Với sự tham gia thảo luận của đại diện các cơ quan quản lý, các chuyên gia kinh tế và bất động sản, đại diện nhiều doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản lớn trên thị trường, cuộc hội thảo đặt mục tiêu nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2018 và dự báo các kịch bản cho thị trường trong năm 2019.
Tại cuộc hội thảo mang tên "Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới", diễn ra tại Sầm Sơn (Thanh Hóa) chiều 23/12/2018, các vấn đề về quy hoạch, chính sách, cơ chế cho thị trường sẽ là một trong những chủ đề thảo luận chính. Đồng thời, các phân khúc khác nhau trên thị trường như đất nền, chung cư, bất động sản cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng... sẽ được phân tích và dự báo chi tiết xu thế trong năm tới.
Một hoạt động nổi bật khác tại hội thảo là việc điểm lại những sự kiện/vấn đề nổi bật nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018, với sự bình chọn của các diễn giả cùng các khách mời tham dự.
"Năm vừa rồi chúng ta làm rất tốt"
PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng.
PGS.TS Trần Đình Thiên: Năm vừa rồi kinh tế Việt Nam về tổng thể là tốt, ổn định. Cách đây hơn một năm, cũng tại đây, chúng ta từng dự báo có khả năng bùng nổ bong bóng bất động sản, nhưng cũng đi kèm với một nhận định là Việt Nam sẽ kiềm chế được bong bóng, vì kiểm soát vĩ mô tốt hơn.
Và quả thật, năm vừa rồi chúng ta làm rất tốt.
Hôm qua, Thủ tướng đã đánh giá rất cao sự ổn định vĩ mô, có đóng góp lớn của bất động sản. Năm vừa rồi, thị trường bất động sản Việt Nam có thăng trầm, lên xuống, có lúc gây xúc động cho nhiều người.
Hôm nay, chúng ta sẽ thảo luận nhận diện lại toàn cảnh năm 2018 và xem nguyên nhân là tại sao. Tiếp đó, sẽ nhận diện rõ hơn những vấn đề của tương lai, năm 2019.
Ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM): Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018 có thể tóm tắt qua các yếu tố sau:
- Thị trường phát triển ổn định, có sóng nhưng khá tốt
- Có hai sản phẩm có thể được coi là "hot": nhà giao ngay và nhà giá thấp
- Thị trường có thể chia làm ba giai đoạn: từ đầu năm đến giữa tháng 5 là gần chạm bong bóng; nửa cuối tháng 5 đến nửa đầu tháng 9 là suy giảm không đóng băng; giai đoạn từ đó đến nay là hồi phục và tìm các chiều hướng đi lên.
Đan xen cơ hội - thách thức
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM: "Do năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019".
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM: Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội.
Cụ thể, thách thức là:
- Do năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019.
- Mất cân đối giữa cung cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp.
- Phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách.
- Từ 2019, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án bất động sản được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM): Về thị trường bất động sản năm 2019, tôi cho rằng có 3 điểm nghẽn từ 2018 sẽ kéo dài sang 2019.
1. Xét về mặt thể chế, Việt Nam ngày càng hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.
2. Năm 2018 và 2019, chúng ta chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện.
3. Các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Chúng ta cần mở cửa, nhưng cần phải kiểm soát, như dòng tiền nước ngoài có thể được đổ vào nhiều, nên phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được, nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: 3 quý đầu năm 2018, thị trường đã có những con số ấn tượng.
Nguồn cung các căn hộ đạt trên 100 ngàn, vượt trên 20 ngàn căn số với năm trước. Lượng giao dịch thành công đạt gần 70 ngàn căn, gần 70%, một con số rất sáng của năm 2018.
Tính hấp thụ của nhà ở năm 2018 rất tốt. Trong các sản phẩm giao dịch thành công được phân bố rất đều, cao cấp, trung cấp và nhà ở giá thấp khớp với cung cầu.
