Không thể đồng nhất thời hạn sử dụng với quyền sở hữu nhà chung cư

Các chuyên gia cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phải tiếp cận dựa trên quyền con người về sở hữu, về tài sản, về nhà ở, về đất đai, về tự do kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm. Từ đó xác định thời hạn chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư và thời hạn nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

Quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ gây bất an cho người dân

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) theo báo cáo từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, 13 chương với 196 điều, thể chế hoá 8 nhóm chính sách đã được Chính phủ trình Quốc hội. Vấn đề sở hữu nhà chung cư đang gây tranh cãi khi dự thảo lần này đề xuất hai phương án.

Theo đó, Phương án 1, bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo đó, quy định cụ thể về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Với phương án 1, khoản 2 điều 25 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Trong trường hợp đề xuất của Bộ Xây dựng được áp dụng, giá bán ra sẽ phải giảm, bởi từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn là khoảng cách rất lớn đối với người mua. Suy nghĩ tài sản chỉ có thời hạn 50 năm sẽ khiến người dân giảm mức tiền sẵn sàng mua sản phẩm, họ sẽ không chấp nhận giá như trước kia. Nhưng chủ đầu tư thì vẫn tốn chừng đó tiền để phát triển dự án. Do đó, đề xuất này sẽ bào mòn phần doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Với hai phương án đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, nhiều tranh cãi đã nổ ra.

Nhiều chuyên gia, lãnh đạo các cơ quan liên quan cho rằng nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Vì điều này sẽ tác động đến giá bán nhà ở theo xu hướng giảm hơn so với sở hữu lâu dài. Từ đó, tạo điều kiện để nhiều người dân có khả năng tài chính trung bình có thể mua nhà, tạo lập được chỗ ở cho bản thân và gia đình.

Để giải quyết vấn đề này, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ góp ý về một số điều của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong văn bản này, HoREA đã chỉ ra hàng loạt các mặt còn hạn chế, khiếm khuyết của dự thảo liên quan đến sở hữu nhà chung cư.

HoREA đã chỉ ra 8 điểm bất cập trong phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng khi quy định thời hạn sở hữu chung cư, như sau:

Một là, sẽ làm tăng gánh nặng cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh và cấp huyện. Nguyên nhân là do phát sinh thêm các thủ tục hành chính như kiểm định, gia hạn quyền sở hữu, bên cạnh đó còn phát sinh thêm chi phí, tăng gánh nặng tài chính cho xã hội.

Hai là, đề xuất thời hạn sở hữu chung cư dựa trên căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể dẫn đến sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng của nhà cung cư đã được quy định trong Luật Xây dựng.

Ba là, không nên vì những vướng mắc trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà quy định thời hạn sở hữu chung cư. Bởi nguyện vọng của người dân là mong muốn được sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.

Bốn là, tại khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định dẫn đến nghịch lý quyền sở hữu nhà chung cư bị lệ thuộc vào kết luận kiểm định của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng, bao gồm cả tình huống đất xây dựng khu chung cư được sử dụng ổn định lâu dài.

Năm là, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở. Trong khi nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở như biệt thự, nhà phố được công nhận sở hữu không xác định thời hạn thì nhà chung cư chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn. Điều này có thể làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng và gây cản trở việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.

Sáu là, quy định về thời hạn sở hữu chung cư có thể khiến nhiều người bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở, khiến giá biệt thự, nhà phố bị đẩy lên cao tạo sự chênh lệch lớn về giá giữa các phân khúc bất động sản.

Bảy là, chính sách quy định thời hạn sở hữu chung cư nếu được áp dụng sẽ tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 và loại 2 nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Tám là, phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là đất sử dụng ổn định lâu dài hay là sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu chung cư. Điều này dễ gây nhầm lẫn khái niệm, gây tranh chấp về sau.

Không thể đồng nhất thời hạn sử dụng với quyền sở hữu nhà chung cư

Cũng theo HoREA, việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai.

HoREA cho rằng quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 vì không thể đồng nhất thời hạn sử dụng nhà chung cư (tuổi thọ nhà chung cư) với quyền sở hữu nhà chung cư. Bởi vì đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Ngoài ra, theo HoREA khoản 2 và khoản 3 điều 25 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về "thời hạn sử dụng nhà chung cư" và "các trường hợp phá dỡ nhà chung cư" là đúng và cần thiết được giữ lại trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Còn điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về "xử lý nhà chung cư khi nhà chung cư bị phá dỡ" nên chuyển vào "Chương V. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ phù hợp hơn.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp như nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Nhà chung cư bị hư hỏng nặng…

Cũng theo HoREA, khi nhà chung cư bị phá dỡ theo Quyết định của UBND cấp tỉnh thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý đối với nhà chung cư đó. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự.

Bên canh đó, HoREA đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở. Hiệp hội cho rằng, điều này sẽ góp phần đảm bảo sự phù hợp với Nghị quyết số 18 và Tờ trình Quốc hội số 535 ngày 27/12/2021 của Chính phủ.

Theo HoREA, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định rõ trường hợp đất khác này có thể là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, gồm trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp hoặc nhà đầu tư có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

HoREA kiến nghị bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hồng Quang