“Nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân, nhưng ở Việt Nam, do yếu tố văn hóa nên dường như nhà ở không phải chỉ để ở, mà như là một tài sản để lại cho đời sau, mua để chờ tăng giá, là tài sản tích lũy. Chính điều này khiến giá nhà ở tăng cao”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.
Thực tế này dẫn đến sự “lệch pha cung – cầu” và dẫn đến tình trạng giá nhà ở tăng cao, trong khi phần lớn nhu cầu nhà ở của người lao động, người thu nhập thấp không có khả năng, khiến giấc mơ an cư của phần lớn người dân ngày càng xa vời.
Nhà ở bình dân “tuyệt chủng”, vì sao?
Thị trường nhà ở chia làm ba phân khúc: Cao cấp, trung cấp và bình dân, nói theo thông lệ quốc tế là hạng A, B và C. Nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thuộc hạng C, phân khúc bình dân. Theo điều kiện bình thường, phân khúc nhà ở bình dân chiếm đa số, phải trở thành "người chơi chính" trên thị trường. Nhưng thời điểm này, thị trường đang bị lộn ngược. Nhà ở bình dân gần như "tuyệt chủng", giống như loài khủng long từng thống trị trái đất bỗng biến mất.
Từ số liệu của các đơn vị nghiên cứu bất động sản có thể thấy, nguồn cung hạn chế nên giá bán liên tục tăng cao. Bên cạnh đó, hiện tượng đã được cảnh báo trong suốt những năm gần đây là "lệch pha cung - cầu" nhà ở: Nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân dẫn đến trên thị trường chủ yếu là căn hộ với mức giá 30 triệu đồng/m2 trở lên.
Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Savills, nhà ở vừa túi tiền giá dưới 2 tỷ đồng/căn chỉ còn 3% tổng cung trên thị trường. Thông tin công bố hồi đầu năm từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho thấy năm 2023 nhà ở bình dân dần biến mất tại đô thị lớn nhất cả nước. Giá nhà tăng chóng mặt, biến Hà Nội thành một trong những nơi có giá nhà đắt đỏ và khó sở hữu nhất thế giới.
Trong khi đó, theo TS. Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa thế nào là nhà ở vừa túi tiền, cũng chưa luật hóa nhà ở vừa túi tiền”.
TS Bình, cho rằng có nhiều nguyên nhân nhưng cơ bản là do cung thiếu trầm trọng, giá cả nguyên vật liệu, nhân công tăng cao do lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng vọt, tiền sử dụng đất ngày càng cao...
Để giải quyết bài toán lệch pha cung - cầu, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo các bộ ngành, các địa phương triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và quan tâm phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Tuy nhiên, với điểm nghẽn thị trường hiện nay đang “đẩy” giá bất động sản tiếp tục tăng cao.
Thực tế nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, tuy nhiên trên thị trường đa phần nhà giá cao, có rất ít nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Như vậy, có thể thấy “bế tắc vẫn hoàn bế tắc” với phân khúc nhà ở giá rẻ. TS.Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng: “Càng dựa vào biện pháp hành chính nhà nước, chúng ta càng không giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường, vấn đề tiếp cận nhà ở có giá hợp lý cho người thu nhập thấp".
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh “cần có cái nhìn thực tế và đánh giá vì sao tại Việt Nam muốn phát triển nhà ở giá thấp nhưng còn gặp không ít khó khăn. Trong khi nếu cố tình ép giá nhà ở xuống thấp thông qua những biện pháp kỹ thuật, không cẩn thận sẽ dễ gây ra những biến tướng”.
Khai thông “bế tắc” bằng cách nào?
Chia sẻ tại tọa đàm "Triển khai Đề tài nghiên cứu khoa học: Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, GS.TS. Hoàng Văn Cường, cho rằng khái niệm nhà ở tại Việt Nam so với các quốc gia khác có sự khác biệt. Ở các nước khác, nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân, nhưng ở Việt Nam, do yếu tố văn hóa nên dường như nhà ở không phải chỉ để ở, mà như là một tài sản để lại cho đời sau, mua để chờ tăng giá, là tài sản tích lũy. Chính điều này khiến giá nhà ở tăng cao.
“Nếu muốn nhà ở giá phù hợp giải quyết nhu cầu chính là để ở thì yếu tố tài sản tích lũy cần được giảm đi. Giải pháp nào giải quyết vấn đề này là câu hỏi cần trả lời", ông Cường nhấn mạnh.
Ở góc nhìn tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đề xuất trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh như hiện nay, Đề tài nên phân tích thêm mối liên kết “sân sau” giữa các ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản suốt thời gian qua. Bởi đây cũng là một thực tế có ảnh hưởng nhất định đến việc phát triển nhà ở giá rẻ.
“Ở Việt Nam, đa số các ngân hàng còn nhỏ và đều là "sân sau" của các tập đoàn, trong đó, phần lớn là tập đoàn bất động sản, không có nhiều tập đoàn có ý tưởng công nghiệp lớn. Điều này làm cho phần lớn nguồn vốn của ngân hàng trên thực tế đi vào bất động sản. Đồng thời, cần phân tích chính sách cho nhà ở xã hội hiện nay chưa ổn ở chỗ nào. Từ đó, xem liệu có thể ghép nhà ở xã hội vào cùng với phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, hoặc là một trong những bộ phận của nhà ở vừa túi tiền hay không. Bởi nếu tách 2 loại nhà ở này ra, chúng ta sẽ rất khó xây dựng một chính sách khác’, TS. Lê Xuân Nghĩa lý giải.
Trong khi đó, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định việc khởi tạo và phát triển thị trường nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam là hoàn toàn có khả năng. Thế nhưng, thực tế cho thấy thị trường nhà ở vừa túi tiền còn vướng víu về mặt chính sách nên chưa thể phát triển.
Vì vậy, để đề tài "Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam" nên có nghiên cứu về các mô hình phát triển nhà ở, tạo ra một mô hình phát triển ở các phân khúc khác nhau, cho những đối tượng dân cư khác nhau với tiềm năng tài chính khác nhau. Với tiềm năng tài chính thấp, thì chúng ta có chính sách để hỗ trợ người dân tiếp cận được nhà ở.
"Thực tế cho thấy hiện nay, thị trường nhà ở Việt Nam vẫn đang rất lỏng lẻo. Tuy Nhà nước rất quan tâm đến vấn đề này nhưng có lẽ vẫn chưa trúng, chưa đúng, chưa phù hợp ở đâu đó để có thể phát triển nhà ở tại Việt Nam", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ bày tỏ.
Kinh nghiệm thế giới, cho thấy nhà ở vừa túi tiền đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định cộng đồng, an sinh xã hội và mang lại nhiều lợi ích kinh tế, như tạo việc làm, ổn định chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu. TS Đoàn Văn Bình, cho rằng “các sáng kiến thường được chính phủ các nước áp dụng để tăng cung nhà ở vừa túi tiền bao gồm tài chính và phi tài chính”.
“Tôi cho rằng, để nhà ở vừa túi tiền xuất hiện trở lại, ngoài việc dành nguồn lực tài chính hữu hạn cho mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội, có thể tập trung vào các giải pháp phi tài chính”, TS Bình chia sẻ.
Để tăng cung và kéo giá nhà xuống thấp, cần một giải pháp tổng thể bao gồm việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định, đảm bảo cung cầu hài hòa giữa các phân khúc.
Nếu không, phân khúc nhà ở "nhân dân" này vẫn sẽ thuộc "Sách đỏ", không biết bao giờ mới "hồi sinh".
Minh Đức