HoREA nói gì về ý kiến 'không tạo ra chính sách đặc thù riêng cho lĩnh vực bất động sản'?

Theo HoREA, ý kiến cho rằng “không tạo ra chính sách đặc thù riêng cho lĩnh vực bất động sản” là mâu thuẫn với khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Mặc dù có đúng đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng cũng chỉ đúng trong trường hợp nền kinh tế vận hành phát triển trong điều kiện bình thường, không bị tác động bởi sự cố bất thường như đại dịch CoViD-19...

Cần bình đẳng giữa các doanh nghiệp, không tạo ra chính sách đặc thù riêng cho lĩnh vực BĐS

Sau khi Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) có Văn bản 163/2023/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đề nghị sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ một số quy định không còn phù hợp của Thông tư 06/2023/TT-NHNN để thực hiện Công điện 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) đã có cuộc trao đổi với báo chí về nội dung này.

Theo đó, TS. Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, cần có sự sòng phẳng với nhau về điều kiện vay vốn” khi hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS), nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường BĐS vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay. 

Doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS cũng giống như những DN kinh doanh ở các ngành, lĩnh vực khác. Thông tư 06 của NHNN là chính sách mang tính quy định tổng thể chung cho toàn nền kinh tế, từ những DN là tập đoàn kinh tế lớn cho đến những người có thu nhập thấp. Đó là chính sách mang tính mở rộng, không phải dành riêng cho một lĩnh vực nào, càng không phải cho lĩnh vực BĐS.

Kinh doanh BĐS là lĩnh vực đang gặp nhiều khó khăn, DN BĐS cần những chia sẻ, hỗ trợ để tháo gỡ và cùng vượt qua khó khăn nhưng không có nghĩa là tạo ra một chính sách đặc thù riêng hay quyền lợi riêng cho lĩnh vực kinh doanh này, mà trong lĩnh vực đặc thù đó lại không có người nghèo, người thu nhập thấp nào được hưởng lợi. Việc đòi quyền lợi riêng cho BĐS là không hợp lý.

Hơn nữa, tín dụng vào BĐS là lĩnh vực có rủi ro cao, nên cần phải kiểm soát chặt chẽ, vậy nên, câu hỏi đặt ra ở đây là lý do gì lại phải hạ chuẩn cho vay trong lúc kinh tế còn nhiều khó khăn, rất cần dành nguồn vốn đầu tư cho các ngành, nghề thuộc lĩnh vực ưu tiên khác như: xuất nhập khẩu, nuôi trồng thủy sản… hay một số lĩnh vực ưu tiên như tăng trưởng xanh,...

Việc đầu tư vào BĐS tràn lan như thời gian qua đã và đang cho thấy sự bất hợp lý. Ngân hàng (NH) không thể đi theo dòng tiền đó được. Do vậy, không có chuyện nới lỏng cho một lĩnh vực nào đó đặc thù. Mọi điều kiện, nguyên tắc cần phải được bảo đảm.

"Ngành NH và các TCTD rất trân trọng những ý kiến tham gia đóng góp mang tính xây dựng và mang tính tổng thể. Với các kiến nghị của HoREA, tôi cho rằng, có những ý kiến cũng đáng ghi nhận nhưng cũng rất nhiều ý kiến cần xem xét lại. Liệu các kiến nghị đó có phải là tốt cho xã hội, hay cuối cùng chỉ là bằng mọi cách để cứu BĐS thương mại? Khi được cứu rồi thì trong tương lai có bảo đảm được có nhà ở cho người thu nhập thấp không? Hay lại giống cách đây 10 năm, nhận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nhưng đến bây giờ nhà ở xã hội vẫn còn rất thiếu cho người có thu nhập thấp." TS. Nguyễn Quốc Hùng chia sẻ.

Cũng theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, thời điểm này không chỉ DN BĐS khó khăn, mà thực tế cho thấy, hiện nay tình hình DN nói chung vẫn đang rất khó khăn, rất nhiều đơn hàng của DN sụt giảm, nhiều nhà máy, xí nghiệp phải đóng cửa, thu hẹp sản xuất, người lao động thiếu việc làm… Dù đang rất khó khăn nhưng các DN thuộc nhiều lĩnh vực đều đang rất nỗ lực tìm cách vượt qua.

