Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng có một khung pháp lý thống nhất đối với các công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú, thay vì quy định riêng lẻ theo từng tên gọi sản phẩm.
Không nên “đóng khung” các loại hình bất động sản bằng tên gọi
HoREA vừa có văn bản số 109/2026/CV-HoREA ngày 2/9/2026 gửi cơ quan có thẩm quyền, đề xuất hoàn thiện chính sách pháp luật điều chỉnh các loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo HoREA, hoạt động đầu tư, kinh doanh các sản phẩm bất động sản dạng này bắt đầu phát triển sau khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành và tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2015-2019.
Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật năm 2023 và dự thảo Luật sửa đổi hiện nay vẫn chưa tạo được một hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ để điều chỉnh toàn diện các loại hình bất động sản có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú.
HoREA đánh giá việc dự thảo bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 3, đưa “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” vào phạm vi điều chỉnh là phù hợp. Tuy nhiên, nhiều điều khoản khác vẫn đang sử dụng cách liệt kê riêng các sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kế.
Theo HoREA, cách quy định này có thể không bao quát được những sản phẩm mới phát sinh trong thực tế. Hiện ngoài condotel, officetel còn xuất hiện các mô hình lưu trú như farmstay, căn hộ mini có nhiều phòng cho thuê, sleep box...
HoREA đề xuất hoàn thiện pháp lý cho condotel, officetel và các công trình lưu trú.
Do đó, Hiệp hội kiến nghị thay cách liệt kê bằng một khái niệm có tính bao quát là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” tại 15 điều khoản của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
HoREA đề xuất các quy định về bất động sản đưa vào kinh doanh cần bao gồm công trình hoặc diện tích sàn xây dựng có công năng giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình có công năng hỗn hợp.
Đối với các công trình như condotel, officetel và các loại hình tương tự, Hiệp hội cũng đề xuất quy định rõ việc mua bán, thuê mua phải gắn với quyền sử dụng đất trong những trường hợp pháp luật đất đai quy định. Chủ sở hữu các căn hộ, diện tích officetel, condotel... trong công trình có nhiều chủ sở hữu được xác định quyền sử dụng đất chung theo quy định.
HoREA đồng thời kiến nghị quy định cụ thể điều kiện đưa các sản phẩm condotel, officetel, diện tích sàn có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú vào kinh doanh. Trong hợp đồng phải thể hiện rõ công năng sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của dự án, công trình.
Theo Hiệp hội, việc quản lý, sử dụng, khai thác và kinh doanh những sản phẩm này cũng phải tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, trong đó có nghĩa vụ thực hiện các khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính liên quan.
Hàng trăm nghìn sản phẩm đã hình thành, cần khung pháp lý thống nhất
Theo số liệu được HoREA dẫn lại, thị trường condotel đã hình thành với quy mô lớn. Hiệp hội dẫn thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong giai đoạn từ năm 2022 đến tháng 6/2026 đã có 35.538 sản phẩm condotel được phát triển, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, shophouse du lịch.
HoREA ước tính tổng số sản phẩm condotel hiện nay vào khoảng 146.438 căn. Hiệp hội cho rằng, phần lớn các dự án condotel được phát triển trong giai đoạn 2007-2020 gặp vướng mắc do hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, việc thực thi tại một số địa phương chưa thống nhất, có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thời hạn lâu dài cho condotel trên đất thương mại, dịch vụ.
Bên cạnh đó, một số dự án còn tồn tại những vấn đề liên quan đến năng lực chủ đầu tư, vi phạm pháp luật, cam kết lợi nhuận quá cao hoặc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.
HoREA nhấn mạnh việc xử lý các dự án, sản phẩm tồn đọng phải trên cơ sở khắc phục vướng mắc pháp lý nhưng không được hợp thức hóa các hành vi vi phạm. Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Hàng trăm nghìn sản phẩm đã hình thành, cần khung pháp lý thống nhất.
