Mặc dù nhiều doanh nghiệp bất động sản đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, song vẫn còn không ít đơn vị – đặc biệt là các doanh nghiệp quy mô nhỏ – đang loay hoay tìm hướng đi hiệu quả để cải thiện lợi nhuận.
Tín hiệu phục hồi chưa đồng đều
Quý I/2025 được kỳ vọng là bước đệm cho quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sau thời gian dài “đóng băng”. Tuy nhiên, những con số được công bố trong báo cáo tài chính của loạt doanh nghiệp đầu ngành cho thấy một bức tranh nhiều gam màu đối lập – khi bên cạnh một số điểm sáng, không ít doanh nghiệp vẫn đang loay hoay trong vòng xoáy thua lỗ và tái cơ cấu.
Một trong những bất ngờ lớn nhất trong mùa báo cáo lần này đến từ Tập đoàn Novaland. Sau ba quý liên tiếp có lãi, doanh nghiệp này bất ngờ quay trở lại tình trạng thua lỗ trong quý I/2025, với khoản lỗ ròng lên đến 476 tỷ đồng.
Dù doanh thu ghi nhận tăng trưởng gần 155%, từ 697 tỷ đồng lên 1.778 tỷ đồng so với cùng kỳ, các chi phí tài chính, bán hàng và quản lý vẫn tiếp tục là “gánh nặng cơ hữu”, làm xói mòn lợi nhuận của tập đoàn.
Đáng chú ý, năm 2025, Novaland xây dựng hai kịch bản kinh doanh tùy thuộc vào khả năng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tại các dự án đang triển khai. Kịch bản lạc quan kỳ vọng doanh thu đạt hơn 13.400 tỷ đồng, chỉ còn lỗ nhẹ 12 tỷ đồng.
Trong khi đó, kịch bản thận trọng đặt mức doanh thu khoảng 10.453 tỷ đồng, song lỗ sau thuế có thể lên tới 688 tỷ đồng. Với kết quả quý I hiện tại, Novaland mới chỉ hoàn thành 13–17% mục tiêu doanh thu và đã ghi nhận tới gần 70% mức lỗ dự kiến theo kịch bản tiêu cực.
Quý I/2025 được kỳ vọng là bước đệm cho quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sau thời gian dài “đóng băng”.
Dẫu vậy, một điểm tích cực đáng ghi nhận là hoạt động bàn giao sản phẩm bắt đầu cho thấy dấu hiệu khởi sắc. Trong quý I, Novaland bàn giao 256 sản phẩm, đạt 17% kế hoạch cả năm, mở ra hy vọng cải thiện trong các quý tiếp theo nếu vướng mắc pháp lý tiếp tục được tháo gỡ theo đúng tiến độ.
Trong khi đó, Tập đoàn Hà Đô – một tên tuổi lớn khác – lại tiếp tục không ghi nhận doanh thu từ mảng bất động sản trong quý đầu năm. Doanh thu hợp nhất của tập đoàn giảm 29%, còn 599 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lĩnh vực năng lượng như thủy điện, điện mặt trời và điện gió.
Lợi nhuận sau thuế cũng giảm 22%, còn 207 tỷ đồng, do không có nguồn thu từ bất động sản và phải trích lập khoản chênh lệch giá bán điện tại Dự án Điện mặt trời Hồng Phong 4. Tuy nhiên, Hà Đô vẫn tỏ ra lạc quan với mục tiêu doanh thu năm 2025 đạt 2.936 tỷ đồng, tăng 8%, và lợi nhuận sau thuế 1.057 tỷ đồng, tăng đến 236% so với năm trước.
Để đạt mục tiêu này, tập đoàn dự kiến đẩy mạnh bán hàng tại các dự án hiện hữu, trong đó Hado Charm Villas là dự án trọng điểm, kỳ vọng sẽ mở bán trong quý II và mang về khoảng 3.000 tỷ đồng doanh thu.
Trái ngược với nhiều doanh nghiệp đang chật vật, Vinhomes tiếp tục chứng tỏ vị thế dẫn đầu với một quý kinh doanh bứt phá. Doanh thu thuần hợp nhất đạt 15.698 tỷ đồng, tăng vọt so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế lên đến 2.652 tỷ đồng, gấp gần 3 lần so với quý I/2024.
Động lực chính đến từ hoạt động bàn giao hàng loạt tại các dự án lớn như Vinhomes Royal Island và Ocean Park 2 – 3. Ngoài ra, doanh số bán hàng đạt tới 35.000 tỷ đồng, tăng 116%, và doanh số chưa bàn giao chạm ngưỡng 120.000 tỷ đồng – một con số minh chứng cho sức hấp dẫn của các dự án do Vinhomes triển khai.
Một trường hợp tích cực khác là Công ty Nhà Khang Điền, khi doanh thu thuần quý I đạt 710 tỷ đồng, tăng trưởng 113% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp tăng từ 174 tỷ lên 307 tỷ đồng, còn lãi sau thuế đạt 119 tỷ đồng, tăng 86%. Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ thậm chí tăng tới 92%, lên 122 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu so với kế hoạch cả năm 2025 (doanh thu 3.800 tỷ đồng, lãi sau thuế 1.000 tỷ đồng), thì kết quả quý I mới chỉ là bước khởi đầu còn khiêm tốn, đòi hỏi nỗ lực cao hơn trong các quý tiếp theo.
Nam Long Group cũng ghi dấu ấn với kết quả đảo chiều ngoạn mục. Doanh thu quý I đạt hơn 1.290 tỷ đồng, gấp 6 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ bàn giao các dự án Akari (quận Bình Tân) và Central Lake (Cần Thơ). Lợi nhuận ròng đạt gần 110 tỷ đồng, vượt xa mức lỗ 65 tỷ đồng của quý I/2024 – minh chứng rõ nét cho hiệu quả của chiến lược tập trung vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực.
