Kinh tế phục hồi, nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản Hà Nội

Trong nửa đầu năm kinh tế Hà Nội tăng trưởng 7,8%, tăng 29% theo năm và cao hơn mức tăng 7,2% của 6 tháng đầu năm 2019. Do đó, chuyên gia Savills Việt Nam kỳ vọng thị trường bất động sản Hà Nội sẽ sớm khởi sắc khi room tín dụng được “bơm” dòng tiền mới.

Kinh tế phục hồi, bất động sản nhiều tín hiệu khả quan

Theo Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản mà Công ty TNHH Savills Việt Nam (Savills Việt Nam) đã công bố, cho thấy tình hình thị trường bất động sản tại Hà Nội nhìn chung đều có những dấu hiệu phục hồi trong các hoạt động cho thuê thương mại, căn hộ dịch vụ, mua bán nhà ở, công suất cho thuê phòng khách sạn. Mặc dù trong bối cảnh vẫn còn chịu ảnh hưởng nhiều từ chính sách, tác động từ tình hình quốc tế khiến thị trường được dự báo sẽ đứng trước những thách thức nhưng bất động sản Hà Nội vẫn có nhiều triển vọng để phát triển trong thời gian tới.

Báo cáo cho biết, trong nửa đầu năm kinh tế Hà Nội tăng trưởng 7,8%, tăng 29% theo năm và cao hơn mức tăng 7,2% của 6 tháng đầu năm 2019. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hoá và dịch vụ đạt 336 nghìn tỷ VNĐ, tăng 16,5% theo năm.

Tuy nhiên, thị trường mặt bằng cho thuê được đánh giá là kém, khi công suất thuê giảm 3 điểm % theo quý và giảm 4 điểm % theo năm, đạt 89%. Tuy nhiên, khu vực phía Tây có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 30.600 m2. Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 12.200 m2, tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, chia sẻ về nguyên nhân tình hình bất động sản bán lẻ không có nhiều đột phá: “Nguồn cầu phản ánh niềm tin của người tiêu dùng về thu nhập khả dụng. Nguồn cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang tập trung chủ yếu vào siêu thị, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và các cửa hàng ăn uống. Trong khi đó, thời trang, mỹ phẩm có dấu hiệu chậm lại về nhu cầu mở rộng.”

Về thị trường văn phòng đã có sự cải thiện rõ rệt, công suất thuê văn phòng được cải thiện rõ rệt trong nửa đầu năm 2022, tăng 2 điểm % theo quý, đạt 88%. Trong nửa đầu năm 2022, diện tích cho thuê thêm đạt 80.200 m2, cao hơn so với cả năm 2021.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng thể hiện rõ, đến cuối năm 2022 dự kiến sẽ có 112.600m² văn phòng từ 4 dự án mới được gia nhập thị trường; đặc biệt, nhiều dự án cao cấp mới giai đoạn 2023 – 2025 sẽ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng tăng cao trong tương lai.

Trong khi đó, với thị trường căn hộ dịch vụ, công suất căn hộ dịch vụ trung bình cải thiện ở tất cả các hạng, đáng chú ý là hạng C ghi nhận tăng trưởng cao nhất ở mức 16% theo quý. Giá thuê của quận Nam Từ Liêm cao nhất ở mức 640.000 VND/m2/tháng. Tổng nguồn cung bao gồm 5.719 căn từ 62 dự án, tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Nguồn cung ở khu vực nội thành dẫn đầu, chiếm 60% tổng nguồn cung, theo sau lần lượt bởi khu vực phía Tây và Trung tâm. Trong đó hạng A chiếm nhiều thị phần nhất, cùng một dự án hạng B mới gia nhập vào thị trường trong Q2/2022.

Diễn biến có phần đảo chiều với thị trường căn hộ chung cư khi số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng. Giá căn hộ có sự chênh lệch rõ rệt giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp: trong 6 tháng đầu năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá bán thứ cấp 44%, tăng từ mức 14% vào năm 2018. Tình cảnh tương tự với phân khúc biệt thự, liền kề khi chỉ 302 giao dịch được ghi nhận tính đến Q2/2022.

