Nghịch lý: Nhà ở xã hội khan hiếm, nhà tái định cư bỏ hoang

Những vấn đề này vốn đã diễn ra nhiều năm nay, song đâu đó vẫn là câu chuyện “nói nhiều” mà làm được ít. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc hàng chục nghìn căn hộ bỏ hoang trong khi nhiều người dân vẫn không có nhà ở là hiện tượng bất hợp lý.

Trong khi nhà ở xã hội đang nhiều khó khăn, vướng mắc

Được kỳ vọng là phân khúc căn hộ giải tỏa cơn khát căn hộ đối với người dân đô thị, đặc biệt người thu nhập trung bình, thu nhập thấp và công nhân… nhưng tiến độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội tại các địa phương vẫn hết sức ì ạch. Ngay cả với đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH), sau hơn một năm triển khai, số lượng căn hộ tung ra thị trường cũng rất nhỏ giọt.

Thống kê cho thấy, trên phạm vi cả nước, giai đoạn 2021 - 2023 chỉ mới hoàn thành 72 dự án NƠXH với 38.128 căn hộ, đạt chưa tới 9% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025 là 446.000 căn.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, từ năm 2021 đến quý 1/2024, thành phố có 3 dự án nhà ở xã hội toàn tất xây dựng với 865 căn hộ. Hiện có 5 dự án nhà ở xã hội và một dự án nhà lưu trú công nhân đang được xây dựng với quy mô 4.754 căn. Kế hoạch đến ngày 30/4/2025, TP Hồ Chí Minh sẽ tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý cho 37 dự án nhà ở xã hội với quy mô 35.000 căn.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cho rằng trong cả quý 1/2024, toàn thành phố không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Chỉ một dự án nhà ở xã hội là dự án cũ đã hoàn thành với 242 căn hộ.

Với những số liệu trên, ông Châu cho rằng phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà lưu trú cho công nhân đang thiếu trầm trọng và thực trạng này còn kéo dài.

Theo ông Châu, tất cả các dự án nhà ở xã hội (kể cả dự án nhà ở thương mại) hiện ách tắc ở thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư khiến các dự án đều vướng ngay khâu pháp lý đầu tiên. “Quy trình thủ tục làm NƠXH lâu nay vẫn nhiêu khê, khó hơn cả nhà ở thương mại”, ông Châu chia sẻ.

Tại Hội nghị “Công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 và dự báo thị trường quý 2/2024”, đánh giá về hiện trang đang diễn ra trên thị trường bất động sản và nhà ở Việt Nam, TS.Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, cho rằng: “phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại. Theo ông Nghĩa “thực trạng này là một bước lùi về chiến lược xử lý thị trường bất động sản, về nhà ở”.

Trong khi đó, việc thiếu hụt nguồn cung NƠXH được một số doanh nghiệp cho rằng “đây là bài toán khó giải”. Bởi theo các doanh nghiệp, biên lợi nhuận làm NƠXH vốn đã thấp, sắp tới sẽ bị thu hẹp chỉ còn 10% nên không khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Điều đáng chú ý, quy trình thủ tục vẫn là nỗi ám ảnh với các doanh nghiệp. Vấn đề này dù cũng đã được bàn thảo nhiều, thế nhưng dường như mọi thứ vẫn còn đang bế tắc, trước thực trạng này các doanh nghiệp cho rằng để xây dựng được nhà ở xã hội, đầu tiên doanh nghiệp cần quỹ đất. Doanh nghiệp mong muốn được nhà nước, các sở ngành liên quan giới thiệu các quỹ đất sạch với chi phí hợp lý để kéo giá thành xuống thấp phù hợp người mua.

Ngoài ra, doanh nghiệp rất cần sự quan tâm sâu sát, đồng hành của các cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời có hành lang pháp lý suôn sẻ hỗ trợ hoàn tất các thủ tục pháp lý để sớm triển khai dự án. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty Xây dựng - Thương mại Lê Thành, các doanh nghiệp đang mất quá nhiều năm để thực hiện các thủ tục hành chính là nhà ở xã hội. Do vậy, ông Nghĩa đề xuất cần tháo gỡ nhanh pháp lý để tăng nguồn cung nhà ra thị trường, đồng thời có các chính sách hiệu quả về nguồn vốn với lãi suất ưu đãi thực chất cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Cũng theo ông Nghĩa, "ở các nước, chỉ cần xem xét người dân không có nhà là được một lần mua NƠXH, còn lại không quan tâm các vấn đề khác. Trong khi chúng ta còn quá chi tiết và chưa cởi mở cho doanh nghiệp”.

