Nhu cầu mua nhà vẫn lớn, nhưng chi phí vay vốn đang khiến nhiều người phải lùi kế hoạch. Khi lãi suất sau ưu đãi tăng cao, áp lực trả nợ không chỉ hạn chế khách hàng mới mà còn buộc những người đã mua bất động sản bằng vốn vay tìm cách bán tài sản, trong lúc thị trường thiếu người xuống tiền.
Những tháng cuối năm thường là thời điểm doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh bán hàng, còn người mua tranh thủ lựa chọn sản phẩm để ổn định chỗ ở hoặc đầu tư. Tuy nhiên, bước vào quý IV/2026, kỳ vọng cải thiện giao dịch đang gặp trở ngại từ chi phí tín dụng.
Với mức lãi vay mua nhà được ghi nhận ở khoảng 12–14%/năm, một số khoản vay thả nổi sau ưu đãi có thể lên 15–17%/năm, bài toán tài chính của người mua đã thay đổi đáng kể. Có nhu cầu, tìm được căn nhà phù hợp và đủ tiền trả trước vẫn chưa bảo đảm một quyết định mua, nếu phần nghĩa vụ trả nợ hằng tháng vượt quá khả năng của gia đình.
Tiền trả lãi tăng, kế hoạch mua nhà phải tính lại
Ông Cương, đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ kết hợp shophouse tại khu vực quận 7 cũ, TP.HCM, cho biết doanh nghiệp đã đưa sản phẩm ra thị trường từ đầu tháng 9, nhưng kết quả bán hàng còn yếu. Có thời điểm, dự án gần như không phát sinh giao dịch.
Theo ông, lãi suất tăng và duy trì ở mức cao đang gây khó khăn cho cả bên bán lẫn bên mua. Phần lớn khách hàng đều cần vay ngân hàng, dù tỷ lệ sử dụng vốn vay khác nhau. Vì vậy, chỉ một thay đổi trong lãi suất cũng có thể khiến họ phải điều chỉnh toàn bộ phương án mua nhà.
Có thể thấy rõ tác động qua một phép tính: Với căn hộ giá 5 tỷ đồng, người mua có 30% vốn tự có và vay phần còn lại sẽ mang khoản nợ 3,5 tỷ đồng. Nếu tính trên dư nợ này, lãi suất 8%/năm tương ứng khoảng 23,3 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Khi lãi suất lên 14%/năm, số tiền tăng thành khoảng 40,8 triệu đồng, chưa gồm trả gốc.
Nhu cầu mua nhà vẫn lớn, nhưng chi phí vay vốn đang khiến nhiều người phải lùi kế hoạch.
Như vậy, riêng chênh lệch lãi suất đã làm nghĩa vụ thanh toán tăng khoảng 17,5 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 210 triệu đồng một năm, nếu dư nợ giữ nguyên. Với gia đình có thu nhập ổn định nhưng không dư dả, đây là khoản phát sinh đủ lớn để phải cân nhắc lại quyết định mua.
Ông Cương nhận định một phương án từng nằm trong khả năng chi trả có thể trở nên quá sức khi lãi suất thay đổi. Trong khi đó, những khách hàng có sẵn tiền cũng chưa chắc lựa chọn bất động sản. Lãi suất tiền gửi cao hơn khiến một bộ phận cân nhắc giữ tiền tại ngân hàng, thay vì mua tài sản rồi chờ tăng giá hoặc tìm khách thuê.
Chi phí vay vốn càng trở thành trở ngại khi giá nhà đã ở mức cao. Theo số liệu Bộ Xây dựng được dẫn trong báo cáo thị trường, giá căn hộ chung cư thứ cấp bình quân trong nửa đầu năm 2026 tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m².
Nếu lấy mức bình quân tại TP.HCM để tính, một căn hộ 70 m² có giá khoảng 7,56 tỷ đồng. Người mua chuẩn bị được 30% giá trị căn hộ vẫn cần vay gần 5,3 tỷ đồng để thanh toán phần còn lại.