Về thị trường khách sạn Hà Nội cũng có hoạt động khởi sắc khi công suất thuê phòng trung bình tăng 20% theo quý, tăng 16% theo năm, đạt 43%. Giá phòng trung bình đạt 2 triệu đồng, tăng 11% theo quý và 14% theo năm.

Việc đăng cai tổ chức SEA Games 31 đã góp phần thu hút khách du lịch đến Hà Nội khi có đến 700.000 lượt khách trong nước và 31.000 lượt khách quốc tế đến Hà Nội trong 6 tháng đầu năm. Đây là nguyên nhân chính, cùng với việc tăng cường các hoạt động xúc tiến quảng bá du lịch của TP. Hà Nội đã đẩy nhanh quá trình hồi phục thị trường khách sạn. Dự kiến 6 tháng cuối năm 2022 sẽ hứa hẹn kết quả khả quan hơn vì những ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 đã bắt đầu giảm nhẹ và niềm tin của khách du lịch đang dần trở lại.

Giám Đốc Savills Hà Nội Matthew Powell nhận định: “Thị trường du lịch đang phục hồi. Nhiều khách sạn có công suất thuê cao với sự trở lại của khách công tác và khách trong nước. Các thị trường nguồn mới đối với khách tham quan du lịch và khách công tác như Ấn Độ đang bắt đầu hiện diện. Các dự án nghỉ dưỡng ven biển đạt công suất cao, tập trung vào phân khúc hạng sang. Trong khi các dự án lớn định vị không tốt đang gặp khó khăn. Thị trường sẽ có sự phân chia rõ rệt, với sự tập trung vào sản phẩm chất lượng hơn số lượng.”

Thị trường nhiều cơ hội phát triển

Dự báo về thị trường trong thời gian tới, chuyên gia Savills cho biết nền kinh tế Việt Nam phục hồi linh hoạt và vững chắc trong suốt giai đoạn từ đầu năm đến nay. Điều này sẽ tác động đến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và tiềm năng trong thời gian tới.

Khảo sát của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, tại thị trường Hà Nội, về phân khúc căn hộ đến cuối năm 2022 sẽ có 112.600m2 từ 4 dự án được dự kiến gia nhập thị trường. Nhiều dự án cao cấp mới từ năm 2023 - 2025 sẽ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng tăng cao trong tương lai.

Thị trường bán lẻ vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm 2022, với khối đế bán lẻ sẽ chiếm 69% tổng nguồn cung tương lai và trung tâm mua sắm sẽ chiếm 31%.

“Các yêu cầu về tài chính đang thay đổi, trong khi các yếu tố về luật pháp và mở cửa biên giới đã được giải quyết. Trong điều kiện nguồn cung tương lai dồi dào, giá bán sẽ điều chỉnh đảm bảo một thị trường ổn định và bền vững” - bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định về triển vọng của thị trường.

Tuy nhiên, theo bà Hằng với thị trường biệt thự liền kề, giá bán hiện ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Giao dịch chủ yếu tại thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư với nhau. Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.

Cụ thể hơn về phân khúc biệt thự và nhà liền kề khá chậm, tính đến quý II/2022 chỉ 302 giao dịch được ghi nhận. Người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang các dự án tại tỉnh vệ tinh vì nguồn cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội. Nguyên nhân được cho là do nguồn cung sơ cấp giảm 34% theo quý và 49% theo năm, đạt mức thấp nhất trong vòng năm năm qua. 6 tháng đầu năm 2022 cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp khi giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, giá nhà liền kề cũng ghi nhận tăng 67% so với năm 2018.

Dự báo đến hết năm 2022, thị trường phân khúc biệt thự và nhà liền kề sẽ chào đón hơn 2.131 căn mới, nhưng lại phải đối mặt với việc người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội.

Ông Matthew Powell đưa ra phân tích: “Giá bán hiện ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Giao dịch chủ yếu tại thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư với nhau. Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.”

Hồng Quang