Muốn 'rã đông' thị trường bất động sản, cần đơn giản hóa thủ tục, quy trình xây dựng NOXH

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, NOXH là sản phẩm chính sách của Nhà nước, là sản phẩm đầu tư công, quy trình cần gọn gàng trên tinh thần hỗ trợ quyết liệt, những thủ tục gì có thể giảm thiểu được thì cần phải giảm thiểu. Để có thể sớm “rã đông” thị trường bất động sản thì việc đơn giản hóa thủ tục, quy trình triển khai dự án NOXH cũng là điều rất cần thiết.

Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế

Theo báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2023 và dự báo tình hình thị trường quý IV/2023” của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, lượng giao dịch được cải thiện qua từng quý.

Cụ thể, quý III ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý II, hơn 2 lần so với quý I. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch Covid-19. Tính chung 9 tháng 2023, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng phân khúc bất động sản nhà ở, tổng lượng giao dịch đạt khoảng 5.750, gấp 1,5 lần so với quý II nhưng vẫn giảm khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ và các sản phẩm giá dưới 3 tỷ đồng.

Nguyên nhân do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở giá bình dân, do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. 

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư, thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, Tp.Hồ Chí Minh…

Kết quả trên là nhờ có sự có sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp. Nhờ những động thái quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thông tin về hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trở lại góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”. 

Theo các chuyên gia, thị trường chưa thể hồi phục bắt nguồn từ việc nguồn cung NOXH vẫn “nhỏ giọt” trong khi nhu cầu về loại hình nhà ở này đang được nhiều người dân mong đợi. Các chuyên gia cho rằng, việc tăng nguồn cung NOXH cũng sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Cụ thể, theo Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia nhận xét, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ thiếu trầm trọng. Một nghịch lý đang tồn tại là người dân vẫn thiếu nhà ở dù tài nguyên đất không đến nỗi thiếu, nguồn ngân sách đầu tư dồi dào… Vì vậy cần bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường bất động sản được phát triển dựa trên giá trị thực.

“Mặc dù giai đoạn vừa qua, phân khúc này đã được Nhà nước phối hợp với doanh nghiệp ưu tiên xử lý, tháo gỡ về thủ tục, chính sách, tài chính tiền tệ, tuy nhiên tình hình vẫn chưa mấy khả quan. Đây là “tử huyệt” của thị trường, cần được ưu tiên tháo gỡ để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên” – ông Nghĩa phân tích.

Muốn 'rã đông' thị trường bất động sản, cần đơn giản hóa thủ tục, quy trình xây dựng NOXH

Lý giải về việc nguồn cung NOXH thiếu hụt, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trước đây chúng ta chưa có các quy hoạch để phát triển NOXH phù hợp với nhu cầu, với sự phát triển, đặc biệt là nhu cầu của các đối tượng trong nhóm chính sách nhà nước đang cần quan tâm.

Trong Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định nhiệm vụ của các địa phương trong nghiên cứu nhu cầu, lập quy hoạch tạo quỹ đất cho NOXH. Điều này là rất cần thiết. Phải có quy hoạch NOXH, có chính sách mang tính chiến lược về phát triển NOXH và các khu NOXH phải có tính đồng bộ rất lớn cả về hạ tầng lẫn chất lượng sống của người dân, chi phí đầu tư được tính toán một cách hợp lý nhưng vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ, đồng bộ với dân trí, mức thu nhập của các đối tượng này. Trong lập quy hoạch và phát triển NOXH, tạo quỹ đất cho NOXH thì Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo, các doanh nghiệp (DN) có nhiệm vụ hỗ trợ giúp cho Nhà nước phát triển loại hình này.

Về phía DN, bên cạnh trách nhiệm với cộng đồng họ cũng phải hướng đến mục tiêu lợi nhuận. DN Việt Nam phần lớn là DN nhỏ và vừa nên nguồn vốn của DN sẽ tập trung vào phân khúc có lợi nhuận cao, trong khi đó lợi nhuận của NOXH bị khống chế, quỹ đất hạn chế, quy trình thủ tục phức tạp… sẽ không hấp dẫn, đặc biệt đối với NOXH cho thuê “găm tiền tấn, thu tiền lẻ”, rất khó để phát triển loại hình này và điều đó cần đến vai trò chủ đạo của Nhà nước. Nếu chỉ đơn thuần hô hào DN tự giác vì cộng đồng mà không quan tâm đến câu chuyện phát triển của DN thì sẽ rất khó.

Theo ông Đính, muốn phát triển NOXH cũng cần phải làm nhiều việc. Thứ nhất, cần phải có sự điều chỉnh các quy định, quy trình về xử lý thủ tục đầu tư phát triển NOXH trên nền tảng hỗ trợ và rút gọn, rất gọn gàng, khoa học. NOXH là sản phẩm chính sách của Nhà nước, là sản phẩm đầu tư công, quy trình cần gọn gàng trên tinh thần hỗ trợ quyết liệt, những thủ tục gì có thể giảm thiểu được thì cần phải giảm thiểu.

Cần xây dựng các chuẩn mực, tiêu chuẩn, quy chuẩn về thiết kế, quy mô, về hạ tầng giao thông, cây xanh, các hạ tầng khác... của loại hình sản phẩm NOXH, các dự án NOXH có thể lấy khung quy định chung đó để đưa vào áp dụng, không cần phải thông qua nhiều ban bệ, hội đồng, điều đó mới tăng tính hấp dẫn đối với chủ đầu tư.

"Với quy trình như thực tế hiện nay thì thủ tục triển khai NOXH còn khó, phức tạp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, trong khi đó làm nhà ở thương mại có lãi hơn, hấp dẫn hơn. Trong bối cảnh đó, DN sẽ đặt câu hỏi tại sao lại phải chọn NOXH. Như vậy, để thúc đẩy tiến trình phát triển NOXH, để có thể sớm “rã đông” thị trường bất động sản thì việc đơn giản hóa thủ tục, quy trình triển khai dự án NOXH cũng là điều rất cần thiết." Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ.

Trong khi đó, Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, để cải thiện nguồn cung NOXH, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển NOXH đã được đăng ký. Nếu gặp khó khăn trong quá trình triển khai loại hình nhà ở này, cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Đồng thời, các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực kỹ lưỡng, để khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp sẽ sẵn sàng tham gia thị trường.

Đề xuất phương án giải quyết khó khăn về tài chính, nguồn vốn cho việc phát triển và mua NOXH, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa đề xuất thành lập quỹ riêng để cho vay về nhà ở. Đây là quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở.

"Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Việc lập quỹ nhà ở để hỗ trợ người dân vay trực tiếp để mua nhà, nhằm thúc đẩy thị trường" ông Nghĩa nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, hiện nay việc thành lập quỹ tại Việt Nam đang thất bại, hoạt động yếu ớt với nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó, dẫn đến việc gây ra những vướng mắc trong việc quản trị, tham nhũng.

Cùng đó, cần có giải pháp để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ không chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương  mại.

Hồng Quang