"Đối với lĩnh vực BĐS, theo tôi, để xảy ra những khó khăn như hiện nay, các DN trong ngành trước hết cần tự xem xét lại những quyết định của mình khi bỏ tiền đầu tư vào đất nông nghiệp hoặc khu vực đất đai chưa được phê duyệt, chưa được quy hoạch? Rõ ràng là, không thể đấy hết trách nhiệm cho chính quyền, bắt NH phải gánh trách nhiệm chung." Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

 nói.

Hiện nay, dòng tiền “đọng” lại rất nhiều ở đất đai không đủ thủ tục pháp lý và theo phản ảnh của các DN BĐS thì có tới hơn 70% là những khó khăn liên quan đến các vấn đề pháp lý. Thủ tục pháp lý không đầy đủ, dự án không hoàn thiện được, thậm chí nhà xây rồi nhưng giấy tờ pháp lý chưa đủ thì cũng không đủ điều kiện, người dân cũng không mua. Với những dự án như vậy, NH có bơm vốn vào thì cũng không hiệu quả. Thực tế cho thấy, có những NH sẵn sàng cho vay dự án BĐS với lãi suất thấp hơn gói 120.000 tỷ đồng nhưng không cho vay được vì thủ tục pháp lý của dự án chưa đầy đủ. NH sẵn sàng dành vốn cho những dự án thực, nhu cầu thực, có đầy đủ pháp lý, có hiệu quả cho xã hội.

Trong bối cảnh hiện nay, để vượt qua khó khăn, chủ đầu tư cần phải chấp nhận rủi ro, thậm chí là phá sản. Bởi, nếu lúc nào cũng đặt ra vấn đề “gỡ”, “giải cứu” DN BĐS, thì trong tương lai giá nhà còn lên đến đâu khi mọi chi phí lãi vay trong hàng chục năm lại được các DN cộng vào giá thành sản phẩm. Thậm chí, dù NH có điều chỉnh giảm lãi vay nhưng chưa chắc chủ đầu tư đã giảm giá bán nhà cho người dân.

"Không nên tạo ra chính sách đặc thù riêng cho lĩnh vực BĐS là chưa thật xác đáng"

Phản hồi các thông tin liên quan đến nhận định “không tạo ra chính sách đặc thù riêng cho lĩnh vực BĐS” Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, ý kiến “không tạo ra chính sách đặc thù riêng cho lĩnh vực BĐS” là mâu thuẫn với khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh BĐS 2014, 2023 đều quy định “Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường BĐS, bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững”.

Mặc dù có đúng đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS, nhưng cũng chỉ đúng trong trường hợp nền kinh tế vận hành phát triển trong điều kiện bình thường, không bị tác động bởi sự cố bất thường như đại dịch CoViD-19 hoặc các xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu như 3 năm qua.  

Bên cạnh đó, Hiệp hội chỉ ra “lĩnh vực BĐS” còn bao gồm các hoạt động phát triển BĐS không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc không nhằm mục đích kinh doanh là chủ yếu như các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp, dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang, dự án nhà ở tái định cư, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự án nhà vượt lũ, vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu thì Nhà nước đã có các chính sách ưu đãi, trong đó có ưu đãi về tín dụng.  

Theo đó, tại Văn bản 170/2023 lần này, Hiệp hội muốn cập nhật, bổ sung thêm một số thông tin kiến nghị như sau:  

Thứ nhất, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét sửa đổi Thông tư số 06/2023 và Thông tư số 10/2023 theo hướng bãi bỏ khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016. Bởi theo Hiệp hội, Thông tư 10/2023 tại Điều 1 đã “ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này”, có nghĩa là mới chỉ “ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8” kể từ ngày 01/09/2023.     

Hơn nữa, Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023 sửa đổi, bổ sung Điều 8 Thông tư 39/2016 về “những nhu cầu vốn không được cho vay” quy định “tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn” đối với các trường hợp tại khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 là không phù hợp với các quy định của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về kinh doanh BĐS và cũng không phù hợp với thực tiễn và đã bị “ngưng hiệu lực thi hành” kể từ ngày 01/09/2023.  

