Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho biết, cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản. Lúc nào thì thị trường bất động sản gặp vấn đề, gặp vấn đề về "bong bóng" bất động sản, đặc biệt là giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà.
Giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương
Theo thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn. Thông tin từ một số nhà thầu lớn cũng cho biết các chủ đầu tư, bao gồm cả các tập đoàn lớn đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau COVID-19 đã đề nghị hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán từ 3 tháng lên 4, thậm chí 5, 6 tháng tạo nên khó khăn dây chuyền.
Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia.
Đánh giá về dòng vốn bất động sản, tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho rằng, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, cả khi có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền. Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng.
Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách.
“Chúng ta cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản. Lúc nào thì thị trường bất động sản gặp vấn đề về "bong bóng" bất động sản, đặc biệt là giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà.” TS Lê Xuân Nghĩa thông tin.
Theo ông Nghĩa, Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn dến ko có hàng để bán nên dòng tiền bị âm: Nhiều dự án đắp chiếu ko có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...
Vì vậy, cung thiếu thực chất là thiếu vốn. Hiện tại, Việt Nam còn có vấn đề nghiêm trọng hơn là dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ. Trái phiếu đang tăng lên một chút nhưng trái phiếu bất động sản lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng. Phần lớn tài sản thế chấp ngân hàng đều là bất động sản. Đặc biệt là thị trường chứng khoán, có mặt tích cực khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu tốt.
Bài toán dòng vốn vẫn mong chờ lời giải
Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại, trong khi nguồn cung mới hạn chế do nhiều dự án vẫn chưa tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý và dòng vốn. “Tất cả chúng ta đều có thể cảm nhận được áp lực nghẽn vốn của thị trường bất động sản...”, ông Michael Piro - Giám đốc điều hành Indochina Capital đưa ra nhận xét như vậy tại “Diễn đàn Bất động sản 2022 - Những vùng đất tiềm năng” diễn ra mới đây.
Tình hình kinh tế vĩ mô nhiều biến động đặt các cơ quan quản lý vào thách thức trụ vững mục tiêu lạm phát quanh mức 4%. Các doanh nghiệp cũng đang cố gắng xoay xở bởi bài toán khơi thông dòng vốn dù đã nhắc đến nhiều lần, song vẫn chưa có lời giải.
Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital cho biết: “Tôi thực sự cho rằng, trong 2 tháng tới hoặc hơn thế nữa, doanh nghiệp nào cũng sẽ cảm nhận được ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng và tiền tệ. Đây không phải là vấn đề của nhiều nước trên thế giới. Các ngân hàng Trung ương ở hầu hết những nền kinh tế đứng đầu thế giới đã và đang tăng lãi suất. Bây giờ, tất cả mọi người đều ở trong tình thế khó”.
Doanh nghiệp cũng đang cố gắng xoay xở bởi bài toán khơi thông dòng vốn dù đã nhắc đến nhiều lần, song vẫn chưa có lời giải. (Ảnh minh họa)
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc FiinGroup cho biết, sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng làm cho chủ đầu tư triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này dẫn đến số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng ở mức đáng báo động, lên đến gần 1.500 ngày vào thời điểm cuối tháng 6/2022. Với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý II vừa qua thì phải mất hơn 4 năm mới giải phóng được lượng hàng tồn kho này.
“Đây là điều chúng ta cần hết sức lưu ý trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang giảm doanh thu thuần tới 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý II/2022, dự kiến đi ngang trong năm 2022 với mức lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng chỉ 2%”, CEO FiinGroup nêu quan điểm.
Ông Nguyễn Quang Thuân cho biết, một trong những chính sách có thể ảnh hưởng đến cầu trái phiếu doanh nghiệp là Dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Với những quy định về việc Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản. Khi dự thảo này đi vào áp dụng chính thức sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn nhận hợp đồng hợp tác kinh doanh, bởi đây là nguồn lực lớn cho các doanh nghiệp bất động sản, chiếm tới 51% tổng cơ cấu nguồn vốn nợ, bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu, tiền nhận trước từ khách mua nhà.
Ngoài ra, Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định không được mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích phát hành thuộc các trường hợp cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác; tăng quy mô vốn hoạt động của doanh nghiệp phát hành. Quy định này hạn chế khả năng đảo nợ giữa tín dụng ngân hàng và trái phiếu, bao gồm việc Ngân hàng Thương mại bơm tiền ra để giúp doanh nghiệp trả nợ trái chủ của họ.
Nhóm Phân tích rủi ro tín dụng FiinGroup cũng chỉ ra, trong tháng 7, chỉ có một đợt phát hành ở lĩnh vực bất động sản và không ghi nhận đợt phát hành nào ra công chúng.
“Trong ngắn hạn,thị trường sẽ tiếp tục xu hướng suy giảm về khối lượng phát hành cho đến khi có các quy định pháp lý rõ ràng cho cơ sở nhà phát hành và nhà đầu tư, cụ thể là Dự thảo sửa đổi Nghị định 153 được thông qua, dự kiến trong tháng 8 này”, ông Nguyễn Quang Thuân nhận định.
Đồng thời, đại diện FiinGroup cho rằng, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37 nghìn tỷ VNĐ, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các doanh nghiệp niêm yết. Hơn thế, áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.
Các chuyên gia đều đồng tình, ngoài tháo gỡ rắc rối pháp lý, phải tháo điểm nghẽn tín dụng, dòng vốn để thị trường hấp thụ nguồn tiền mới, thì bức tranh thị trường bất động sản mới thay đổi. Song, trong hoàn cảnh các nhà điều hành cũng đang đi “trên dây”, thì các doanh nghiệp cũng phải tự “cứu” chính mình bằng tư duy thấu đáo và các phương thức điều hành linh hoạt.
Hồng Quang