Những chiêu trò “cháy hàng”, “cháy booking” và bán chênh tiền tỷ đang đẩy giá căn hộ lên cao bất thường, khiến người mua nhà ở thực rơi vào thế yếu. Giữa ma trận sốt ảo, phần thua gần như luôn thuộc về những người xuống tiền với mong muốn an cư.
Ma trận chiêu trò
Hệ quả không chỉ dừng lại ở việc mặt bằng giá căn hộ bị đẩy lên mức cao bất thường, mà còn là nỗi mệt mỏi kéo dài của những người mua nhà ở thực. Họ bước vào thị trường với mong muốn an cư, nhưng nhanh chóng nhận ra mình đang tham gia một “cuộc chơi” mà luật lệ đã được sắp xếp sẵn, phần thua gần như mặc định thuộc về người đến sau.
Mới đây, một dự án chung cư quy mô hơn 300 căn tại một khu đô thị ở quận Hà Đông vừa mở bán đã lập tức được thông báo “cháy hàng”. Anh Ngô Hoàng Thắng, một nhà đầu tư đến từ Hải Phòng, cho biết dù theo dõi dự án từ rất sớm, chuẩn bị sẵn tài chính và hồ sơ, anh vẫn không thể tiếp cận được suất mua trực tiếp từ chủ đầu tư.
Điều đáng nói là chỉ ít ngày sau khi dự án công bố bán hết, môi giới chủ động liên hệ, khẳng định anh Hoàng vẫn có thể mua căn hộ nếu chấp nhận trả thêm khoản chênh từ 2 đến 4 tỷ đồng. Đây là khoản tiền dành riêng cho “chủ suất”, hoàn toàn không thể hiện trong hợp đồng mua bán.
Hiện tượng này không còn là trường hợp cá biệt. Tại nhiều dự án mới ở Hà Nội, tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp đã buộc người mua phải chấp nhận các khoản “phí chênh” không chính thức, từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng, như một điều kiện ngầm để có thể sở hữu căn hộ.
Bản chất của câu chuyện đã được Bộ Xây dựng chỉ rõ trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây. Theo đó, tại không ít dự án, các sàn giao dịch và đội ngũ môi giới giữ vai trò “ôm hàng”, chủ động đẩy giá và thu tiền chênh ngoài hợp đồng.
Dù mức hoa hồng chính thức từ chủ đầu tư thường chỉ dao động 2–3% giá bán, nhưng trên thực tế, sàn và môi giới thường “cộng thêm giá” khi làm việc với khách hàng. Khoản chênh này có thể lên tới 5–20%, tùy độ nóng của dự án, hình thành nên một tầng giá “ngầm” nằm ngoài mọi cơ chế giám sát và kiểm soát.
Song song với kịch bản bán chênh tiền tỷ, chiêu trò “cháy booking” cũng đang góp phần làm méo mó thị trường. Booking vốn chỉ là hình thức giữ chỗ trước thời điểm mở bán, giúp khách hàng có cơ hội chọn căn phù hợp và giúp chủ đầu tư đo lường nhu cầu thực. Tuy nhiên, tại nhiều dự án, công cụ này đã bị biến tướng thành phương tiện thao túng tâm lý người mua.
Gần đây, một dự án tại khu vực Thủ Đức (trước sáp nhập) được quảng bá đã ghi nhận tới 1.500 booking, trong khi toàn bộ dự án chỉ có hơn 800 căn và phần móng còn chưa hoàn thiện. Đến ngày ra mắt, không ít sàn môi giới rơi vào tình trạng “đứng hình” khi không thể chốt được căn nào, bởi chủ đầu tư âm thầm giữ lại phần lớn nguồn hàng.
Tệ hơn, nhiều sự kiện mở bán được dàn dựng như một sân khấu. “Quân xanh, quân đỏ” đóng vai khách mua, mang theo tiền mặt, tạo cảnh chen lấn tranh suất. Trên các bảng điện tử, trạng thái giao dịch liên tục nhấp nháy đỏ, hiển thị 4–5 khách cùng lúc giữ chỗ một căn hộ.
Đáng nói, không ít dự án công bố tỷ lệ bán ra lên tới 90–99%, nhưng ngay sau đó, những căn hộ được gọi là “đã hết hàng” vẫn tiếp tục xuất hiện trên các kênh môi giới, thậm chí kèm theo mức chiết khấu sâu. Khi một dự án chỉ có 500 căn nhưng lại ghi nhận tới 5.500 booking, hay một cá nhân có thể đứng tên 10–20 booking ảo mà không cần hồ sơ pháp lý, khái niệm cung – cầu đã bị bóp méo đến mức phi lý.