Thứ hai, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016 theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng phải quy định cụ thể việc “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”. Nguyên nhân là do nhà đầu tư là khách hàng “vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án” thì số tiền vay này đã được tổ chức tín dụng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư dự án, có nghĩa là khách hàng vay tín dụng đã sử dụng vốn vay đúng mục đích “vay để thanh toán tiền góp vốn”, nên không cần thiết quy định tổ chức tín dụng phải “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”.   

Mặt khác, Tổ chức tín dụng không thể “kiểm soát việc sử dụng vốn vay” đối với chủ đầu tư dự án là “bên thứ 3” sau khi đã nhận “tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án” của nhà đầu tư, trừ trường hợp có hợp đồng vay tín dụng “tay ba” giữa nhà đầu tư (khách hàng vay tín dụng) - tổ chức tín dụng - chủ đầu tư dự án có thỏa thuận về quyền của tổ chức tín dụng được “kiểm tra, giám sát, đánh giá, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” của chủ đầu tư dự án và không cần thiết quy định nội dung này tại tiết (ii) điểm c khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016.  

Và nếu theo Quy định tại tiết (ii) điểm c khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bổ sung tại điểm d khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2023 ) thì lại làm tăng thêm quy trình, thủ tục, tăng “chi phí tuân thủ pháp luật” của tổ chức tín dụng, “gây khó” cho cả tổ chức tín dụng và chủ đầu tư dự án.  

Thứ ba, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ tiết (iii) điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39/2016, không quy định tổ chức tín dụng “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.  

Kiến nghị này nhằm để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh” để bảo đảm “quyền” của “bên nhận đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”, trong đó có trường hợp “đặt cọc” để mua, thuê mua BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai, bởi lẽ việc quy định tổ chức tín dụng phải “đảm bảo thu hồi được vốn cho vay trong trường hợp các bên không thực hiện đúng thỏa thuận nghĩa vụ bảo đảm” là chưa chính xác vì đây là 02 hoạt động khác nhau được điều chỉnh bởi 02 luật khác nhau. 

Ngoài ra, Hiệp hội còn nhận thấy, tiết (iii) điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39/2016 chỉ “làm lợi” cho các tổ chức tín dụng “cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”, bởi lẽ số tiền “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh” này bị “phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm” chỉ “làm lợi” cho ngân hàng. Hơn nữa, trên thực tế việc khách hàng “đặt cọc” để mua BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai thường có 02 nhóm, trong đó có khoảng 30% khách hàng vay vốn tín dụng để “đặt cọc” thì số tiền “đặt cọc” này bị ngân hàng “phong tỏa”, còn đối với khoảng 70% khách hàng sử dụng vốn tự có (không vay vốn tín dụng) để “đặt cọc” thì số tiền “đặt cọc” này chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư và chủ đầu tư toàn quyền sử dụng. 

Thứ tư, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét “mở rộng hơn” một số đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/căn và có ưu tiên cho “người mua căn nhà đầu tiên”. 

Thứ năm, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư số 22/2019 theo hướng gia hạn thêm 12 tháng đến hết ngày 31/10/2024, để tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn và bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng. 

Thứ sáu, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 1 Nghị định số 65/2022 cho phép “2. Mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành” cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình. 

Thứ bảy, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và có thể vận dụng, “nới một chút” các “điều kiện vay vốn” trên cơ sở cần xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 7 Thông tư 39/2016 để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường BĐS vẫn còn rất khó khăn hiện nay. 

Thứ tám, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện Thông tư 02/2023 trong một thời gian nhất định nữa cho đến khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường. Thông tư 02/2023 “Quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn” được ban hành nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư vượt qua khó khăn trong tình hình hiện nay. 

Đây là một Thông tư có vai trò, vị trí rất đặc biệt, là “giải pháp khác thường” để xử lý “tình thế bất thường”, nên Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện Thông tư 02/2023 trong một thời gian nhất định nữa cho đến khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường.

Hồng Quang