Đối với officetel, HoREA cho biết loại hình này chủ yếu tập trung tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng hiện chưa có thống kê chính thức trên phạm vi cả nước.
Theo số liệu được Hiệp hội dẫn từ VnExpress, đến tháng 12/2024, TP Hồ Chí Minh có 8.918 căn officetel tại 29 dự án chưa được cấp giấy chứng nhận do còn vướng mắc pháp lý. Thành phố đã giải quyết, cấp giấy chứng nhận cho 7.174 căn tại 9 dự án, tương đương khoảng 80%; còn 1.744 căn tại 20 dự án tiếp tục được xem xét, giải quyết.
HoREA cho rằng, thực tế phát triển của condotel, officetel và các loại hình lưu trú mới cho thấy nhu cầu cần có một khung pháp lý thống nhất để quản lý.
Hiệp hội phân loại các sản phẩm này thành ba nhóm chính. Nhóm thứ nhất là công trình có công năng du lịch như condotel, biệt thự du lịch, shophouse du lịch, tập trung chủ yếu tại các địa phương ven biển và hải đảo.
Nhóm thứ hai là công trình có công năng văn phòng như officetel, căn hộ dịch vụ, được phát triển trong các tòa nhà độc lập hoặc công trình hỗn hợp.
HoREA dẫn trường hợp The Manor, Khu II tại TP Hồ Chí Minh là dự án officetel đầu tiên tại Việt Nam, với 623 căn, khởi công năm 2007 và đưa vào sử dụng từ năm 2010, phục vụ nhu cầu lưu trú dài hạn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước cùng gia đình.
Nhóm thứ ba là các công trình có công năng lưu trú khác như farmstay, căn hộ mini có nhiều phòng cho thuê, sleep box. Đây là những sản phẩm mới xuất hiện trong những năm gần đây, nhất là tại các đô thị lớn và khu vực gần sân bay.
HoREA cho rằng tất cả các loại hình trên đều là sản phẩm bất động sản được đưa vào kinh doanh và cần được đưa vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời bảo đảm sự thống nhất với các luật có liên quan.
Hiệp hội cũng đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam mua, thuê mua, mua trả góp diện tích sàn trong các tòa nhà cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, với tỷ lệ không quá 30% tổng diện tích sàn được đưa vào kinh doanh của tòa nhà.
Đối với giao dịch, HoREA kiến nghị bổ sung các mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua condotel, officetel và diện tích sàn có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú. Đồng thời, cần có mẫu hợp đồng cho thuê lưu trú ngắn hạn trên các nền tảng điện tử quốc tế.
Hiệp hội cũng đề nghị thừa nhận hợp đồng điện tử trong các giao dịch này, phù hợp với yêu cầu chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản.
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với các sản phẩm hình thành trong tương lai và sản phẩm đã có sẵn, trong đó có condotel, officetel và các bất động sản có công năng lưu trú chưa được cấp giấy chứng nhận, nhưng phải tuân thủ quy định của pháp luật đất đai.
Theo HoREA, việc hoàn thiện khung pháp lý không chỉ liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản. Các công trình này còn phải tuân thủ Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, pháp luật về phòng cháy chữa cháy, Luật Du lịch, Luật Nhà ở, quy chuẩn xây dựng và các quy định về cư trú, quản lý người nước ngoài.
HoREA cho rằng, hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Các dự án phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, môi trường, điều kiện cơ sở vật chất và các yêu cầu trong quá trình vận hành.
Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị tiếp tục giữ cách tiếp cận theo hướng quy định chung đối với “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”, thay vì chỉ quy định một số tên gọi sản phẩm cụ thể.
Theo Hiệp hội, cách tiếp cận này vừa bao quát những sản phẩm đã hình thành trên thị trường, vừa tạo dư địa pháp lý để quản lý những mô hình lưu trú mới phát sinh trong tương lai, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư và chủ đầu tư.
Thiên An