Thực tế cho thấy các vấn đề về quỹ đất, vốn ưu đãi, vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và cơ chế khuyến khích chưa thực chất đang là rào cản khiến việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà cho thuê ì ạch trong thời gian qua. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc nhà ở này là rất lớn, đó cũng là vấn đề mà tâm lý người lao động rất đang mong chờ về giấc mơ “an cư lạc nghiệp”.

Có tới hơn chục ngàn căn hộ tái định cư bị bỏ hoang

Trong khi nhà ở xã hội vẫn đang loay hoay với câu chuyên “dư cầu” và trong tình trạng tìm kiếm giải pháp phù hợp, thì hiện tượng nhà tái định cư bỏ hoang đang trở thành vấn đề đáng chú ý. Những nghịch lý có lẽ không còn hiếm gặp tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh.

Thông tin được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nêu trong một bản tin mới đây, cho thấy riêng Hà Nội và TP HCM có ít nhất 13.000 căn nhà tái định cư bỏ hoang.

Theo VARS, nhiều khu tái định cư ở các thành phố lớn có tỷ lệ lấp đầy rất thấp, thậm chí có những tòa nhà không có người ở. Các tòa nhà đều được xây dựng với quy mô lớn, đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, nhưng lại bị bỏ không hoặc sử dụng không hiệu quả khiến toàn bộ hạ tầng, các hạng mục bị xuống cấp nghiêm trọng.

Tại Hà Nội, thành phố cho biết có 174 khu nhà tái định cư đang được sử dụng với tổng số hơn 14.200 căn hộ. Số căn tái định cư bỏ hoang khoảng 4.000. Nhiều dự án có người dân về ở, nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ cũng bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê hoặc sử dụng.

Còn tại TP HCM, thống kê của Sở Xây dựng cho thấy có gần 9.000 căn hộ tái định cư bỏ trống. Trong đó, riêng khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức) có hơn 5.300 căn không có người ở, dự án Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn bỏ hoang.

Đại diện VARS, cho rằng nguyên nhân của tình trạng nhà tái định bị bỏ hoang do nhiều dự án án được xây dựng tại khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển, sinh hoạt. Nhiều khu cũng thường thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ...

Một số dự án gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Ngoài ra, mức đền bù chưa thỏa đáng và chính sách tái định cư theo Luật Đất đai hiện hành còn chưa hợp lý khiến nhiều người dân không muốn chuyển đến nơi ở mới hoặc không đủ khả năng để sống tại các khu tái định cư. Có những trường hợp, toàn bộ số tiền người dân được đền bù không đủ để mua suất tái định cư.

Hội Môi giới Bất động sản, cho rằng việc hàng chục nghìn căn hộ bỏ hoang trong khi nhiều người dân vẫn không có nhà ở là hiện tượng bất hợp lý. Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ sụt giảm nghiêm trọng. Theo đơn vị này, số lượng dự án được phê duyệt ngày càng khan hiếm trong khi các dự án đang triển khai cũng chật vật bởi vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn.

Vì vậy, tình trạng bỏ hoang nhà tái định cư cần được quan tâm, giải quyết kịp thời để đánh thức loại hình nhà ở này góp phần cải thiện nguồn cung, khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

VARS đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước cần quy hoạch rõ ràng và hợp lý hơn khi chọn vị trí xây dựng các khu tái định cư. Các khu vực này cần được kết nối tốt với trung tâm thành phố và có đầy đủ hạ tầng, dịch vụ công cộng như trường học, bệnh viện, chợ. Đồng thời, nhà nước cũng cần giám sát chặt chẽ quá trình xây dựng để dự án tái định cư đảm bảo chất lượng, an toàn, tiêu chuẩn xây dựng.

Ngoài ra, cho thuê cũng là một giải pháp khắc phục tình trạng bỏ hoang và sử dụng không hiệu quả các tài sản này.

Minh Đức