Tổng thể, quý I/2025 phản ánh một thị trường bất động sản đang trong quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, pháp lý minh bạch, sản phẩm sát nhu cầu thực tế của thị trường đang dần khẳng định lợi thế vượt trội. Trong khi đó, các đơn vị gặp khó về dòng tiền, pháp lý chưa thông suốt hoặc phụ thuộc quá nhiều vào mảng đầu tư tài chính, vẫn tiếp tục đối mặt với thách thức lớn. Quá trình phân hóa sẽ còn tiếp diễn, đặt ra yêu cầu bức thiết về năng lực thích ứng và tái cấu trúc linh hoạt đối với toàn ngành trong giai đoạn hậu trầm lắng.
Nhiều cơ hội lớn cho thị trường bất động sản năm 2025
Năm 2025 được dự báo là một năm có nhiều biến động nhưng cũng đầy triển vọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Theo ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long, bức tranh chung của thị trường sẽ mang nhiều sắc thái phức tạp, khi các yếu tố thuận lợi và khó khăn đang song hành, tạo nên một giai đoạn chuyển tiếp mang tính bản lề.
Về mặt thách thức, ông Quang nhấn mạnh tình trạng "lệch pha" giữa cung và cầu ở nhiều phân khúc thị trường, đặc biệt là sự dư thừa ở phân khúc cao cấp trong khi thiếu hụt trầm trọng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Cùng với đó, những bất ổn kéo dài từ căng thẳng địa chính trị toàn cầu có thể ảnh hưởng tới dòng vốn đầu tư nước ngoài, gây áp lực lên tỷ giá, lãi suất và chính sách tài khóa - tiền tệ trong nước.
Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn mang tính hệ thống và toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sở hữu nhiều động lực nội tại tích cực. Ông Quang cho rằng, nhu cầu về nhà ở thực vẫn vô cùng lớn, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp đang phát triển mạnh như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh…
Nhu cầu nâng cao chất lượng sống, hướng đến những không gian sống xanh, tiện nghi, hiện đại cũng ngày càng rõ rệt, mở ra cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản tập trung vào sản phẩm có giá trị thực.
Việc đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng chiến lược như vành đai, cao tốc, sân bay… đang tạo hiệu ứng lan tỏa đến các khu vực vùng ven và vệ tinh.
Ngoài ra, chính sách điều hành của Nhà nước được kỳ vọng sẽ tiếp tục đóng vai trò “chìa khóa mở đường” cho thị trường. Việc đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng chiến lược như vành đai, cao tốc, sân bay… đang tạo hiệu ứng lan tỏa đến các khu vực vùng ven và vệ tinh.
Ngân hàng Nhà nước được dự báo sẽ tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ linh hoạt theo hướng hỗ trợ tăng trưởng, với mặt bằng lãi suất hợp lý, từ đó thúc đẩy khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, những nỗ lực tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, rút ngắn quy trình phê duyệt dự án của các cấp chính quyền đang từng bước giúp thị trường “ấm dần lên” và lấy lại đà hồi phục.
Dựa trên những phân tích đó, Nam Long vẫn thể hiện sự tin tưởng vào triển vọng phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo ông Quang, nếu biết tận dụng tốt các cơ hội từ cải cách chính sách, đầu tư công, và nhu cầu nhà ở thực, doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể vượt qua giai đoạn thách thức để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, bền vững và lành mạnh hơn.
Tương tự, ông Bùi Thành Nhơn – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland – cũng nhận định rằng, năm 2025 sẽ mang lại nhiều cơ hội lớn nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho toàn ngành. Những vấn đề như bất ổn kinh tế vĩ mô, độ trễ trong triển khai các luật đất đai và quy hoạch mới, rào cản trong tiếp cận tín dụng và hạn chế về hạ tầng – quy hoạch đô thị… vẫn đang là những lực cản cần giải quyết đồng bộ.
Trong bối cảnh đó, Novaland xác định năm 2025 là một cột mốc quan trọng trong chiến lược tái cấu trúc toàn diện, hướng tới sự phát triển bền vững. Tập đoàn đã bắt đầu triển khai chiến lược mới: chuyển hướng sang phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình – một thị trường đang thiếu hụt nghiêm trọng nhưng đầy tiềm năng phát triển.
Cụ thể, Novaland đang xin chủ trương chuyển đổi khu Cảng Phú Định (quận 8) với gần 50 ha và Khu Quán Tre (quận 12) khoảng 10 ha tại TP.HCM để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý cho người thu nhập thấp – trung bình.
Ông Nhơn cho rằng, dù chiến lược này không mang lại lợi nhuận ngắn hạn cao như các dự án cao cấp, nhưng bù lại sẽ tạo nên dòng tiền ổn định, đồng thời góp phần hiện thực hóa chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, nâng cao vai trò của doanh nghiệp bất động sản trong việc phục vụ lợi ích cộng đồng và an sinh xã hội.
Rõ ràng, năm 2025 không chỉ là thời điểm phục hồi mà còn là bước chuyển mình chiến lược của thị trường bất động sản Việt Nam. Những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, định vị rõ mục tiêu phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội sẽ là những người dẫn dắt xu thế mới – lấy chất lượng sống, công bằng xã hội và hiệu quả sử dụng nguồn lực làm trọng tâm. Trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ rộng mở với những ai dám đổi mới và thích ứng linh hoạt.
Quang Anh