Doanh nghiệp bất động sản phải xem lại mình có hoạt động lành mạnh không?

Đây là phát biểu của ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội diễn ra mới đây. Ông cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phải xem lại mình xem thực tế có hoạt động lành mạnh, có minh bạch thông tin hay không. Trong thời gian tiền dễ quá thì vung đầu tư, mua sắm nhiều, đến lúc khủng hoảng thì lại chờ người khác giúp đỡ.

50% nhu cầu nhà ở không thể chuyển sang nhu cầu đi vay

Tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội sáng ngày 13/11, bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chia sẻ thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Riêng năm 2023, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, gần đây nhất là Công điện 993 để tiếp tục thực hiện các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đánh giá cung cầu của thị trường bất động sản hiện đang mất cân đối rất lớn.

Nguồn cung chủ yếu ở phân khúc trung cấp và cao cấp, còn phân khúc phục vụ cho người dân có thu nhập thấp lại hạn chế. Theo tổng hợp của NHNN và Bộ Xây dựng, những căn hộ có giá trị dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, chỉ có một vài dự án.

Nếu muốn phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững, đòi hỏi phải có giải pháp về phía cung như có chính sách để tăng cung nhà ở xã hội. Hiện, Chính phủ đang chỉ đạo, phối hợp với các cơ quan, bộ ngành có giải pháp triển khai.

Về cầu, cầu vay mua nhà của người có thu nhập thấp hay tư nhân rất thấp. Thu nhập của công nhân thấp, nhất là sau đại dịch COVID-19 càng khó khăn. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy 50% nhu cầu nhà ở không thể chuyển sang nhu cầu đi vay. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở rất lớn, nhưng nhu cầu vay lại là câu chuyện khác. Vì có người có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ điều kiện đi vay, vì thu nhập thấp thì những nhu cầu này phải được giải quyết bằng những cơ chế, chính sách khác.

Sắp tới đây, Luật Nhà ở sẽ có những tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho vấn đề này. Những tiêu chí, điều kiện đã được gỡ bỏ, cho phép các doanh nghiệp mua nhà ở cho công nhân ở… những điều này sẽ tạo ra cơ chế chính sách để hỗ trợ nhà ở cho người dân.

Đối với cầu mua nhà, muốn nhu cầu đầu tư tăng trở lại thì phải giải quyết niềm tin của nhà đầu tư. Nếu yếu tố pháp lý giải quyết được thì nhà đầu tư mới yên tâm khi mua nhà, thuận lợi trong việc chuyển nhượng, tính minh bạch của các dự án hay về giá.

Cần giải pháp đồng bộ cung cầu, bộ ngành địa phương cần ưu tiên giải pháp về pháp lý, thủ tục đầu tư, thủ tục đấu thầu, nhất là với những dự án nhà ở xã hội, giải ngân, biện pháp về tín dụng, lãi suất.

Các TCTD tiếp tục thực hiện các giải pháp theo chỉ đạo của NHNN. Bản thân các doanh nhiệp BĐS tiếp tục thực hiện tinh thần theo Nghị quyết 33, các doanh nghiệp cần quản trị doanh nghiệp, cân đối giữa lợi nhuận và giảm giá bán… để khuyến khích nhu cầu đầu tư của thị trường BĐS.

Thống đốc cho biết, nguồn vốn cho thị trường BĐS đến từ nhiều kênh như FDI, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, huy động trước của  người dân, tín dụng từ ngân hàng. Trong bối cảnh hiện nay, các kênh khác đang gặp khó khăn càng tạo áp lực cho vốn tín dụng từ ngân hàng.

Đối với điều hành tín dụng, NHNN cũng đã điều hành linh hoạt, đề nghị TCTD cân đối nguồn vốn, tiếp tục cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Hạn mức tín dụng của các doanh nghiệp cũng cần rà soát để khuyến khích các doanh nghiệp hiệu quả. Đương nhiên, TCTD khi cho vay dài hạn phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn vốn.

Về quy trình thủ tục, các doanh nghiệp phản ánh còn phức tạp, thời gian thẩm định còn kéo dài. Thống đốc NHNN cho biết bản thân các TCTD cũng có ý kiến giải thích, đề nghị TCTD xem xét, rà soát rút ngắn thời gian phê duyệt tín dụng. Đồng thời, yêu cầu các doanh nghiệp BĐS phải minh bạch trong hoạt động, hợp tác với TCTD để có sự thống nhất với nhau.

Về lãi suất, mặt bằng lãi suất cho vay mới đã giảm 2%. Mặt bằng lãi suất cũ có giảm nhưng theo các ngân hàng cần theo kỳ hạn của người gửi tiền. Giải thích cho việc vì sao lãi suất các khoản cho vay BĐS dài hạn vẫn còn cao, các ngân hàng cho biết nguồn vốn chủ yếu vẫn từ ngắn hạn và cần tuân thủ các quy định về an toàn vốn.

Mặt bằng lãi suất hiện đã giảm về trước dịch COVID-19, đây là sự cố gắng rất lớn của cả hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, về phía NHNN tiếp tục chỉ đạo TCTD tiết giảm chi phí, ứng dụng công nghệ để tiếp tục hỗ trợ cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp uy tín trong quá trình vay vốn.

Về tài sản đảm bảo, hoàn toàn do TCTD và khách hàng thỏa thuận, không có quy định bắt buộc tất cả khoản vay đều phải có tài sản đảm bảo, hoàn toàn phụ thuộc vào tính khả thi của dự án. Bản thân doanh nghiệp khi vay vốn, chứng minh dòng tiền và khả năng trả nợ là quan trọng nhất.