Trên dư nợ ban đầu, lãi suất 12%/năm tương ứng khoảng 635 triệu đồng tiền lãi một năm, tức gần 53 triệu đồng mỗi tháng. Với lãi suất 14%/năm, mức này tăng lên khoảng 741 triệu đồng một năm, tương đương gần 62 triệu đồng mỗi tháng. Đây là phép tính để hình dung sức ép chi phí, chưa tính trả gốc và sự giảm dần của dư nợ theo lịch thanh toán.
Khoảng cách giữa nhu cầu nhà ở và khả năng mua vì thế ngày càng rõ. Một gia đình có thể tích lũy đủ tiền trả trước, nhưng vẫn phải dừng lại khi tính đến khoản trả ngân hàng kéo dài nhiều năm. Giá bán cao khiến số tiền cần vay lớn; lãi suất cao tiếp tục nâng nghĩa vụ thanh toán trên chính khoản vay đó.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết lãi suất cho vay bắt đầu tăng đáng kể từ cuối năm 2025 và đang tạo sức ép lớn hơn lên thị trường. Lãi suất cố định năm đầu có thể quanh 10–11%/năm, nhưng sau thời gian ưu đãi, mức thả nổi có thể lên 15%, thậm chí 16–17%/năm, tùy ngân hàng và khoản vay.
Điều này khiến việc đánh giá khả năng trả nợ không thể chỉ dựa vào mức lãi suất được giới thiệu lúc mở bán. Với khoản vay dài hạn, người mua phải tính cả giai đoạn sau ưu đãi, khi lãi suất được điều chỉnh theo hợp đồng.
Sức ép cũng đang hiện hữu với những người đã mua nhà, đất từ trước. Khi thu nhập không tăng tương ứng, hoạt động kinh doanh khó khăn hoặc nguồn thu cho thuê không đạt kỳ vọng, phần tiền dành để trả nợ sẽ chiếm tỷ trọng lớn hơn trong ngân sách. Người vay có thể phải bổ sung tiền từ nguồn khác, thu hẹp chi tiêu hoặc bán tài sản để giảm dư nợ.
Người bán cần thu tiền, người mua tiếp tục chờ
Theo ông Võ Hồng Thắng, giao dịch tại thị trường và các phân khúc ông đề cập chỉ còn khoảng 20–30% so với cùng kỳ năm trước; một số phân khúc gần như không có chuyển động. Người có tiền thận trọng hơn với quyết định đầu tư, còn người cần vay lại lo ngại nghĩa vụ trả nợ.
Khi hai nhóm khách hàng cùng chậm xuống tiền, việc bán bất động sản để giải quyết khó khăn tài chính trở nên khó hơn. Chủ tài sản muốn thu tiền sớm để trả ngân hàng, nhưng người mua có điều kiện lại chờ mức giá tốt hơn. Khoảng cách giữa kỳ vọng của hai bên kéo dài thời gian giao dịch.
Ở thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư mua trong giai đoạn 2021–2023 đã phải giảm giá 10–15% để tìm khách. Với đất nền, có trường hợp chấp nhận cắt lỗ đến 20%. Tuy nhiên, những mức giảm này phản ánh tình trạng của từng tài sản, từng người bán, chưa đủ để coi là xu hướng giảm giá chung của toàn thị trường.
Ngay cả khi hạ giá, người bán vẫn có thể chưa tìm được khách. Người mua còn xem xét pháp lý, vị trí, khả năng sử dụng, triển vọng cho thuê và đặc biệt là số tiền phải vay. Một tài sản giảm giá nhưng vẫn đòi hỏi khoản vay lớn chưa chắc phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng.
Khi lãi suất sau ưu đãi tăng cao, áp lực trả nợ không chỉ hạn chế khách hàng mới mà còn buộc những người đã mua bất động sản bằng vốn vay tìm cách bán tài sản, trong lúc thị trường thiếu người xuống tiền.