Phân khúc nhà ở giá thấp chiếm 30-40% tổng sản lượng đưa ra thị trường. Phân khúc cao cấp năm 2018 cũng chiếm trên 30% sản phẩm tung ra thị trường.
Chúng tôi theo dõi thấy, nhà ở giá thấp được đưa ra luôn mang ra tỷ trọng cao từ 30 - 40% tổng lượng sản phẩm, trung cấp trên 20%, cao cấp những năm trước thì thấp nhưng năm nay thì có tỷ trọng cao, khoảng trên 30% tổng lượng được tung ra hai thị trường lớn là Hà Nội, Tp.HCM.
Siêu cao cấp thì riêng HCM, quý 3 khoảng gần 10%. Có 135 sản phẩm có giá trên 200 triệu đồng/m2 được rao bán và hết ngay.
Năm 2019, dự kiến thị trường tiếp tục có những chỉ số ổn định và có tăng trưởng tốt hơn, tiếp tục có sự phân bổ đều cho các phân khúc, trong đó tỷ lệ nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn (trên 80% dân có nhu cầu). Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ thì không thể được sản xuất ở trung tâm mà nó phải được đầu tư ở ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu.
Với số tiền 2 tỷ đồng vốn nhàn rỗi để đầu tư, tôi sẽ không khuyên các bạn mua căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM vì khả năng tăng giá không cao, do đã ổn định, ở hai thị trường này không còn nhiều nhà đầu cơ.
Giới đầu cơ giờ chuyển sang các thị trường có tốc độ phát triển mạnh vì có mức tăng giá lớn. Về đất nền, không nên mua đất không rõ ràng về pháp lý. Nên mua các dự án tập trung, ở địa phương có tốc độ phát triển mạnh, có đầu tư nhiều về hạ tầng.
Bất động sản nghỉ dưỡng còn rất nhiều tiềm năng. Chúng ta có lợi thế về cảnh quan, khí hậu, ẩm thực. Tôi thấy rằng do thị trường chúng ta mới phát triển nên đầu tư sẽ hiệu quả. Condotel ở nước ta đang có ngưỡng giá rẻ so với các nước trong khu vực..
"Thị trường 2019 chắc chắn tăng trưởng"
Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC: "Tôi cho rằng, thị trường 2019 vẫn có chiều hướng ổn định và gia tăng. Chắc chắn sẽ có sự tăng trưởng. Bởi năm 2019, chúng ta có sự đầu tư từ tích luỹ từ năm 2018 và sự gia tăng mạnh mẽ của các quỹ nước ngoài".
Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC: Từ góc độ doanh nghiệp, chúng tôi luôn có sự nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường.
Năm 2018, đầu quý 2, chúng ta lo lắng về bong bóng bất động sản, nhưng rất vui mừng là nó đã không xảy ra. Tôi cho rằng đây cũng là nền tảng vững chắc tạo niềm tin cho chúng ta vào năm 2019.
Tôi thấy kết quả bình chọn của hội thảo cho 3 kịch bản cho thị trường bất động sản Việt Nam 2019 là khá đồng đều. Điều này xuất phát từ nền tảng 2018, chúng ta lo lắng là thị trường sau khi đi qua thời cao điểm thì có thể thoái trào. Tuy nhiên, điều đó đã không xảy ra.
Tôi cho rằng, thị trường 2019 vẫn có chiều hướng ổn định và gia tăng. Chắc chắn sẽ có sự tăng trưởng. Bởi năm 2019, chúng ta có sự đầu tư từ tích luỹ từ năm 2018 và sự gia tăng mạnh mẽ của các quỹ nước ngoài. Chẳng hạn như với FLC, chúng tôi đang nhận được sự quan tâm lớn từ các quỹ nước ngoài, họ đang đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam.
Chúng tôi cho rằng bên cạnh bất động sản thương mại thông thường, thì bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục sở hữu nhiều tiềm năng. Khi chúng tôi đưa ra thị trường các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, sự quan tâm từ nhà đầu tư là rất lớn. Thậm chí chúng tôi phải hạn chế bán ra.
PV T/h