Một số dự án bất động sản nằm 'bất động' do địa phương e ngại, sợ sai

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, một số dự án bất động sản pháp lý rất rõ ràng, chỉ có điều các địa phương hiện nay đang e ngại chưa cho triển khai. Tức là tâm lý e ngại, sợ sai. Các sở, ngành tại địa phương cứ ngồi với nhau rồi lại loanh quanh ý kiến, cho nên có những dự án từ năm trước đến năm nay vẫn đứng yên.

Thị trường bất động sản vẫn khó dù vẫn thu hút dòng vốn FDI

Báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến 20/4 tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 8,88 tỷ USD, bằng 82,1% so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, có 750 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tăng 65,2% so với cùng kỳ, tổng vốn đăng ký đạt hơn 4,1 tỷ USD. Đồng thời, có 386 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 19,5% so với cùng kỳ, tổng vốn đầu tư tăng thêm đạt gần 1,66 tỷ USD, giảm 68,6% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, có 1.044 giao dịch góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị vốn góp đạt hơn 3,1 tỷ USD, tăng 70,4% so với cùng kỳ.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 5,1 tỷ USD, chiếm 57,8% tổng vốn đầu tư đăng ký và giảm 17% so với cùng kỳ. Ngành hoạt động tài chính, ngân hàng đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 1,5 tỷ USD, chiếm hơn 17% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng hơn 12 lần so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, các ngành kinh doanh bất động sản, bán buôn, bán lẻ xếp thứ 3 và 4 với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt là gần 972 triệu USD (giảm 65,5%) và gần 372 triệu USD (giảm 44,3%).

Dù vẫn thu hút dòng vốn FDI, nhưng theo số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý I/2023 vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022.

Theo đó, số lượng dự án được cấp phép mới trong quý là 17 dự án, giảm 5 dự án so với quý IV/2022 và giảm 22 dự án so với quý I/2022. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 52 dự án, giảm 7 dự án so với quý IV/2022 và giảm 4 dự án so với quý I/2022.

Số lượng dự án hoàn thành trong quý là 14 dự án, giảm 14 dự án so với quý IV/2022 và giảm 8 dự án so với quý I/2022.

Tại hội thảo "Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế" diễn ra sáng 27/4, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, thị trường bất động sản từ năm 2022 đến nay gặp nhiều khó khăn hơn so với năm 2021.

Cả dự án cấp phép mới và dự án đang triển khai xây dựng đều giảm trên dưới 50%. Lượng giao dịch cũng giảm mạnh. Giá trị trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành giảm nhưng dư nợ tín dụng bất động sản vẫn liên tục tăng. “Nguồn cung không có mà dư nợ tín dụng tăng thì không biết tăng ở đâu? Vậy có phải là thiếu vốn hay không?”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản đặt vấn đề.

Một số dự bất động sản 'bất động' do địa phương e ngại, sợ sai

Đánh giá về một số tồn tại chính trên thị trường, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hầu hết các dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp. Tình trạng này có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Ngoài ra, thị trường có một thực tế đó là có dự án bất động sản không thiếu vốn nhưng lại vướng pháp lý nhưng có dự án pháp lý “ngon” thì lại không có vốn. Trong khi đó, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao,…

Những khó khăn dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Tuy nhiên phải lưu ý là riêng phân khúc cao cấp theo thống kê của Bộ Xây dựng nguồn cung vẫn rất dồi dào, nhưng người mua không mua. Nguồn cung mà nhà nước cần người dân cần hiện nay chính là nhà ở giá hợp lý (nhà ở xã hội) thì thiếu vô cùng. Trong quý I/2023 cả nước chỉ có duy nhất một dự án NOXH được khởi công trong khi cùng kỳ năm ngoái có tới mười mấy dự án.

“Tôi tham gia Tổ công tác của Chính phủ làm việc với các địa phương thì phải thừa nhận không phải tất cả các dự án đều bị vướng về pháp lý. Ngược lại, pháp lý rất rõ ràng, chỉ có điều các địa phương hiện nay đang e ngại chưa cho triển khai. Tức là tâm lý e ngại, sợ sai. Do đó các sở, ngành tại địa phương cứ ngồi với nhau rồi lại loanh quanh ý kiến, cho nên có những dự án từ năm trước đến năm nay vẫn đứng yên. Đây là một thực tế phải thừa nhận”, ông Khởi cho hay.

Theo vị này, nguyên nhân cũng có một phần chủ quan của doanh nghiệp trong việc đề ra chiến lược đầu tư, kinh doanh dẫn đến quá kỳ vọng vào sức tiêu thụ của thị trường mà không đánh giá kỹ nhu cầu thực của người mua.

“Tôi chưa thấy một doanh nghiệp bất động sản nào đến cơ quan nhà nước như chúng tôi hỏi xem chính sách tới đây như thế nào để đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp. Tới đây có 3,4 luật sửa đổi được ra đời như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và sẽ có nhiều tác động, đây là chỗ doanh nghiệp cần quan tâm.

Tuy nhiên, chính sách bất động sản khác với các chính sách tài chính, tức là có độ trễ ít nhất 6 tháng. Tức là 6 tháng sau khi các luật này ra đời các doanh nghiệp mới thấy vướng. Tôi cũng nhận thấy sự tham gia của các chủ đầu tư trong các dự thảo lấy ý kiến sửa Luật rất ít. Không đọc dự thảo nhưng sau đó mới kêu vướng.

Chúng tôi cũng đề nghị các địa phương quan tâm đến các doanh nghiệp địa ốc, cái gì đã rõ, không còn gì vướng cứ mạnh dạn phê duyệt để các dự án được triển khai, không nên ngồi bàn đi bàn lại”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo ông Trần Quốc Dũng, Phó TGĐ Hưng Thịnh Corp cho rằng, thị trường đang trong thời kỳ khủng hoảng niềm tin. Nguyên nhân đến từ sai phạm của một số doanh nghiệp và nhiều lãnh đạo vướng vòng lao lý. 

Các chính sách để điều chỉnh những hành vi sai phạm này được ban hành nhưng chưa có thời gian đi vào thực tiễn, thị trường càng khó khăn hơn. Nhà đầu tư lẫn khách hàng đều mất niềm tin, dẫn đến tình trạng tháo chạy khỏi thị trường. 

Theo ông Dũng, giá bất động sản bị đẩy lên cao là do nhà đầu tư thứ cấp thu được lợi nhuận lớn. Do vậy, cần có công cụ kiểm soát những trường hợp này để đảm bảo lợi nhuận giao dịch thứ cấp ở mức vừa phải, giá trị bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của nhiều người. Để khôi phục niềm tin của người mua, các doanh nghiệp cần phải tái cấu trúc hoạt động, đưa ra mức giá bán tiệm cận với mong muốn của nhiều người.

Hồng Quang