Mặt bằng bán lẻ trung tâm TP.HCM: Vì sao ‘đắt vẫn có người thuê’?

Giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm TP.HCM thuộc nhóm cao nhất khu vực, nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức gần như tuyệt đối. Điều đó cho thấy mặt bằng trung tâm không còn là bài toán đắt - rẻ, mà đã trở thành lựa chọn chiến lược, nơi doanh nghiệp chấp nhận chi phí cao để đổi lấy thương hiệu, nhận diện và vị thế dài hạn trong một thị trường bán lẻ ngày càng khắc nghiệt.

Chấp nhận đắt để đổi lấy thương hiệu và vị thế

Thực tế thị trường cho thấy, việc mặt bằng bán lẻ trung tâm TP.HCM “đắt vẫn có người thuê” không còn là cảm nhận chủ quan, mà đã được phản ánh rõ bằng số liệu. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện dao động quanh mức 260–270 USD/m²/tháng, tương đương khoảng 6–7 triệu đồng/m²/tháng, thuộc nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á. Dù vậy, tỷ lệ trống tại các trung tâm thương mại và các tuyến phố lõi đô thị chỉ ở mức khoảng 1,8%, đồng nghĩa hơn 98% diện tích đã được lấp đầy.

JLL Việt Nam cũng ghi nhận bức tranh tương tự khi cho biết giá thuê trung bình khu vực trung tâm đạt khoảng 235 USD/m²/tháng, cao gấp nhiều lần so với khu vực ngoài trung tâm, nơi giá thuê phổ biến chỉ khoảng 60–70 USD/m²/tháng. Sự chênh lệch này phản ánh rõ lựa chọn chiến lược của doanh nghiệp: sẵn sàng trả giá cao để hiện diện tại những vị trí mang lại giá trị thương hiệu vượt trội.

Ở các phường lõi đô thị như Bến Nghé, Bến Thành, Đa Kao hay Tân Định, mặt bằng bán lẻ sở hữu lợi thế gần như tuyệt đối về lưu lượng người qua lại, khả năng tiếp cận khách hàng đa dạng và sức lan tỏa hình ảnh. Với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các thương hiệu trung và cao cấp, cửa hàng tại khu vực trung tâm không chỉ để bán hàng, mà còn đóng vai trò như một “biển quảng cáo sống”, nơi thương hiệu được nhìn thấy, được ghi nhớ và dần được mặc định gắn với chất lượng.

Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng thận trọng, sự hiện diện vật lý tại trung tâm trở thành một dạng bảo chứng vô hình cho năng lực và độ tin cậy của doanh nghiệp. Không ít thương hiệu thừa nhận, tiền thuê mặt bằng trung tâm được xem như chi phí xây dựng thương hiệu dài hạn, thay vì chỉ là chi phí vận hành ngắn hạn. Một cửa hàng ở Đa Kao hay Tân Định có thể chưa mang lại lợi nhuận cao ngay từ đầu, thậm chí chỉ hòa vốn, nhưng lại giúp thương hiệu định vị nhanh chóng, tạo đà mở rộng hệ thống sang các khu vực có chi phí thấp hơn.

Với Thủ Thiêm, câu chuyện mang màu sắc chiến lược dài hạn rõ nét hơn. Dù sức mua chưa thực sự bùng nổ, nhiều doanh nghiệp vẫn chấp nhận giá thuê cao để “đi trước một bước”, chiếm giữ những vị trí đẹp trong khu vực được định vị là trung tâm mới của TP.HCM. Trên thực tế, các dự án khối đế thương mại mới tại Thủ Thiêm khi đưa vào khai thác vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khá nhanh, cho thấy niềm tin của doanh nghiệp vào giá trị tương lai của khu vực này.

Nhìn tổng thể, các con số cho thấy một quy luật rõ ràng: mặt bằng bán lẻ trung tâm TP.HCM duy trì được mức giá cao không phải vì thị trường thiếu lựa chọn, mà vì giá trị thương hiệu, nhận diện và vị thế mà vị trí trung tâm mang lại vẫn đủ lớn để doanh nghiệp chấp nhận đánh đổi. Trong cuộc chơi bán lẻ ngày càng khốc liệt, “đắt vẫn có người thuê” không phải là nghịch lý, mà là kết quả của một sự tính toán chiến lược ngày càng tỉnh táo.

