Khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu để phát triển nguồn vốn cho bất động sản

Nhằm tháo gỡ dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa kiến nghị cần sớm ban hành Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả.

Dòng vốn cho bất động sản đang bị đình trệ

Tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia chỉ ra rằng, doanh nghiệp bất động sản của cả Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam đều đang dư cung, thừa nguồn cung và thiếu vốn. Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn dến ko có hàng để bán nên dòng tiền bị âm: Nhiều dự án đắp chiếu ko có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...

Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, cần sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp, các nước khác trên thế giới họ cũng làm nhiều rồi.

Đơn giản là chúng ta học tập kinh nghiệm của họ, nhưng khi áp dụng vào Việt nam cần sáng tạo, cẩn trọng, thế giới đã làm nhiều năm nay. Đây cũng là bài học trong xây dựng chính sách. Ở Anh, Tổng cục thống kê đã có từ 300 năm nay, Mỹ có Tổng cục thống kê từ 240 năm trước. Việt Nam mới có tổng cục thống kê mấy chục năm.

Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn, dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu hơn là trình độ quản trị, các dự án trong quá khứ và trong tương lai, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ họ chỉ nhìn vào xếp hạng thôi.

Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Các nhà đầu tư cảm thấy đi trong sương mù có cái hay của đi trong sương mù. Bởi vì chúng ta chưa thấu hiểu được cái minh bạch. Theo dự đoán của chúng tôi, từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, đây là con số rất lớn.

Trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc ngay, chỉ trả lãi. Nếu đáo hạn có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ.

Phát hành trái phiếu để phát triển nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá, đảo nợ là một thuật ngữ không xấu, bắt buộc như vậy vì kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm. Nhắc lại giai đoạn trước, trái phiếu của Chính phủ không thể phát hành kỳ hạn dài 1 năm, 3 năm, giải ngân đầu tư công chưa xong đã đáo hạn trái phiếu. Cuối cùng Chính phủ hạ quyết tâm tìm mọi cách để đẩy kỳ hạn trái phiếu Chính phủ lên 5-10 năm, thậm chí 30 năm.

“Trong vòng 3 năm chúng ta làm được điều đó. Làm được cũng bằng hai chữ minh bạch. Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn thời hạn xông xênh, nếu cũng làm được như vậy với doanh nghiệp thì quá tốt” - TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

Theo vị Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia, điều lo ngại đến giờ này vẫn chưa biết có được nới room hay không, room cũ thì nhiều ngân hàng cạn kiệt. Về vấn đề cấp room mới, theo quan điểm của tôi, muốn chống lạm phát chi phí đẩy thì phải dùng thuế mà chống, giảm lạm phát xuống dưới mức chúng ta kỳ vọng thì có thể nới room.

Nếu không chống được lạm phát do chi phí đẩy, không dám sử dụng biện pháp về thuế, tài khóa để chống lạm phát, giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào thì không thể nới room tín dụng. Ngoài lạm phát từ nhập khẩu, lạm phát từ nội tại sẽ không nhiều nếu chúng ta không in tiền, không phát hành tiền trong ngân sách chi tiêu. Khi giảm được lạm phát chi phí đẩy, chúng ta có cơ hội xem xét tăng trưởng trở lại một chút room tín dụng.

Theo số liệu của TS. Cấn Văn Lực công bố đầu năm tăng trưởng tín dụng của Mỹ bình quân trong vòng 3 năm là 14%. Mỹ tăng trưởng tín dụng như vậy thì Việt Nam 15-16% cũng chấp nhận được. Chúng ta thận trọng cố gắng kiểm soát được lạm phát vững chắc một chút thì chúng ta có thể nới rộng room tín dụng thành 15% hoặc 16%.

Để giải quyết vấn đề vốn cho doanh nghiệp bất động sản, Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa nêu ra một số kiến nghị: “Từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.”

Bên cạnh đó, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.

Hồng Quang