Cần phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường để quy định thời hạn sở hữu

Theo GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (UBTƯ MTTQ Việt Nam) cho rằng, cần phải phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá để người mua được bảo vệ quyền lợi.

Tránh để việc điều chỉnh quy hoạch bị lợi dụng, cá nhân trục lợi chính sách, làm giàu bất chính

Ngày 7/3, tại Hà Nội, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Chủ trì Hội nghị có ông Đỗ Văn Chiến, Bí thư Trung ương Đảng, Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam; ông Nguyễn Thanh Nghị, Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bà Trương Thị Ngọc Ánh, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam.

Phát biểu tại Hội nghị, GS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Viện trưởng Viện nghiên cứu pháp luật và xã hội cho rằng hai dự thảo Luật được chuẩn bị công phu trên cơ sở tổng kết thi hành Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Việc sửa đổi hai luật quan trọng lần này sẽ góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, giải quyết những tồn tại, vướng mắc chưa phù hợp với thực tiễn.

Để tiếp tục hoàn thiện hai dự thảo luật, GS.TS Phan Trung Lý đề nghị rà soát đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục mâu thuẫn chồng chéo trong các quy định về lĩnh vực này, nhất là phù hợp với quy định của Hiến pháp, của Bộ luật Dân sự, trong tương quan với Luật đất đai, Luật xây dựng.

“Các quy định của pháp luật về nhà ở hay bất động sản, về xây dựng hay kinh doanh đều phải được tiếp cận và quy định trên cơ sở quyền con người - về sở hữu, về tài sản, về nhà ở, về đất đai, về tự do kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm” GS. TS Phan Trung Lý đặt vấn đề.

Đi sâu góp ý về xây dựng, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở, GS.TS Phan Trung Lý nhận định đây là nội dung rất quan trọng, rất phức tạp nhưng cũng là mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng, tiêu cực. Nếu quy định không chặt chẽ thì quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sẽ bị lợi dụng, tạo điều kiện cho cá nhân trục lợi chính sách, làm giàu bất chính.

Tại Hội nghị, PGS.TS Doãn Hồng Nhung- Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, các quy định được ban hành trong Dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư để cho tâm lý của người dân phải được ổn định, tránh xáo trộn để không tạo cho những kẻ tự ý nâng giá đất, nhà chung cư bị ảnh hưởng. Hệ quả  dẫn đến việc kinh doanh và cạnh tranh không lành mạnh.

“Trong hoạt động kinh doanh trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo do căn hộ chung cư xuống cấp trầm trọng và những chung cư mới chuẩn bị đưa vào kinh doanh. Việc áp dụng triển khai giao kết và thực hiện hợp đồng Thuê mua sẽ là điểm nhấn pháp lý cho hoạt động kinh doanh và hỗ trợ người dân lao động, công nhân viên chức, người dân nghèo đô thị, sinh viên, các cán bộ lực lượng công an, bộ đội và cả đối với những gia cảnh bị biến động sau đại dịch COVID -19”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nêu rõ.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng, cần bổ sung thêm vai trò của nhân dân, Thanh tra chuyên ngành đất đai, xây dựng và Hiệp hội Bất động sản trong hoạt động hỗ trợ, giám sát, phản biện xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp  pháp của người dân về nhà ở; đồng thời cần cân nhắc quy trình triển khai cách tính thuế lũy tiến đối với nhà ở theo giá trị tài sản hay theo số lượng nhà ở để phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Thuế, Luật thi hành án dân sự…

Phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường để quy định thời hạn sở hữu

Trình bày nội dung dự thảo Luật Nhà ở tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) vẫn đưa ra hai phương án về sở hữu chung cư có thời hạn và giữ nguyên như hiện tại.

Cụ thể, phương án 1: Bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo đó, quy định cụ thể về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Đa số các thành viên Chính phủ, trong đó có Bộ Xây dựng thống nhất với phương án bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư như nêu trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Góp ý vào mục 4 Chương II dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (UBTƯ MTTQ Việt Nam) cho rằng việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng, lý do này không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn, không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở. Hiện nay không phải họ không muốn đi vì cho rằng quyền sở hữu nhà đó là vĩnh viễn mà vì chính sách xây lại nhà đó chưa hợp lý.

GS.TS Trần Ngọc Đường đề cập tới thực trạng nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, nhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình và lẽ nào vì một thực tiễn hoàn toàn khác với thực tiễn hiện nay để Nhà nước ra một quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản, lạnh lùng như vậy.

Cũng theo ông Trần Ngọc Đường, nhà chung cư thời trước đây chủ đầu tư là Nhà nước, không gắn với trách nhiệm của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà chung cư ngày nay gắn với trách nhiệm của nhà đầu tư là một doanh nghiệp cụ thể. Doanh nghiệp đó có quyền và nghĩa vụ gắn với sự tồn tại của nhà chung cư đó để tiến hành duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh trên nhà chung cư đó, đồng thời trong quá trình thiết kế, thi công, xây dựng công trình… có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, những quy định của Khoản 3 Điều 25 không thấy trách nhiệm của nhà đầu tư đâu cả.

Đề cập đến quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ ở Khoản 1 Điều 26, ông Trần Ngọc Đường nhìn nhận nội dung này là thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý lý. Bởi nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư. Trong lúc đó, thế giới xem đây là một xu hướng sống của cư dân thành phố để tiến tới xóa bỏ nhà ở manh mún, nhỏ lẻ.

“Việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ nếu xảy ra cần phải xem xét và giải quyết một cách toàn diện, hài hòa giữa nhà nước và bảo vệ quyền sở hữu cho người dân, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư. Cần phải phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá để người mua được bảo vệ quyền lợi”, ông Đường kiến nghị.

Hồng Quang