Thị trường mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh đang phân hóa ngày càng rõ khi các trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ chất lượng cao duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, trong khi nhà phố và shophouse chịu áp lực điều chỉnh giá thuê. Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, doanh nghiệp bán lẻ cũng chuyển từ cuộc đua mở rộng điểm bán sang tối ưu hiệu quả từng mặt bằng.
Trung tâm thương mại giữ sức hút, giá thuê tiếp tục tăng
Sức mua phục hồi đang tạo nền tảng cho thị trường bán lẻ TP Hồ Chí Minh. Trong 7 tháng đầu năm 2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của thành phố đạt hơn 1,13 triệu tỷ đồng, tăng 13,3% so với cùng kỳ. Doanh thu du lịch đạt khoảng 237.400 tỷ đồng, trong khi lượng khách quốc tế đạt hơn 7,13 triệu lượt.
Đà tăng của tiêu dùng và du lịch đang hỗ trợ nhu cầu mặt bằng, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao, điểm đến du lịch và những trung tâm thương mại đã hình thành hệ sinh thái bán lẻ. Tuy nhiên, dòng tiền thuê không phân bổ đồng đều. Các thương hiệu ngày càng quan tâm đến khả năng tạo doanh thu thực tế thay vì chỉ lựa chọn mặt bằng có vị trí đẹp.
Theo Cushman & Wakefield, trong quý II/2026, tổng nguồn cung bán lẻ tại khu vực được đơn vị nghiên cứu đạt khoảng 1,21 triệu m². Do không có dự án mới hoàn thành trong quý, nguồn cung tiếp tục được duy trì trong khi nhu cầu thuê vẫn ở mức tích cực.
Trung tâm thương mại giữ sức hút, giá thuê tiếp tục tăng.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt khoảng 97%. Giá thuê trung bình khoảng 54,9 USD/m²/tháng, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao do nguồn cung hạn chế.
Trong khi đó, Knight Frank ghi nhận nguồn cung bán lẻ prime tại TP Hồ Chí Minh trong quý I/2026 khoảng 1,34 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại prime đạt 95,6%. Giá thuê tầng trệt tại các vị trí bán lẻ prime đạt bình quân khoảng 85,9 USD/m²/tháng.
Sự khác biệt về số liệu giữa các báo cáo chủ yếu đến từ phạm vi tài sản và phương pháp thống kê khác nhau. Tuy vậy, điểm chung được các đơn vị nghiên cứu ghi nhận là nguồn cung chất lượng cao vẫn tương đối hạn chế trong khi nhu cầu của các thương hiệu chưa giảm.
Các nhóm F&B, thời trang, lifestyle, mỹ phẩm và dịch vụ tiếp tục tìm kiếm vị trí phù hợp để mở rộng. Trong đó, F&B đang trở thành một trong những nhóm khách thuê nổi bật do nhu cầu trải nghiệm trực tiếp và khả năng tạo lưu lượng khách cho các trung tâm thương mại.
Savills cũng ghi nhận nhu cầu mở rộng mặt bằng tiếp tục là một động lực quan trọng của thị trường. Nguồn cung bán lẻ được đơn vị này thống kê khoảng 1,6 triệu m², trong khi nhu cầu từ các thương hiệu mới và những thương hiệu đang mở rộng mạng lưới tiếp tục tạo sức ép lên những vị trí có khả năng khai thác thương mại tốt.
Trong bối cảnh đó, chủ mặt bằng có lợi thế lớn hơn nếu tài sản sở hữu vị trí thuận tiện, lưu lượng khách ổn định, thiết kế hiện đại và được quản lý vận hành chuyên nghiệp. Xu hướng này cũng khiến khái niệm “mặt bằng đẹp” thay đổi. Một vị trí có giá thuê cao nhưng tạo được doanh thu tương xứng có thể vẫn được doanh nghiệp lựa chọn, trong khi mặt bằng giá rẻ nhưng thiếu khách hàng mục tiêu có thể không còn hấp dẫn.
Nguồn cung tương lai cũng đang có sự dịch chuyển đáng chú ý. Cushman & Wakefield dự báo TP Hồ Chí Minh có thể bổ sung khoảng 286.500 m² diện tích bán lẻ trong giai đoạn 2026-2029, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Các dự án mới chủ yếu gắn với khu đô thị tích hợp, trung tâm thương mại khu vực và các tổ hợp đa chức năng. Khi hạ tầng được cải thiện và các khu đô thị mới hình thành cộng đồng cư dân đủ lớn, những khu vực ngoài lõi có thể trở thành các cực tiêu dùng mới.
