HoREA đề xuất mở thêm đường cho M&A, siết minh bạch thị trường bất động sản

HoREA đề xuất sửa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với đất có hạ tầng ngoài dự án, cho phép đặt cọc tối đa 5% trong một số điều kiện và bổ sung mã số định danh người môi giới nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Văn bản số 114/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng, góp ý thẩm định dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó HoREA đưa ra loạt kiến nghị liên quan trực tiếp đến hoạt động giao dịch, chuyển nhượng dự án và bảo vệ người mua.

Đưa đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh

HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản.

Theo Hiệp hội, dự thảo hiện chưa bao quát trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án. HoREA đề nghị sửa các quy định liên quan tại Điều 1, Điều 3 và Điều 34 để bảo đảm thống nhất.

Đề xuất này xuất phát từ thực tế quy định của Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa khi đáp ứng các điều kiện về diện tích, lối đi, kết nối giao thông, cấp nước, thoát nước và hạ tầng cần thiết.

HoREA cho rằng có trường hợp cá nhân, hộ gia đình sau khi tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đưa các thửa đất dôi dư ra giao dịch. Đáng chú ý, một số trường hợp có “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, thực chất là phân lô bán nền nhưng không lập dự án theo quy định.

Theo Hiệp hội, tình trạng này có thể khiến người dân mua đất nền ngoài dự án bị thiệt hại nhưng chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ. Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung một mục riêng về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản.

Theo phương án đề xuất, đất được chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm điện, nước, thoát nước và kết nối với hạ tầng chung; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên và không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch.

Cùng với đó, HoREA đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng phải đăng ký kinh doanh, kê khai và nộp thuế theo quy định.

Gỡ nút đặt cọc, tạo dư địa cho M&A dự án

Với hoạt động đặt cọc, HoREA cho rằng dự thảo cần linh hoạt hơn. Hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua trong những trường hợp dự án đã đạt một số điều kiện pháp lý nhất định.

Cụ thể, việc đặt cọc có thể được thực hiện khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua; tiền đặt cọc được tính vào khoản thanh toán lần đầu của hợp đồng.

HoREA đồng thời đề nghị cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua trong trường hợp phù hợp. Theo Hiệp hội, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn không trực tiếp bán sản phẩm mà sử dụng các đơn vị môi giới chuyên nghiệp, nên việc cấm ủy quyền có thể làm tăng chi phí tuân thủ.

Đối với dự án đang thế chấp, HoREA đề nghị quy định rõ hơn phương án xử lý khi chuyển nhượng mà chưa giải chấp. Theo đó, ngoài trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có thể đồng ý trở thành bên thế chấp; nội dung này phải được thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng dự án.

Hiệp hội đề nghị không bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Nếu còn nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng có thể tiếp nhận trách nhiệm thực hiện với Nhà nước và nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Theo HoREA, cơ chế này phù hợp hơn với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời tạo điều kiện thúc đẩy thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) minh bạch. Hiệp hội cho rằng việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng cũng có thể hạn chế tình trạng chuyển nhượng dự án “chui”, núp bóng chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp.

Bên cạnh các nhóm chính sách trên, HoREA đề nghị thống nhất dùng thuật ngữ “mua trả góp nhà ở”, “bán trả góp nhà ở” thay cho “thuê mua nhà ở”, “cho thuê mua nhà ở”, nhằm phản ánh đúng bản chất thanh toán dần tiền mua nhà và dễ hiểu hơn.

Hiệp hội cũng kiến nghị giới hạn 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà đối với căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng hoặc phần diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua.

Đối với môi giới, HoREA đề xuất bổ sung mã số định danh người môi giới bất động sản bên cạnh chứng chỉ hành nghề. Theo đề xuất, quy định này được áp dụng sau 12 tháng kể từ ngày luật có hiệu lực, nhằm tạo thời gian để Bộ Xây dựng và các địa phương chuẩn bị.

Ngoài ra, HoREA đề xuất công nhận hợp đồng mẫu cho thuê bất động sản ngắn hạn của các nền tảng điện tử được phép hoạt động tại Việt Nam và cho phép giao kết một số hợp đồng kinh doanh bất động sản bằng phương thức điện tử.

Thiên An