Logistics Việt Nam: Từ chi phí cạnh tranh đến cuộc đua “xanh hóa” và linh hoạt hóa kho vận

Báo cáo toàn cầu của Savills cho thấy chi phí kho vận đang bước vào giai đoạn ổn định, trong khi nhu cầu diện tích logistics và giao dịch đầu tư đều duy trì đà tăng. Tại Việt Nam, bức tranh logistics phản ánh rõ sự dịch chuyển khi doanh nghiệp không chỉ quan tâm tới giá thuê mà còn cân nhắc tổng chi phí vận hành, chiến lược phân phối đa điểm, khả năng mở rộng và các tiêu chuẩn công trình xanh...

Chi phí dần ổn định, doanh nghiệp Việt tìm lối đi mới trong chiến lược kho vận

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục chịu sức ép từ dịch bệnh, chiến sự và căng thẳng địa chính trị, bài toán kho vận không chỉ dừng lại ở việc tìm mặt bằng giá rẻ. Các doanh nghiệp tại Việt Nam đang từng bước tái cấu trúc chiến lược để tăng khả năng kháng rủi ro và thích ứng với biến động.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, nhận định:“Ưu tiên tính linh hoạt và khả năng tiếp cận chiến lược đã trở thành tiêu chí quan trọng trong lựa chọn vị trí kho bãi. Nhiều doanh nghiệp đang mở rộng ra các tỉnh thứ cấp như Tây Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên, thay vì chỉ tập trung ở Bình Dương hay Bắc Ninh. Bên cạnh đó, xu hướng xây dựng trung tâm phân phối hai miền – một tại Miền Bắc để phục vụ thị trường Trung Quốc, một tại Miền Nam nhằm hướng tới ASEAN – đang ngày càng phổ biến.”

Điều này phản ánh rõ sự dịch chuyển trong tư duy quản trị chuỗi cung ứng. Nếu như trước đây, doanh nghiệp ưu tiên gom hàng vào một vài trung tâm kho vận lớn, thì nay việc phân tán rủi ro, đảm bảo khả năng phục vụ cả hai đầu đất nước, thậm chí kết nối trực tiếp với Trung Quốc và ASEAN, đang trở thành ưu tiên hàng đầu.

 Song song đó, nhu cầu thuê ngắn hạn và linh hoạt ngày càng gia tăng, đặc biệt trong các lĩnh vực thương mại điện tử, giao hàng chặng cuối (last-mile delivery) và logistics bên thứ ba (3PL). Doanh nghiệp mới từ Trung Quốc, Hàn Quốc, châu Âu thường chọn các hợp đồng ngắn hạn để thăm dò thị trường Việt Nam, giảm thiểu rủi ro đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, ông John Campbell lưu ý: “Các tập đoàn đa quốc gia hoặc nhà sản xuất lớn vẫn ưu tiên hợp đồng dài hạn hoặc mô hình xây dựng theo nhu cầu (Built-to-Suit) để đảm bảo không gian và kiểm soát chi phí.”

Một minh chứng là dự án Logicross Nam Thuận tại Tây Ninh - mô hình kho xây sẵn chất lượng cao, được quy hoạch chiến lược để phục vụ nhu cầu thuê quy mô lớn từ các doanh nghiệp thương mại điện tử và giao hàng nhanh. Đây là xu hướng kết hợp “cầu thử nghiệm ngắn hạn” và “nguồn cung bền vững dài hạn”, tạo thế cân bằng cho thị trường.

Ở khía cạnh chi phí, dù giá thuê cơ bản tại Việt Nam vẫn ở mức cạnh tranh so với khu vực, nhưng nhiều khách thuê hiện đã chuyển sang cách tính TCO (Total Cost of Ownership – tổng chi phí sở hữu/vận hành), thay vì chỉ nhìn đơn giá thuê/m². Điều này bao gồm cả phí dịch vụ, tiện ích, bảo trì, chi phí năng lượng và cả chi phí giao hàng trong điều kiện hạ tầng còn ùn tắc. Với kho lạnh – lĩnh vực tiêu tốn năng lượng cao, việc kiểm soát TCO càng trở nên cấp thiết.

Dòng vốn quốc tế đưa logistics Việt Nam vào tầm ngắm

Trên bình diện toàn cầu, báo cáo Savills ghi nhận chi phí kho vận tăng 3,6% trong một năm qua – mức tăng thấp nhất trong 3 năm liên tiếp. Đây là tín hiệu rõ ràng rằng thị trường logistics đã bước vào giai đoạn bình ổn sau những cú sốc từ đại dịch Covid-19.

Cùng thời điểm, nửa đầu năm 2024, khối lượng giao dịch bất động sản công nghiệp và logistics toàn cầu đạt 78 tỷ USD, tăng hơn 9% so với trung bình giai đoạn 2015–2019. Các quỹ đầu tư chuyên biệt cũng huy động tới 41,5 tỷ USD, tương đương mức tăng 30% so với trước dịch. Đáng chú ý, dòng vốn từ nhà đầu tư quốc tế quay trở lại mạnh mẽ, trở thành nhóm mua ròng chính trong năm 2024.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang hiển hiện. Lợi thế chi phí thuê cạnh tranh, cộng với vị trí chiến lược kết nối Trung Quốc – ASEAN, biến Việt Nam thành điểm đến nổi bật cho dòng vốn quốc tế. Nhưng, như ông John Campbell nhấn mạnh: “Không nên thỏa hiệp về chất lượng. Các cơ sở hiện đại, hiệu quả sẽ giúp kiểm soát chi phí tốt hơn về lâu dài.”

Điều đó lý giải vì sao các tập đoàn đa quốc gia và nhà bán lẻ lớn ngày càng đặt yêu cầu ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) và công trình xanh vào tiêu chí thuê kho. Nhiều dự án nhà kho xây sẵn (RBW) tại Việt Nam đã đạt chứng chỉ LEED, EDGE – những chuẩn quốc tế khắt khe. Một loạt dự án nổi bật có thể kể đến: Logicross Nam Thuận (Tây Ninh), Lo-Gôi (Bắc Ninh), BW Xuyên Á Logistics, KCN Tân Vũ, Core5 Hải Phòng, SLP Industrial Park.

Bên cạnh tiết kiệm năng lượng với hệ thống điện mặt trời, chiếu sáng LED, tái chế nước, các tiện ích này còn nâng cao hình ảnh doanh nghiệp và giúp đáp ứng tiêu chuẩn từ thị trường xuất khẩu khó tính. Đây chính là “lợi thế kép”: vừa giảm chi phí dài hạn, vừa tạo ra giá trị thương hiệu.

Không chỉ vốn và chất lượng cơ sở, nhu cầu hấp thụ logistics toàn cầu vẫn duy trì ở mức cao. Nửa đầu 2025, mức hấp thụ đạt 34 triệu ft², tăng 24,5% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy ngành logistics toàn cầu tiếp tục tăng trưởng ổn định, bất chấp bối cảnh vĩ mô còn nhiều biến động.

So với thị trường quốc tế, Việt Nam đối diện tình trạng khan hiếm nguồn cung kho chất lượng cao tại các tỉnh trọng điểm như Bắc Ninh, Bình Dương, Hải Phòng. Chính sự thiếu hụt này lại tạo cơ hội lớn cho các chủ đầu tư mới, miễn là họ có tầm nhìn dài hạn, sẵn sàng đầu tư vào chất lượng và bền vững thay vì chỉ chạy theo lợi thế giá rẻ ngắn hạn.

Lê Phong