch – Kiến trúc và UBND huyện Bình Chánh vẫn chưa thống nhất các nội dung điều chỉnh quy hoạch 1/2.000 liên quan đến dự án này.
Cùng với đó, để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng tại dự án Nạo vét, cải tạo môi trường xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm, UBND Q.Bình Thạnh dự kiến sẽ bố trí 850 căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Phường 2, Q. Bình Thạnh. Theo quy hoạch, khu đất dự án nhà ở xã hội là đất ở cao tầng, kết hợp thương mại dịch vụ. Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM giao Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến nay đề xuất này chưa được chấp thuận.
Nhằm đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, thủ tục pháp lý để kịp động thổ, khởi công 3 dự án nhà ở xã hội nói trên, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM kiểm tra thực địa các dự án và họp chỉ đạo với các sở, ngành liên quan.
Dự án nhà ở xã hội chung cư Tanimex.
Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần giải quyết các vấn đề về thời gian, thủ tục, nguồn vốn. Bởi khi phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp không chủ động được về dòng tiền, đối tượng mua nhà, giá bán. Tất cả đều do Nhà nước quyết định. Chính vì thế, các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh gọn hơn giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng. Khi đó mới có thể thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội
Trước thực tế số lượng nhà ở thực tế chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu ngày càng lớn của người dân, trong đó có công nhân và người thu nhập thấp, Bộ Xây dựng đốc thúc các địa phương tập trung triển khai thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Tuy nhiên, góp ý về chính sách kêu gọi nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội, theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ giá không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá, không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.
Hồng Quang