Kiến nghị mua bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn

Theo dự thảo Luật Kinh doanh Bất Động sản (sửa đổi) gửi Quốc hội mới nhất, có bổ sung quy định mua bán, cho thuê nhà ở bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) phải giao dịch qua sàn.

Mua bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn

Mới đây, Chính phủ đã có tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh Bất Động sản (sửa đổi) gửi Quốc hội sau khi tiếp thu các ý kiến. Một trong những nội dung trong dự thảo đó là việc quy định mua bán, cho thuê nhà ở bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) phải giao dịch qua sàn.

Theo dự thảo này, hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn bao gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Nguyên do đề xuất tại dự thảo này Đảng và Trung ương đã đánh giá tác động kỹ.

Theo quy định của pháp luật, hiện nay không quy định việc bắt buộc giao dịch qua sàn, tuy nhiên Chính phủ cho biết khoảng 99% các chủ đầu tư đều thông qua sàn hoặc môi giới; thậm chí chủ đầu tư có quy mô lớn còn có sàn giao dịch riêng.

Mặt khác, đã xuất hiện nhiều trường hợp mua bán, giao dịch không qua sàn và công chứng, điều này dẫn đến nhiều rủi ro cho người mua về pháp lý, giá cả cũng như chất lượng bất động sản. Cụ thể, nhiều vụ lừa đảo đã xảy ra bởi không có pháp lý như dự án ma, dự án chưa đủ hạ tầng kỹ thuật hoặc không có giấy phép xây dựng. Có thể kể đến một số dự án như Roxana Plaza Bình Dương của Công ty TNHH Xây dựng và dịch vụ thương mại bất động sản Tường Phong, Công ty Alibaba tại Đồng Nai, Vũng Tàu.

Bên cạnh đó, tờ trình cũng đánh giá, quy định buộc giao dịch qua sàn cũng không làm tăng chi phí bất hợp lí cho chủ đầu tư, hay giá bán. Bởi, thay vì chủ đầu tư bỏ chi phí để tự tổ chức bán hàng, họ thuê sàn bất động sản thực hiện sẽ tiết kiệm chi phí vì sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp nên hiệu quả, hiệu suất cao hơn.

Ngoài ra, việc quy định giao dịch qua sàn không làm giảm tính cạnh tranh của thị trường hay tạo độc quyền của các sàn giao dịch.

Do đó, quy định buộc bán bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn sẽ tăng kiểm soát, minh bạch, bảo vệ người dân trong các giao dịch nhưng không làm ảnh hưởng tới quyền tự do và góp phần tăng cạnh tranh giữa các sàn giao dịch. Nhà nước sẽ có công cụ quản lí thông tin, điều tiết thị trường nhanh và kịp thời khi có biến động, chống thất thu thuế, rửa tiền.

 Hoàn thiện thể chế pháp luật với sàn giao dịch bất động sản

Trước đó, ngày 12/4, tại phiên thảo luận dự Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), nhiều thanh viên đưa ý kiến về việc không nên giao dịch cứng qua sàn.

Trình bày thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, cần nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Dự thảo chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn, chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư.

Quy định về "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" là "cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định luật này và các luật khác có liên quan" chưa thống nhất với Luật đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

Thường trực ủy ban phân tích, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.

Theo tờ trình, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên cơ quan thẩm tra nhìn nhận, dự thảo đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Ông Thanh nêu rõ đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Ngoài ra việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Thường trực ủy ban đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa ba bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn. Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Bên cạnh đó cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung quy định nội dung về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đồng thời đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng.

Hồng Quang