Ngay cả khi nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, giá chung cư tại Hà Nội vẫn khó có khả năng hạ nhiệt. Chính vì thế, nhiều nhà đầu tư cũng như người mua để ở đã chuyển hướng sang các tỉnh, thành lân cận nhằm tìm kiếm cơ hội sinh lời hoặc lựa chọn chốn an cư phù hợp hơn.
Hàng cao cấp sẽ ngày càng nhiều trên thị trường
Tại talkshow “Động lực cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản” do Báo Tài chính – Đầu tư tổ chức, hướng tới Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam (VWAS) lần thứ ba diễn ra vào ngày 25/9/2025 tại Hà Nội, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, đã chỉ ra rằng thị trường gần như không còn các sản phẩm chung cư dưới 70 triệu đồng/m2. Hiện mức giá phổ biến đã tiến sát ngưỡng 80 triệu đồng/m2, trong đó phân khúc cao cấp đang dẫn dắt và chiếm lĩnh thị trường.
Ông Chung dẫn số liệu cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội hiện dao động quanh mức 77,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2019. Với nhà thấp tầng, giá tại khu vực nằm trong Vành đai 3 trung bình khoảng 250 triệu đồng/m2, còn ở khu vực ngoài vành đai, mức giá cũng không dưới 150 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, từ đầu năm 2025 đến nay, nguồn cung chung cư tại Hà Nội có xu hướng tăng lên nhưng giá bán vẫn không hề giảm. Các chủ đầu tư lớn tiếp tục tung ra những dự án cao cấp, trong đó nhiều căn hộ hạng sang với giá từ 140 đến 200 triệu đồng/m2 ngày càng xuất hiện nhiều hơn, cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc thị trường.
Theo ông Lê Đình Chung, thị trường Hà Nội thực tế đã chạm đỉnh từ cuối năm 2024, dẫn tới việc dòng vốn đầu tư dần chảy mạnh sang các tỉnh lân cận. Trong năm 2025, các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng và Hưng Yên đều ghi nhận sự quan tâm lớn từ giới đầu tư, đặc biệt Quảng Ninh đang nổi lên là điểm sáng phục hồi tích cực nhất.
Vị lãnh đạo của SGO Homes nhấn mạnh rằng sự dịch chuyển dòng tiền này không phải một trào lưu nhất thời mà nằm trong kế hoạch dài hạn đã được tính toán kỹ lưỡng. Ngay cả trong trường hợp các vướng mắc pháp lý tại Hà Nội được tháo gỡ, nguồn cung mới được đẩy mạnh thì giá bán đầu ra của các dự án vẫn rất khó giảm.
Nguyên nhân nằm ở chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, chi phí marketing ngày càng tăng cao, chưa kể đến nhiều dự án từng bị đình trệ kéo dài dẫn đến đội vốn. Điều đó khiến các chủ đầu tư buộc phải bán ra với mức giá cao mới có thể thu hồi vốn và đạt lợi nhuận.
Từ thực tế này, xu hướng gia tăng mạnh mẽ của các dự án chung cư cao cấp được xem là điều tất yếu trong giai đoạn tới, định hình diện mạo mới cho thị trường bất động sản thủ đô.
Nhiều nhà đầu tư cũng như người mua để ở đã chuyển hướng sang các tỉnh, thành lân cận nhằm tìm kiếm cơ hội sinh lời hoặc lựa chọn chốn an cư phù hợp hơn.
Động lực khiến dòng tiền rời khỏi Hà Nội
Tại talkshow, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, đưa ra nhận định rằng cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở đang từng bước rời khỏi thị trường Hà Nội. Sự dịch chuyển này không chỉ diễn ra rõ rệt mà còn tăng tốc nhờ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông trong những năm gần đây.
Ông Nam gợi lại bối cảnh 15 năm trước, khi các báo cáo thị trường bất động sản tại Việt Nam chỉ xoay quanh vài đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, cùng lắm thêm Đà Nẵng hay Nha Trang.
Còn hiện nay, các báo cáo bắt buộc phải bao quát trên phạm vi toàn quốc, từ miền núi phía Bắc cho đến các tỉnh miền Đông, miền Tây Nam Bộ. Điều này phản ánh sự thay đổi căn bản trong cục diện đầu tư: không còn chỉ tập trung ở vài “điểm nóng” truyền thống, mà lan tỏa ra nhiều khu vực mới nhờ hạ tầng ngày càng thuận tiện.
Dù tuyến cao tốc Bắc – Nam vẫn chưa hoàn thành toàn bộ và dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam còn nằm trên giấy, thị trường đã sớm phản ứng tích cực. Không ít doanh nghiệp và nhà đầu tư đã chủ động khảo sát, nghiên cứu các thị trường tiềm năng ngoài Hà Nội, bởi khoảng cách địa lý dần trở nên không còn quá rào cản.
Theo ông Nam, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện mới đạt khoảng 45%. Trong vòng hai thập kỷ tới, nếu muốn trở thành quốc gia phát triển, tỷ lệ này phải vươn lên 80%. Nhưng đô thị hóa không đồng nghĩa với việc toàn bộ dân miền Bắc đổ về Hà Nội, miền Nam gom về TP.HCM, hay miền Trung tập trung hết ở Huế, Đà Nẵng. Thay vào đó, nhiều cực tăng trưởng mới sẽ dần hình thành, mở ra cơ hội cho các địa phương khác vươn lên.
Tổng giám đốc G-Home cho rằng, bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, và xu hướng dịch chuyển dòng tiền chỉ là hệ quả tất yếu của những thay đổi này. Thị trường hiện được tiếp sức từ ba nguồn “doping” quan trọng.
Thứ nhất, cung – cầu đã được cải thiện đáng kể. So với giai đoạn đóng băng năm 2022, nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giúp nguồn cung tăng mạnh. Nhu cầu mua nhà cũng đã hồi phục, không còn bó hẹp trong phạm vi Hà Nội hay TP.HCM mà lan rộng ra các tỉnh, đặc biệt là những khu vực có quy hoạch mới hoặc được hưởng lợi từ việc sáp nhập, mở rộng địa giới.
Thứ hai, nguồn vốn đã được khơi thông. Nếu như trước đây, dòng tiền bất động sản tắc nghẽn vì trái phiếu doanh nghiệp gặp khó và tín dụng ngân hàng siết chặt, thì nay tình hình đã bớt căng thẳng. Tỷ lệ nợ xấu vẫn trong tầm kiểm soát, lãi suất cho vay ở mức hợp lý, tạo điều kiện để cả người mua nhà để ở và nhà đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn.
Quan trọng nhất, theo ông Nam, là yếu tố tâm lý. Người dân và doanh nghiệp đang đặt nhiều niềm tin vào triển vọng tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế. Nhà đầu tư không còn quá mạo hiểm với những cuộc “lướt sóng” ngắn hạn, mà đã bắt đầu hướng tới chiến lược dài hơi, sẵn sàng chọn các địa phương xa trung tâm, kiên nhẫn chờ đợi để gặt hái giá trị theo thời gian.
Từ những động lực trên, việc dòng vốn rời khỏi Hà Nội để tìm đến các thị trường mới nổi không còn là hiện tượng đơn lẻ, mà đã trở thành một xu hướng rõ rệt, hứa hẹn tái định hình bản đồ bất động sản trong giai đoạn tới.
Hải Nam