HoREA kiến nghị quy định chi tiết việc phân lô bán nền ở 5 huyện tại TPHCM

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc 05 huyện trên địa bàn TP.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung khoản 1 Điều 2 “Dự thảo Quyết định” chưa thật phù hợp với khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về “điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở” quy định “6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở” và cũng chưa phù hợp với khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023 quy định “.

Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê”.

Bởi lẽ, khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định “điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở” đối với trường hợp “đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III (…)

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở”, có nghĩa là đối với thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt thì chỉ có các trường hợp đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt gồm 16 quận và thành phố Thủ Đức thì chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đối với 05 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ thì Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc các huyện và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai là hoàn toàn phù hợp với các quy định tại khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023.

Tại Dự thảo Tờ trình đính kèm theo Văn bản số 9701/SXD-PTĐT ngày 15/10/2024, Sở Xây dựng đã giải thích “Hiện TPHCM đang xây dựng Đề án “Đầu tư - xây dựng các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TPHCM) giai đoạn 2021-2030”, theo đó từ nay đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TPHCM.

Để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thống nhất việc áp dụng quy định pháp luật trên địa bàn TPHCM, chủ đầu tư dự án bất động sản trên toàn địa bàn TPHCM phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân theo quy định.

Đối với các dự án bất động sản có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 1, 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư dự án được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, để thống nhất công tác quản lý nhà nước về nhà ở và tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án, đảm bảo đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trên địa bàn các xã, thị trấn, huyện của TP, đồng thời tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép hoặc không đảm bảo Quy chế quản lý kiến trúc, việc Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn TPHCM là cần thiết”.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung giải thích của Sở Xây dựng vừa chưa thật phù hợp với khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023, vừa chưa phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố.

Tâm An