Thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận đà tăng giá mạnh tại khu vực trung tâm và lõi trung tâm. Nguồn cung sơ cấp ngày càng thu hẹp trong khi lượng hàng chuyển nhượng khan hiếm khiến thanh khoản duy trì tích cực, bất chấp mặt bằng giá liên tục leo thang.
Nguồn Hàng Khan Hiếm Nhưng Vẫn Dễ Hấp Thụ
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ tại khu vực trung tâm Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng từ đầu tháng 10 đến nay. Nguồn cung sơ cấp rất hạn chế, toàn thị trường chỉ xuất hiện ba dự án mở bán mới gồm Sun Feliza Suites (phường Cầu Giấy), The Nelson (phường Giảng Võ) và Jade Square (phường Xuân Đỉnh).
Cả ba dự án đều ghi nhận tốc độ bán hàng tích cực dù mức giá thuộc nhóm cao trên thị trường. Sun Feliza Suites với giá bán ngoài 150 triệu đồng/m2 hiện đã bước sang tòa thứ ba sau khi hai tòa trước bán hết trong thời gian ngắn. The Nelson cũng đã tiêu thụ toàn bộ giỏ hàng, trong khi Jade Square bán hết hai tòa và đang mở bán tòa cuối với lượng hàng tồn chỉ còn hơn 10%.
Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá tiếp tục tăng 5 - 10% so với tháng 9/2025. Các căn 3 phòng ngủ tại Royal City có giá từ 15 tỷ đồng/căn, mức tăng 400–600 triệu đồng chỉ trong một tháng. Tại Home City, căn 2 phòng ngủ rộng hơn 70 m2 có ban công đang chào bán 8–8,2 tỷ đồng (không bao thuế phí), cao hơn so với mức 7,6 - 7,9 tỷ đồng của tháng trước. Các căn cùng diện tích không có ban công cũng tăng 200–300 triệu đồng, phổ biến 7,5 tỷ đồng/căn trong tháng 10/2025.
Giá căn hộ tại Hà Nội vẫn giữ xu hướng tăng
Tại Mỹ Đình Plaza, căn 2 phòng ngủ từng chào bán 6,4 - 6,6 tỷ đồng trong tháng 9 nay đã tăng lên 7 tỷ đồng/căn (không bao thuế phí). Căn 1 phòng ngủ tại Vinhomes Skylake từ mức 6,5 tỷ đồng/căn (bao thuế phí) đã được chào bán lên 7 tỷ đồng/căn. Mức tăng 300–500 triệu đồng/căn trong vòng một tháng cũng xuất hiện tại Central Field, A10 Nam Trung Yên, Hanoi Center Point và Handiresco.
Đáng chú ý, tăng giá diễn ra trong bối cảnh nguồn hàng chuyển nhượng khan hiếm kỷ lục. Nhiều dự án khu trung tâm cả tháng chỉ xuất hiện chưa đến 3 căn rao bán. Một số loại căn hộ nhỏ được săn đón mạnh, thậm chí 2–3 tháng liền không có căn nào được chủ nhà chào bán. Cầu vượt cung khiến giá tăng nhưng thanh khoản vẫn duy trì tốt.
Căn hộ sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới
Nhận định về diễn biến giá nhà, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới. Áp lực đến từ chi phí đầu vào leo thang như tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và lãi vay, trong khi các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, hướng đến nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao hơn. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá chung cư mới đã duy trì đà tăng hai chữ số trong nhiều quý liên tiếp.
Trên thị trường thứ cấp, giá tăng chủ yếu xuất hiện ở những khu vực có dự án mới mở bán với mức giá cao, từ đó tạo hiệu ứng kéo giá các dự án xung quanh. Tuy nhiên, mức tăng này có tính cục bộ, tập trung vào các dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn thiện và cộng đồng cư dân ổn định.
Khu vực có hạ tầng hoàn thiện nhận được sự chú ý của người mua ở thực và giới đầu tư
Về lực cầu, nhu cầu nhà ở phục vụ cả mục đích an cư và đầu tư vẫn tăng ổn định, song hành với tăng trưởng kinh tế và tốc độ đô thị hóa. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục là tâm điểm được quan tâm nhất, phản ánh tương quan thực tế giữa thu nhập và mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn. Do quỹ đất trung tâm hạn chế và chi phí phát triển dự án ngày càng cao, dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực đang dịch chuyển mạnh ra khu vực vùng ven, nơi có giá bán phù hợp hơn và hạ tầng giao thông cải thiện nhanh.
Các dự án gắn với quỹ đất phát triển theo mô hình TOD (Transit Oriented Development), phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng được dự báo trở thành xu hướng chủ đạo nhờ ưu thế kết nối và giảm thời gian di chuyển. Ngược lại, thanh khoản của các dự án cũ, thiếu tiện ích, vị trí kém và bị đội giá quá xa giá trị thực vẫn ở mức thấp do người mua ngày càng thận trọng và ưu tiên chất lượng sống.
Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, khi giá trị thực của sản phẩm, hạ tầng dự án và năng lực chủ đầu tư trở thành yếu tố then chốt quyết định khả năng hấp thụ. Mặt bằng giá được dự báo duy trì xu hướng tăng, nhưng sự phân hóa giữa các phân khúc và vị trí sẽ ngày càng rõ rệt.
Lê Phong