Sức ép mặt bằng và cuộc đào thải âm thầm

Mặt bằng đắt đỏ không chỉ là bài toán chi phí, mà đang trở thành một cơ chế sàng lọc khắc nghiệt của thị trường bán lẻ trung tâm TP.HCM. Giá thuê cao, chi phí nhân sự lớn, yêu cầu vận hành ngày càng chuyên nghiệp khiến khu vực lõi đô thị trở thành một “bộ lọc tự nhiên”, nơi chỉ những thương hiệu đủ tiềm lực tài chính, đủ sức chịu đựng dòng tiền và có chiến lược dài hạn mới có thể trụ lại. Trong không gian mà mỗi mét vuông đều phải tạo ra giá trị, sai lầm vận hành không còn là rủi ro, mà là lý do trực tiếp dẫn đến việc bị loại khỏi cuộc chơi.

Nhận định về xu hướng này, Savills Việt Nam cho rằng mặt bằng bán lẻ truyền thống tại các tuyến phố trung tâm đang chịu “sức ép cạnh tranh rất lớn”, không chỉ từ giá thuê leo thang mà còn từ sự trỗi dậy của thương mại điện tử và các mô hình bán lẻ hiện đại. Điều này buộc doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào vị trí đẹp để tồn tại, mà phải tái cấu trúc toàn bộ hoạt động, từ mô hình kinh doanh, trải nghiệm khách hàng cho đến khả năng kiểm soát chi phí. Ở khu vực trung tâm, nơi chi phí cố định luôn ở mức cao, thị trường không cho phép những thử nghiệm kéo dài hay các quyết định mang tính cảm tính.

Thực tế thị trường cũng cho thấy không ít cửa hàng chỉ tồn tại vài tháng rồi rút lui, nhường chỗ cho những thương hiệu có tiềm lực mạnh hơn. Sự đào thải này không diễn ra ồn ào, nhưng diễn ra liên tục, tạo nên một vòng quay thay thế âm thầm. Qua mỗi chu kỳ, mặt bằng trung tâm lại trở nên chọn lọc hơn, khi chỉ những mô hình đủ bền bỉ và tối ưu mới giữ được chỗ đứng. Đây không còn là sân chơi cho số đông hay những thương hiệu “thử vận may”, mà là cuộc chơi của những doanh nghiệp đủ sức chịu đựng và có khả năng khai thác hiệu quả trên từng mét vuông mặt bằng.

Một thay đổi quan trọng khác là tư duy của doanh nghiệp thuê mặt bằng trung tâm đã khác trước. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, từng nhận định rằng nhiều thương hiệu chấp nhận thuê mặt bằng trung tâm không phải để tối đa hóa lợi nhuận trực tiếp, mà coi đây là chi phí chiến lược để giữ vị thế và tăng nhận diện thương hiệu. Trong không ít trường hợp, doanh nghiệp chấp nhận biên lợi nhuận thấp, thậm chí “chịu lỗ” tại điểm bán trung tâm, để đổi lấy lợi ích dài hạn trong hệ thống phân phối và hình ảnh thương hiệu trên thị trường.

Giá thuê cao vì thế buộc doanh nghiệp phải nâng cấp toàn bộ hệ thống vận hành, từ sản phẩm, dịch vụ, trải nghiệm khách hàng đến quản trị tài chính và chuỗi cung ứng. Ai không theo kịp nhịp này sẽ bị thị trường loại bỏ, bất chấp vị trí có đẹp đến đâu. Ngược lại, những thương hiệu coi mặt bằng trung tâm là khoản đầu tư chiến lược đang dần khẳng định chỗ đứng trong một sân chơi ngày càng khắc nghiệt, nơi “đắt vẫn có người thuê” không còn là nghịch lý, mà là hệ quả tất yếu của sự chọn lọc tự nhiên.

Thiên An