Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Không bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn

Với 465/469 đại biểu có mặt biểu quyết tán thành, sáng 28/11, Quốc hội tiến hành biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đáng chú ý, Luật sửa đổi quy định Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Không bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn giao dịch

Sáng nay, 28/11, Quốc hội đã lấy ý kiến biểu quyết về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Với 465 ý kiến đại biểu tán thành, chiếm 94,13% tổng số đại biểu, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã chính thức được thông qua.

Luật được thông qua có bố cục gồm 10 chương với 83 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Đối tượng áp dụng của Luật là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Luật quy định rõ nguyên tắc kinh doanh bất động sản là: Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật. Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của luật gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Dự án bất động sản.

Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật là: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.

Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.

Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án bất động sản. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Luật được thông qua quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm: Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản...

“Siết chặt” việc phân lô, bán nền

Trước khi Quốc hội bấm nút thông qua, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo đó, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9), có ý kiến đề nghị bỏ điều kiện về không trong thời gian đang thực hiện thủ tục phá sản vì theo Luật Phá sản thì doanh nghiệp đang mở thủ tục phá sản vẫn tiếp tục được hoạt động kinh doanh nhưng phải chịu sự giám sát của thẩm phán, của quản tài viên.

Dự thảo đã bỏ quy định này để tránh gây cản trở đối với quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp. Theo quy định tại Luật Phá sản năm 2014, trình tự, thủ tục phá sản gồm nhiều bước: Nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản; Tòa án thụ lý và xem xét đơn yêu cầu phá sản; Mở thủ tục phá sản; Hội nghị chủ nợ; Phục hồi kinh doanh; Ra quyết định tuyên bố phá sản và thi hành quyết định. Nếu không cho phép doanh nghiệp bất động sản kinh doanh từ khi có đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hoặc có quyết định mở thủ tục phá sản của thẩm phán sẽ dẫn đến cản trở hoạt động của doanh nghiệp, không cho doanh nghiệp có cơ hội phục hồi.

Trường hợp Tòa án đã ra quyết định tuyên bố phá sản thì việc bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đó không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật và đã được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1, ông Thanh giải thích.

Về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Dự thảo đã được chỉnh lý theo hướng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước. Đồng thời giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), ông Thanh cho hay, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Còn về thanh toán trong giao dịch với loại nhà ở này, phương án được chốt tại dự thảo là “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua”.

Về các khu vực không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, có ý kiến đề nghị không cho phép phân lô bán nền tại các phường, các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương.

Thực tế cho thấy, việc cho phép phân lô bán nền ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản còn tồn tại một số hạn chế, bất cập như: người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xây dựng nhà ở đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai, có tình trạng đầu cơ…theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và khoản 5 Điều 5 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các đô thị loại I, loại II và loại III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt nhằm bảo đảm kiến trúc, cảnh quan đô thị, tránh hoang hóa đất đai, xây dựng đô thị văn minh, hiện đại.

Tuy nhiên, quy định này chưa phù hợp với mức độ phát triển của các địa phương, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội. 

Vì vậy, dự thảo mới nhất đã được chỉnh lý như dự thảo do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, theo đó, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và có cân nhắc đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương, ông Thanh khẳng định

Hồng Quang