Nhà phố, shophouse bước vào cuộc sàng lọc mạnh
Trái ngược với diễn biến tương đối tích cực tại các trung tâm thương mại, phân khúc nhà phố và shophouse cho thuê đang chịu áp lực lớn hơn.
Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung nhà phố thương mại có sẵn để cho thuê tại TP Hồ Chí Minh được ghi nhận tăng khoảng 20-30% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều tuyến phố thương mại tại khu vực trung tâm xuất hiện mặt bằng trống trong thời gian dài.
Giá thuê cũng bắt đầu được điều chỉnh để phù hợp hơn với khả năng chi trả của doanh nghiệp. Một số khu vực nội thành ghi nhận mức giảm giá chào thuê đáng kể, trong khi nhiều chủ nhà áp dụng thêm thời gian miễn tiền thuê hoặc linh hoạt hơn về điều kiện hợp đồng để tìm khách.
Nhà phố, shophouse bước vào cuộc sàng lọc mạnh.
Điểm đáng chú ý là áp lực đối với nhà phố không hoàn toàn bắt nguồn từ việc sức mua suy giảm. Thương mại điện tử, bán hàng đa kênh và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang khiến doanh nghiệp phải tính toán lại vai trò của cửa hàng vật lý. Với một số ngành hàng, cửa hàng không còn là kênh bán hàng duy nhất mà trở thành showroom, điểm trải nghiệm hoặc nơi hỗ trợ giao nhận. Điều này làm thay đổi nhu cầu về diện tích.
Thay vì thuê một căn nhà phố lớn với chi phí cao, doanh nghiệp có thể lựa chọn diện tích nhỏ hơn tại vị trí có lưu lượng khách phù hợp. Những thương hiệu đã có độ nhận diện cao cũng có xu hướng lựa chọn số lượng điểm bán ít hơn nhưng hiệu quả hơn.
Đối với chủ nhà, đây là giai đoạn phải cạnh tranh bằng cả giá thuê lẫn khả năng thích ứng. Những mặt bằng diện tích quá lớn, thiết kế khó cải tạo, chi phí thuê cao hoặc thiếu chỗ đậu xe có thể mất nhiều thời gian để tìm khách. Ngược lại, các tài sản có thể chia nhỏ diện tích, điều chỉnh công năng hoặc linh hoạt về thời hạn thuê có thêm khả năng tiếp cận nhóm khách mới.
Thị trường vì vậy đang hình thành một sự phân hóa khá rõ. Một bên là các trung tâm thương mại và tài sản bán lẻ chất lượng cao, nơi nguồn cung hạn chế giúp giá thuê và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức tương đối tích cực. Bên còn lại là nhà phố, shophouse và những mặt bằng kém hiệu quả, nơi chủ nhà phải điều chỉnh giá và điều kiện thuê để giữ sức cạnh tranh.
Với doanh nghiệp bán lẻ, bài toán hiện nay cũng không còn đơn giản là tìm được vị trí có nhiều người qua lại. Hiệu quả mặt bằng được đánh giá trên nhiều yếu tố hơn, từ lưu lượng khách, nhóm khách mục tiêu, khả năng chuyển đổi thành doanh thu đến chi phí thuê và vận hành.
Trong bối cảnh đó, thị trường mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn “chọn lọc mặt bằng” thay vì mở rộng bằng mọi giá. Những tài sản có vị trí tốt, hệ sinh thái khách hàng rõ ràng và khả năng tạo doanh thu vẫn có thể giữ giá. Trong khi đó, mặt bằng thiếu lợi thế sẽ phải điều chỉnh để phù hợp với mô hình kinh doanh mới.
Về phía nguồn cung, việc các dự án bán lẻ tương lai tập trung nhiều hơn tại các khu đô thị mới có thể mở ra một chu kỳ cạnh tranh mới giữa khu vực trung tâm và các cực thương mại ngoài lõi. Nếu sức mua tiếp tục duy trì đà tăng, thị trường sẽ có thêm dư địa hấp thụ nguồn cung mới. Tuy nhiên, với doanh nghiệp và chủ tài sản, yếu tố quyết định không còn nằm ở diện tích hay vị trí đơn thuần mà là khả năng biến mỗi mét vuông mặt bằng thành doanh thu thực tế.
Thiên An