Doanh nghiệp bất động sản phải xem lại mình có hoạt động lành mạnh hay không?

Tại hội nghị, đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết, vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng, lãi suất cho vay còn ở mức cao, doanh nghiệp khó đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ tài sản bảo đảm,...

Đại diện Vinhomes cho hay các doanh nghiệp bất động sản đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay lãi suất thấp từ ngân hàng, hạn chế ở room tín dụng khiến ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng khi cho vay, mặt bằng lãi suất vẫn chưa đạt như kỳ vọng.

Đại diện Văn Phú Invest cho rằng quy định của NHNN liên quan đến việc vay vốn phát triển dự án phải có vốn tự có là 30% đang làm khó các chủ đầu tư. Đồng thời, kiến nghị NHNN xem xét giảm tỷ lệ này xuống còn 10 – 15% để giúp doanh nghiệp vượt qua trong giai đoạn khó khăn.

Phản hồi các vấn đề trên, đai diện các ngân hàng cho biết hiện mặt bằng lãi suất đã giảm nhiều so với cuối năm trước. Mặt bằng lãi suất cho vay mới đã giảm hơn 2%. Tuy nhiên, với các khoản vay cũ cần thời gian để điều chỉnh vì chi phí vốn từ tiền gửi các kỳ hạn dài vẫn ở mức cao, ngân hàng còn phải cân đối để đáp ứng tỷ lệ an toàn theo quy định của NHNN.

"Với chi phí vốn như hiện nay, việc cho vay trung dài hạn hiện nay dường như là không có lợi nhuận", Phó TGĐ Techcombank cho hay.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, cho rằng bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng phải xem lại mình xem thực tế doanh nghiệp có hoạt động lành mạnh hay không, có minh bạch thông tin hay không. Nhiều doanh nghiệp BĐS hoạt động không lành mạnh thể hiện ở chỗ trong thời gian tiền dễ quá (cho vay dễ, phát hành trái phiếu dễ) thì vung đầu tư, mua sắm nhiều. Đến lúc khủng hoảng thì lại chờ người khác giúp đỡ.

"Nhiều doanh nghiệp sử dụng vốn không đúng mục đích, ngân hàng không kiểm soát là dùng tiền dự án này sang dự án khác", ông Vinh cho hay. 

Tổng Giám đốc VPBank cũng kiến nghị gia hạn thêm thời gian áp dụng Thông tư 02 về cơ cấu nợ, xem xét lại hệ số rủi ro với tín dụng BĐS, đối tượng được hỗ trợ lãi suất 2%,... để hỗ trợ cho cả ngân hàng và các doanh nghiệp.

Kết luận hội nghị, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng để tháo gỡ được các khó khăn cần một giải pháp đồng bộ từ nhiều bên. Trong đó, tập trung ưu tiên giải quyết vấn đề pháp lý, các vấn đề về thủ tục đầu tư, đấu thầu nhất là với các dự án NOXH, các vấn đề cấp tín dụng, lãi suất. Về vấn đề vốn tín dụng cần phải có sự nỗ lực từ hai phía, không chỉ ngân hàng mà cả các doanh nghiệp BĐS.

"Bản thân các DN cần quản trị doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về vấn đề giảm giá bán,... cùng với các giải pháp của các bộ ban ngành để khuyến khích nhu cầu đầu tư của thị trường", Thống đốc nói.

Thống đốc cũng nhấn mạnh việc yêu cầu các doanh nghiệp BĐS minh bạch về tài chính, lành mạnh trong hoạt động, trong việc hợp tác, cung cấp hồ sơ cho các ngân hàng.

Về phía các TCTD, cần cân đối nguồn vốn để cung ứng tín dụng cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Về vấn đề yuy trình thủ tục được phản ánh là phức tạp, kéo dài, thời gian thẩm định lâu, các TCTD cũng đã giải trình, tuy nhiên cũng cần tiếp tục xem xét rút ngắn nhất có thể.

Về vấn đề tài sản đảm bảo, hiện nay NHNN không có quy định mà hoàn toàn do ngân hàng và khách hàng thoả thuận, quan trọng là dựa vào tính khả thi của dự án.Do đó chứng minh tính khả thi và dòng tiền của dự án là rất quan trọng.

Về lãi suất, hiện nay mặt bằng lãi suất cho vay mới đãgiảm khoảng 2%, NHNN sẽ tiếp tục yêu cầu TCTD tiết giảm chi phí, cân đối để giảm tiếp lãi suất trong khả năng.

Theo Thống đốc, các TCTD cùng với các doanh nghiệp phải ngồi lại với nhau chi tiết, phải rất rõ ràng và sòng phẳng với nhau. Các giải pháp đưa ra với TCTD không đe doạ đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Với các kiến nghị liên quan đến cơ chế chính sách như giảm hệ số rủi ro của cho vay BĐS, kéo dài Thông tư 02 về cơ cấu lại nợ, sửa đổi Thông tư 03 về mua trái phiếu DN, Thông tư 06 về quy định liên quan đến đặt cọc,... đang được các cơ quan chức năng của NHNN rà soát lại, vấn đề nào sửa được thì sẽ đề xuất sửa, không được sẽ có giải thích cụ thể.

Về kiến nghị mở rộng gói 120.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng đang triển khai, tham mưu và NHNN đang phối hợp thực hiện.

Hồng Quang