So với giai đoạn 2021–2022, sức chịu đựng của một bộ phận nhà đầu tư cũng đã thay đổi. Sau thời gian thị trường khó khăn, nguồn tiền tích lũy có thể đã được sử dụng để trả lãi, duy trì tài sản và bù đắp thiếu hụt dòng tiền. Giai đoạn phục hồi 2024–2025 chưa đủ dài để tất cả nhà đầu tư khôi phục nguồn lực, trong khi chi phí vay lại tăng.
Bởi vậy, lãi suất đang ảnh hưởng đồng thời đến cả quyết định mua và khả năng tiếp tục nắm giữ bất động sản. Người mua mới phải cân nhắc mức vay; người đang sở hữu tài sản phải tính xem có thể duy trì khoản nợ bao lâu nếu chưa bán được.
Trong báo cáo của mình, MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ bất động sản nửa cuối năm 2026 khoảng 40–50%, thấp hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Đơn vị này ghi nhận lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trong quý vừa qua tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5–9%/năm, kéo lãi suất cho vay tại phần lớn ngân hàng lên trên 10%/năm.
Các kịch bản của DXS-FERI cũng cho thấy sức hấp thụ nhạy cảm với chi phí tín dụng. Với lãi vay mua nhà khoảng 10–12%/năm, tỷ lệ hấp thụ được ước tính quanh 40%. Nếu lãi suất thả nổi lên 13–15%/năm, tỷ lệ này có thể xuống dưới 20%.
Đây là các dự báo theo giả định của từng đơn vị, song cùng đặt ra một vấn đề: Nguồn cung được đưa ra thị trường chưa chắc chuyển thành giao dịch nếu người mua không đủ khả năng chi trả. Nhu cầu nhà ở có thể còn rất lớn, nhưng số khách hàng đủ vốn tự có và đủ thu nhập để vay lại hạn chế.
Sức mua yếu cũng buộc chủ đầu tư cân nhắc kế hoạch kinh doanh. MBS ghi nhận phần lớn nguồn cung mới trong chín tháng đến từ các đại dự án của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Với nhiều doanh nghiệp niêm yết khác, nguồn hàng mới đáng chú ý trong một đến hai quý tới không nhiều; trọng tâm vẫn là hoàn thiện, bàn giao những dự án đã mở bán.
Trong điều kiện chi phí vốn cao, tung sản phẩm mới đòi hỏi doanh nghiệp tiếp tục bỏ tiền cho xây dựng, bán hàng và tiếp thị, trong khi chưa chắc thu được tiền đúng tiến độ dự kiến. Nếu lượng hàng bán chậm, thời gian thu hồi vốn kéo dài và chi phí tài chính có thể tiếp tục tăng.
Ưu tiên hoàn thiện dự án hiện hữu, đẩy nhanh bàn giao vì thế là cách để doanh nghiệp tập trung nguồn lực và thực hiện nghĩa vụ với khách hàng. Tuy nhiên, việc cải thiện giao dịch vẫn cần sản phẩm có mức giá, lịch thanh toán và điều kiện vay phù hợp với khả năng của người mua.
Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, sức hấp thụ yếu có thể kéo dài sang đầu năm 2027. Thị trường sẽ phân hóa theo pháp lý, vị trí, giá bán, giá trị sử dụng và mức độ phụ thuộc vào vốn vay. Những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thực, có hồ sơ pháp lý đầy đủ và giá phù hợp vẫn có cơ hội tìm được khách; tài sản mua chủ yếu để chờ tăng giá sẽ khó bán hơn khi người mua phải tính kỹ chi phí nắm giữ.
Thanh khoản cuối năm vì thế phụ thuộc nhiều vào khả năng chi trả thực tế. Chừng nào khoản trả ngân hàng còn vượt sức của người mua, thêm nguồn hàng hay tăng ưu đãi bán hàng vẫn khó tạo ra sự phục hồi rộng khắp.
Bình Minh