Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về góp ý về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vừa phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi, vừa tạo quỹ đất phục vụ đầu tư công và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm công khai.
Luật Đất đai 2013 còn “bất cập” vì đã loại bỏ cả chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”
Theo HoREA nhận thấy, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu “Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất” và các nhiệm vụ, giải pháp, trong đó yêu cầu “Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, đồng thời cho phép “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Hiệp hội nhận thấy, Điều 85, Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã “thể chế hoá” chủ trương trên đây của Nghị quyết số 18-NQ/TW và “luật hoá” khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định “3. Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật” là phù hợp.
HoREA chỉ ra Luật Đất đai 2013 còn “bất cập” vì đã loại bỏ cả chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
Hiệp hội nhận thấy, Điều 85, Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là có căn cứ Hiến pháp 2013 và Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, nhưng cần phải đặc biệt quan tâm xây dựng nội hàm Điều 85, Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
Trước đây, khoản 1 Điều 40 Luật Đất đai 2003 đã quy định: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ” và Điều 62 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đối với nhiều trường hợp.
Nhưng, cả Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định “việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” và Hiệp hội xin được lưu ý là Luật Đất đai 2013 còn “bất cập” vì đã loại bỏ cả chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
Hiệp hội nhận thấy, điều kiện để thực hiện “việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” thì Nhà nước phải có quỹ đất do Nhà nước quản lý (đất công) được tạo lập theo 02 phương thức sau đây:
Một là, Nhà nước sử dụng quỹ “đất công” có sẵn để thực hiện đấu giá, đấu thầu, nhưng quỹ “đất công” này không nhiều, bao gồm quỹ đất dôi dư do sắp xếp lại việc quản lý, sử dụng tài sản công theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, trong đó có mặt bằng, trụ sở cơ quan nhà nước dôi dư, đất nhà xưởng thuộc diện đi dời, đất công nông trường… hoặc quỹ đất do doanh nghiệp chuyển giao cho Nhà nước như quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở…
Hai là, Nhà nước phải tạo lập thêm quỹ đất theo Điều 86, Điều 88, Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trước hết là theo Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng”, nhưng cần phải quy định thật chặt chẽ, cụ thể các trường hợp thu hồi đất, không để bị lạm dụng thu hồi đất tràn lan, gây bất ổn xã hội.
Tuy nhiên, do các quy phạm pháp luật về “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Điều 86); về “thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người” (Điều 89); về các “dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất” (Điều 120); về “đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 135 và Điều 136); “đấu thầu dự án có sử dụng đất” (Điều 137); về “sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” (Điều 138) Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quan hệ hữu cơ, liên quan mật thiết với nhau.
HoREA góp ý sửa đổi, bổ sung Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Hiệp hội cũng nêu góp ý sửa đổi, bổ sung Điều 86 và Điều 120. Cụ thể, HoREA đề nghị xem xét lại khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” tại đoạn mở đầu Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khái niệm “dự án đầu tư”, “dự án đầu tư công”, “dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư” quy định tại Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư công 2014, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 và có tính kế thừa Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Về việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: “Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội, Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh”.
Thống nhất với khái niệm “dự án đầu tư”, “dự án đầu tư công”, “dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư” quy định tại Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư công 2014, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 và có tính kế thừa Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Đối với trường hợp thu hồi đất đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ: Khoản 1 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh”. Trong lúc, Điều 31 Luật Đầu tư 2020 quy định các dự án thuộc “Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ”.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: “Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội, Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình côngcộng không nhằm mục đích kinh doanh”.
Về dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, theo HoREA đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện điểm c khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về các loại “dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư” để phù hợp với đặc điểm, phong tục, tập quán của từng vùng, miền, trong đó có đồng bào dân tộc thiểu số miền núi.
Theo Hiệp hội, đề nghị không quy định Nhà nước thu hồi đất “dự án xây dựng cơ sở tôn giáo”, mà nên để cho tổ chức tôn giáo thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất để “xây dựng cơ sở tôn giáo”.
Đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở, HoREA đề nghị bỏ điểm a khoản 3 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” do điểm h, điểm i khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định thu hồi đất đối với “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn”, mà trong “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn” đã bao gồm “nhà ở thương mại”.
Thiên An