Lãi suất vay mua nhà giảm, giá chung cư vẫn neo cao, vì sao?

Đến cả Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng phải thốt lên, rằng "Giá nhà hiện nay có những cái mà chính chúng tôi làm về bất động sản cũng không ngờ được là giá nhà lên kinh như thế…".

Chỉ trong vào 2 năm trở lại đây, giá chung cư tại Hà Nội có nơi được đẩy tăng gần 80%. Một công bố mới đây của NetCredit - nền tảng thuộc Công ty công nghệ Enova International tại Mỹ vừa đưa ra, cho thấy Hà Nội ở vào nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng giảm, lãi suất cho vay mua nhà giảm, nhưng người mua nhà vẫn phải chật vật trước mức giá chung cư vẫn đang tăng chóng mặt.

Giá chung cư tiếp tục tăng do khan hiếm nguồn cung

Lãi suất cho vay mua nhà tháng 1/2024 đã được nhiều ngân hàng đưa xuống mặt bằng mới quanh mức 6%/năm. Đây cũng là mức cho vay mua nhà thấp nhất trong hàng chục năm qua.

Năm 2022, lãi suất cho vay tăng nhanh qua mỗi kỳ điều chỉnh, từ 11% lên 13,5%, sau đó lên gần 15%/năm vào đầu năm ngoái. Tuy nhiên, đến nay, nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất cho vay mua nhà xuống quanh mức 6 - 7%/năm, tức là chỉ bằng một nửa so với thời kỳ lãi suất cao đỉnh điểm.

Ngân hàng Nhà nước đã giao toàn bộ 15% hạn mức tăng trưởng tín dụng cả năm cho các ngân hàng thương mại ngay từ đầu năm nay, thay vì chia ra làm 2 - 3 đợt như các năm trước. Điều này đã giúp các tổ chức tín dụng có sự chủ động và đơn giản hóa thủ tục để người dân tiếp cận vốn, kể cả vay vốn mua nhà dễ dàng hơn.

Lãi suất giảm rõ ràng là một tín hiệu vui với nhiều người cần vay mua nhà. Trong ki đó, giá vật liệu xây dựng như giá thép đang ở mức thấp nhất trong 3 năm, giá xi măng không thay đổi, các mặt hàng gạch ốp lát, sứ vệ sinh, kính xây dựng đều giảm giá để kích cầu.

Tuy nhiên, mặt bằng giá nhà chung cư lại tăng nhanh do thiếu hụt nguồn cung. Một số dự án dù đã xong các thủ tục pháp lý nhưng lại chọn chiến lược găm hàng chưa bán để nghe ngóng các thay đổi về chính sách. Điều này khiến nhiều người mua nhà thận trọng, "liệu cơm gắp mắm" với giấc mơ an cư lạc nghiệp.

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills, cho thấy tại Hà Nội, lượng căn hộ sơ cấp là 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% so với cùng kỳ năm trước. Giá mở bán trung bình tại thị trường này đã tăng trong 20 quý liên tiếp. Theo dõi qua 4 năm trở lại đây, Savills Việt Nam, cho rằng giá chung cư đã tăng tới 77% và tăng 19 quý liên tiếp. Hiện gần như không thể mua được chung cư với giá 30 triệu/m2 tại Hà Nội.

Tại TP. Hồ Chí Minh nguồn cung sơ cấp liên tục trên đà giảm kể từ 2017. Trong quý 4 năm 2023, nguồn cung sơ cấp đạt 7.600 căn hộ, ổn định theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý tại thành phố này quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2, giảm 36% so với quý trước và 45% theo năm.

Theo các sàn giao dịch bất động sản, giá căn hộ chung cư tăng cao chủ yếu do nguồn cung thiếu hụt. Thị trường bất động sản đang diễn biến khá phức tạp do nhiều yếu tố tác động, ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư cũng như người mua nhà. Với giá nhà tăng như trên, cũng có yếu tố đẩy giá ảo và thêm nữa là có một bộ phận là cò bắt tay với chủ đầu tư lạm dụng thị trường khan hiếm để đẩy giá lên quá cao.

Chia sẻ với báo chí mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp, cho biết: "Giá nhà hiện nay có những cái mà chính chúng tôi làm về bất động sản mà chúng tôi cũng không ngờ được là giá nhà lên kinh như thế. Có những chung cư, nhà cao tầng những 200 triệu tới hơn 200 triệu/m2 thì chúng tôi không thể tưởng tượng nổi là tại sao nó có những cái giá nhà cao đến như thế"?

Cần linh hoạt chính sách hỗ trợ và đa dạng hoá nguồn

Theo tính toán của các chuyên gia trong ngành, cả nước hiện có tới 70% các dự án bất động sản vướng mắc, ách tắc về pháp lý, dẫn đến không có thêm nguồn cung mới. Điều đó đã tác động mạnh lên mặt bằng chung giá nhà chung cư, khiến nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua. Không chỉ vậy, một bộ phận đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp cũng đã đẩy giá nhà tăng mạnh.

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu không gớm gỡ vướng các thủ tục pháp lý, cải thiện sớm nguồn cung thì áp lực gía nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024. Việc tìm căn hộ sẽ càng khó khăn đối với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố không chỉ trong năm nay, mà sẽ còn kéo dài qua các năm 2025 - 2026.

Theo Bộ Xây dựng, mỗi năm, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở. Điều này đồng nghĩa giá nhà ở thực vẫn neo cao.

Trong bối cảnh đó, chia sẻ tại Diễn đàn Thị trường bất động sản tổ chức gần đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Nguyễn Văn Sinh mong muốn các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính; huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.

Về hoạt động đầu tư, các doanh nghiệp cần tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản; đảm bảo chất lượng sản phẩm khi trao đến tay khách hàng phải đảm bảo về tính pháp lý; đảm bảo chất lượng về thiết kế, công năng; bố trí đầy đủ về hạ tầng xã hội...

Về giá thành sản phẩm bất động sản, Bộ Xây dựng khuyến nghị các doanh nghiệp cần thực hiện các giải pháp tiết kiệm, giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế của người dân, vừa túi tiền.

Để có những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Đồng thời có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Hy vọng Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua mới đây với rất nhiều điểm mới sẽ giúp tháo gỡ nhiều điễm nghẽn cho các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, từ đó đưa giá nhà về mức hợp lý hơn để càng nhiều người dân hiện thực hoá giấc mơ an cư lạc nghiệp.

Minh Đức