Thị trường bất động sản được dự báo vẫn khó cải thiện nguồn cung nhà ở mới trong giai đoạn đầu năm 2025. Trong đó, nhà ở xã hội sẽ là phân khúc được tập trung phát triển mạnh.
Thị trường bất động sản vẫn khó về nguồn cung
Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung nhà ở từ các dự án mới tại TPHCM rất hạn chế, dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong nguồn cung sơ cấp.
Điều này cũng đã được minh chứng qua số liệu báo cáo về thị trường trong năm 2024 vừa được Hiệp hội Bất động sản TPHCM đưa ra, trong đó cho thấy, cả năm 2024, TPHCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, với 1.611 căn nhà và tất cả 100% đều là nhà ở cao cấp.
Đáng lưu tâm, cả năm 2024 không có dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất; chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án nhà ở thương mại, không có dự án nhà ở xã hội được cấp giấy phép xây dựng.
Hiện thực này dẫn đến hệ quả là sẽ không có dự án nhà ở mới được bổ sung cho thị trường bất động sản và sẽ không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội mới nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam cho biết, có 3 lý do chính dẫn đến tình trạng này.
Thứ nhất, các thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án đang gặp nhiều khó khăn. Thời gian triển khai dự án kéo dài đã làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp nhà ở tại TPHCM, khiến mức giảm đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm qua.
Hiện nay TPHCM có hơn 160 dự án bất động sản cần được “gỡ vướng” trong pháp lý. Thế nhưng, năm 2024, chỉ có 8 dự án được thông báo “gỡ vướng” quy hoạch, đây chỉ là gỡ vướng bước đầu tiên và còn các bước khác như xây dựng, thuế đất… thì dự án mới có thể triển khai xây dựng và bán hàng.
Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ khởi sắc trong năm 2025
Thứ hai, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khi các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn.
Nhất là vào thời điểm từ khoảng tháng 8 đến cuối năm 2025 là thời điểm tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 2 năm được gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP với tổng giá trị lên đến khoảng 180.000 tỉ đồng, cao nhất trong 3 năm 2023-2025. Và doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể hồi phục về dòng tiền và kinh doanh để có thể thanh toán được khoản trái phiếu này.
Thứ 3, ngoài yếu tố pháp lý và chi phí, tâm lý thận trọng của thị trường trong năm 2024 cũng là một yếu tố đáng chú ý. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiến lược thăm dò nguồn cầu trước khi chính thức mở bán, dẫn đến việc nguồn cung mới ra thị trường tiếp tục bị giới hạn.
Bà Giang Huỳnh đánh giá, trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung dự kiến sẽ hồi phục dần, tuy nhiên quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2019.
Phân khúc nhà ở cao cấp (hạng A và hạng B) sẽ chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) tiếp tục khan hiếm trong nội thành. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm, các khu vực đô thị mới kết nối tốt với trung tâm.
Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ khởi sắc trong năm 2025
Năm 2024, nguồn cung về nhà ở tại Việt Nam đã tăng 8,6% so với năm 2023, đánh dấu một tín hiệu tích cực trong việc cải thiện tình hình nhà ở trên cả nước. Các dự án mới đã được khởi công, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, sẽ đóng góp lớn vào việc đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng.
"Bộ Xây dựng đang tập trung triển khai các biện pháp để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, đồng thời điều chỉnh quy hoạch để các dự án có thể hoàn thành đúng tiến độ" - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định.
Nỗ lực của Chính phủ và Bộ Xây dựng trong việc cải thiện chất lượng sống của người dân, đồng thời góp phần vào việc ổn định thị trường bất động sản tạo kỳ vọng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ khởi sắc trong năm 2025.
Qua việc triển khai các dự án nhà ở xã hội còn giúp tạo ra hàng nghìn việc làm, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương, cung cấp môi trường sống tốt hơn cho người dân. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, đây là bước đi quan trọng trong việc giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho người dân Việt Nam.
Đánh giá nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) phân tích, nguồn cung sẽ được cải thiện đáng kể bởi theo quy định của các luật mới liên quan sẽ tạo nhiều thuận lợi cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Cụ thể, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Đồng thời, được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.
Một số trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. UBND tỉnh, thành phố quyết định việc chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương.
Ngoài khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm 20% diện tích phát triển dự án – bà Miền dẫn chứng.
Đón đầu cơ hội mà chính sách mang lại, nhiều doanh nghiệp đã chủ động nhập cuộc phát triển nhà ở xã hội. Điển hình là tại thị trường Hà Nội gần đây liên tiếp đón tin vui từ các dự án nhà ở xã hội khởi công mới và được cấp phép xây dựng.
Đơn cử như Tổng Công ty 319 Bộ Quốc phòng vừa khởi công Dự án khu nhà ở xã hội xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh; Liên danh Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC), Công ty CP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội và Công ty CP Kinh doanh và phát triển nhà DAC Hà Nội vừa khởi công dự án nhà ở xã hội NO1 Hạ Đình với 440 căn hộ.
Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã cấp giấy phép xây dựng cho liên danh Công ty CP Him Lam Thủ đô và Công ty CP BIC Việt Nam xây dựng công trình chung cư cao tầng CT1 thuộc dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng khu vực, quận Long Biên.
Cùng đó, Liên danh chủ đầu tư Handico và Viglacera thông tin sẽ khởi công công trình CT3 thuộc Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội tại ô đất CT3, CT4 - Khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh vào đầu năm 2025…
Đức Minh