HoREA đề xuất tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị bổ sung điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung phạm vi điều chỉnh tại "Dự thảo Nghị quyết thí điểm” 

Lý do đề nghị, theo HoREA, tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thực hiện “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” đối với “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì tại thời điểm này doanh nghiệp chưa có quỹ đất, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư” nên tại thời điểm này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa có “dự án” theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2018, 2020), Luật Nhà ở 2023 và trên thực tế có thể xảy ra một trong 02 trường hợp.

Cụ thể, Trường hợp 1: Sau một thời hạn (có thể quy định tối đa 36 tháng tương tự như khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định “8. Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất”), doanh nghiệp hoàn thành được việc “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” với tất cả 100% người sử dụng đất để có đủ diện tích đất theo Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trường hợp 2: Sau một thời hạn (có thể quy định tối đa 36 tháng tương tự như khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2024) nhưng doanh nghiệp không thực hiện được việc “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” với tất cả 100% người sử dụng đất dẫn đến không có đủ diện tích đất theo Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Do vậy, trong khâu tổ chức thực hiện “Dự thảo Nghị quyết thí điểm”, Hiệp hội đề nghị Nghị định của Chính phủ và Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cơ chế, giải pháp để xử lý trường hợp doanh nghiệp không thực hiện được việc “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” với tất cả 100% người sử dụng đất.

Theo HoREA, tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “đang có quyền sử dụng đất” là “đất khác không phải là đất ở” mặc dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nhưng do chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên tại thời điểm này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa có “dự án” theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2018, 2020), Luật Nhà ở 2023.

Lý do tiếp theo được HoREA đưa ra, tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “đang có quyền sử dụng đất và được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” đối với “đất khác không phải là đất ở” mặc dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nhưng do chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên tại thời điểm này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa có “dự án” theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2018, 2020), Luật Nhà ở 2023.

Tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị” đối với “đất khác không phải là đất ở” mặc dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nhưng do chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên tại thời điểm này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa có “dự án” theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2018, 2020), Luật Nhà ở 2023.

Ưu tiên giải quyết đối với doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở vừa túi tiền

Theo Hiệp hội, với quy định tiêu chí “tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch” thì sẽ không thể xảy ra tình trạng nhà đầu tư lợi dụng Nghị quyết thí điểm để “mua gom” đất nông nghiệp tràn lan hoặc lấy đất trồng lúa để làm dự án nhà ở thương mại.

Bởi lẽ Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chặt chẽ về quy hoạch đất trồng lúa và cơ chế bảo vệ đất lúa rất nghiêm ngặt để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, đồng thời tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định “điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” yêu cầu nhà đầu tư phải “có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, khi nghiên cứu “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” dự kiến tiếp thu, chỉnh lý kèm theo Báo cáo số 267 ngày 19/11/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội nhận thấy vẫn còn có một số nội dung chưa thật thỏa đáng.

Do đó, HoREA đề nghị bổ sung điểm mới vào “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” đó là quy định ưu tiên giải quyết đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. 

Việc này sẽ thúc đẩy việc cấu trúc lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm hoặc “trên cơ sở đề xuất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nếu phù hợp với quy định tại Điều 3 và Điều 4 của Nghị quyết này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm”, bởi lẽ khi thực hiện cơ chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm” trong 02 trường hợp.

Trường hợp 1: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cùng cấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch xây dựng và Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Sau đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trong danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trường hợp 2: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình Hồi đồng nhân dân cùng cấp xem xét để có thể bổ sung vào danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.

HoREA hy vọng rằng “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” sẽ được Quốc hội tiếp thu và điều chỉnh một cách hợp lý. Điều này sẽ tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch và an toàn trong tương lai, đồng thời góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Thiên An