Những chiêu trò “cháy hàng”, “cháy booking” và bán chênh tiền tỷ đang đẩy giá căn hộ lên cao bất thường, khiến người mua nhà ở thực rơi vào thế yếu.
Cẩn trọng trước “ma trận”
Trong mê cung của những thông báo “cháy hàng”, “cháy booking”, nơi các giỏ căn hộ được bán chênh tới tiền tỷ nhờ những cơn sốt được thổi phồng, người mua nhà ở thực chính là nhóm chịu thiệt hại nặng nề nhất. Họ bước vào thị trường với mong muốn an cư, nhưng nhanh chóng bị cuốn vào một cuộc chơi mà phần rủi ro luôn nằm về phía người xuống tiền trước.
Trường hợp của chị Nguyễn Mai Phương (phường Hoàn Kiếm, Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Tin vào lời môi giới về “suất đẹp, cơ hội hiếm”, chị chuyển 300 triệu đồng để booking một dự án với hy vọng giữ chỗ sớm. Thế nhưng sau đó, chị mới ngỡ ngàng khi biết booking chỉ là… con số trên giấy, không gắn với bất kỳ suất mua hợp pháp nào. Khoản tiền đặt cọc được hứa hẹn hoàn lại, nhưng thời gian hoàn trả thì liên tục bị kéo dài.
“Không hợp đồng rõ ràng, không định danh pháp lý, cũng chẳng có mốc thời gian hoàn tiền. Toàn bộ số tiền tích cóp nhiều năm của tôi coi như bị chôn cứng”, chị Phương bức xúc.
Không chỉ người mua, ngay cả môi giới cũng bị cuốn vào vòng xoáy booking biến tướng. Anh Hoàng Minh, một môi giới hoạt động tại khu vực trung tâm TP Hà Nội, cho biết khách của anh từng phải đặt hai booking để giữ một căn hộ, nhưng sau đó lại được yêu cầu nộp thêm booking mới “cho chắc suất”. Các điều kiện thanh toán liên tục bị nâng cấp, quy trình thay đổi từng bước, khiến người mua bị cuốn theo mà không có điểm dừng rõ ràng.
Theo giới chuyên gia, hệ lụy của chiêu trò cháy hàng, cháy booking không chỉ nằm ở tiền bạc. Người mua còn mất thời gian, mất cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp, mất niềm tin vào thị trường và trong nhiều trường hợp, đánh mất luôn cơ hội an cư đúng thời điểm.
Nghiêm trọng hơn, booking ảo và bán chênh đã đẩy giá bất động sản lên mức cao bất thường, tạo ra hiệu ứng dây chuyền nguy hiểm. Có dự án rò rỉ giá 49 triệu đồng mỗi mét vuông nhưng khi mở bán chính thức lại vọt lên 69 triệu. Dự án khác được đồn đoán ở mức 100 triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng khi chốt giao dịch đã lên tới 160 triệu. Những thông tin giá “ảo” này khiến người mua lầm tưởng đó là mặt bằng thực, vô tình tiếp tay nuôi dưỡng các cơn sốt không có nền tảng.
Đáng lo ngại hơn, booking ảo còn trở thành một hình thức huy động vốn không lãi suất. Các khoản đặt cọc bị giữ lại trong 3–6 tháng, thậm chí lâu hơn, trước khi dự án đủ điều kiện giao dịch. Trong khi đó, người mua ở thực bị đẩy xuống cuối chuỗi giá trị, buộc phải mua lại từ thị trường thứ cấp với mức chênh cao, còn chức năng cốt lõi của thị trường bất động sản là cung cấp chỗ ở dần bị xói mòn.
Theo ông Nguyễn Quốc Cường , Giám đốc một doanh nghiệp môi giới bất động sản, “cuộc chơi booking rốt cuộc chỉ có một người thắng, đó là người tạo ra cuộc chơi”. Khách hàng, môi giới, thậm chí cả những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính đều có nguy cơ trở thành nạn nhân.
Từ thực tế đó, nhiều ý kiến cho rằng thị trường đang cần một “liều thuốc mạnh”: siết chặt quy trình booking, yêu cầu hợp đồng minh bạch, hạn chế đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, tăng cường giám sát dòng tiền của chủ đầu tư và xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, tạo khan hiếm giả.
Với người mua nhà, sự tỉnh táo vẫn là lá chắn quan trọng nhất. Không chạy theo đám đông, không xuống tiền khi pháp lý chưa rõ ràng, và luôn đặt câu hỏi trước những “cơn sốt” được dựng lên quá hoàn hảo – đó có thể là ranh giới duy nhất giữa một quyết định an cư đúng đắn và một cú trượt dài trong ma trận bất động sản.
Quang Anh