Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thanh khoản của thị trường bất động sản đến từ việc ngân hàng giới hạn tín dụng. Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 đã tạo ra nhiều rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại cho các chủ đầu tư. Điều này dẫn đến doanh nghiệp gặp khó khăn khi huy động vốn để triển khai các dự án căn hộ mới.
Giới hạn tín dụng
Theo thống kê, thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2022 vừa qua không có nhiều sự cải thiện về cả nguồn cung và thanh khoản. Có thể thấy rõ nhất là việc tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới trong cả quý chỉ khoảng 4.100 căn, giảm đến 54% so với quý 2 trước đó, lượng tiêu thụ căn hộ cũng giảm đến 54%.
Thời điểm tháng 7 và tháng 8, thị trường giao dịch rất chậm và chỉ phục hồi phần nào trong tháng 9 nhưng vẫn không đáng kể. Không chỉ riêng căn hộ, ngay cả phân khúc nhà liền thổ vốn rất được ưa chuộng, được xem là kênh trú ẩn của giới đầu tư khi lạm phát gia tăng cũng có một quý giao dịch không mấy khả quan. Nếu so với quý 2/2022, quý 3 vừa rồi cả nguồn cung và thanh khoản đều tăng nhẹ. Tuy nhiên, với 450 căn nhà liền thổ được chào bán nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ được 272 căn. Con số này so với các năm trước vẫn rất khiêm tốn.
Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam.
Đánh giá về nguyên nhân chính khiến thanh khoản của thị trường quý vừa rồi đi xuống, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam chia sẻ, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thanh khoản của thị trường quý vừa qua đến từ việc Ngân hàng giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.
“Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 đã tạo ra nhiều rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại cho các chủ đầu tư. Điều này dẫn đến doanh nghiệp gặp khó khăn khi huy động vốn để triển khai các dự án căn hộ mới. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng còn gây nên những khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến nhiều người mua nhà đắn đo hơn khi quyết định xuống tiền và tất yếu là lượng bán mới và tỷ lệ hấp thụ thời gian qua thấp hơn nhiều so với các quý trước” - bà Trang Bùi nhận định.
Ngoài ra, việc nguồn cung căn hộ mở bán tại TP.HCM đang có sự thiên lệch rõ ràng về loại hình trung – cao cấp. Phần lớn các sản phẩm nhà ở mở bán đều ở mức giá trên 50 triệu đồng/m2, chiếm đến 75% giỏ hàng. Phân khúc nhà ở bình dân giá từ 35 triệu đồng/m2 chỉ có khoảng 16%. Sự thiếu đa dạng nguồn cung cũng là nguyên nhân khiến dù nhu cầu nhà ở trong dân dù rất lớn nhưng khó tìm được sản phẩm phù hợp với tầm tài chính trong bối cảnh tiếp cận dòng vốn ngân hàng khó khăn.
Nhà đầu tư có nên “xuống tiền” trong năm 2023
Dự báo về giá bất động sản, bà Trang Bùi cho biết sẽ vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Chỉ riêng trong quý 3/2022, giá bán căn hộ tại TP.HCM đã đạt mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước. Loại hình biệt thự, nhà phố tại TP.HCM cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng gần 30% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, đạt mức trung bình 293 triệu đồng/m2.
Không chỉ là trong quý 3 mà cả các quý tới đây, giá bất động sẽ vẫn duy trì đà tăng. Có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.
Giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM được dự báo sẽ khó giảm trong bối cảnh chi phí triển khai dự án gia tăng.
Việc giá bán căn hộ và nhà liền thổ liên tục tăng cao cũng ít nhiều có sự tác động đến thanh khoản của thị trường nhưng không phải là nguyên nhân gây ảnh hưởng mạnh đến quyết định của người mua nhà. Tác động lớn nhất vẫn là yếu tố tâm lý của người mua. Người mua có xu hướng thận trọng khi xuống tiền trong giai đoạn tín dụng khó khăn. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư nuôi kỳ vọng thị trường thời gian tới sẽ có những chuyển biến mới nên giữ tâm lý quan sát, phòng thủ thay vì tham gia thị trường lúc này.
“Hơn 2 năm qua chúng ta thấy giá nhà có xu hướng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên. Đây là động thái mang tính cục bộ và không đại diện cho giá nhà trên toàn thị trường hiện tại. Trong năm 2023, dự kiến sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường. Điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà và giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn. Cũng cần nhìn nhận khách quan, dù giá nhà đang tăng khá cao nhưng tầng lớp thu nhập trung lưu của Việt Nam cũng đang trên đà phát triển. Thu nhập của người Việt có sự cải thiện rõ ràng qua từng năm cùng với nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Đây sẽ là động lực giúp cho thị trường BĐS phát triển bền vững hơn sau này” - Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam đánh giá.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, theo Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại, nhưng sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.
“Còn các doanh nghiệp chủ yếu nguồn vốn phát triển từ huy động trái phiếu và các nhà đầu tư, còn sử dụng vốn từ ngân hàng chiếm một phần nhỏ. Do đó, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì câu chuyện nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm. Do đó, room tín dụng năm 2023 chưa chắc đã giải quyết được vấn đề gốc rễ”, ông Đính chia sẻ.
Chuyên gia đánh giá, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại, nhưng sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. (Ảnh minh họa)
Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung khan hiếm tiếp tục đẩy giá nhà ở lên cao, trong khi đó vượt xa khả năng của người mua. Do đó, giao dịch có thể tăng nhưng khó bùng nổ như trước đó.
“Hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng mới có thể biết được thị trường tiếp tục đi theo hướng nào”, ông Đính đánh giá.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản năm tới sẽ có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Trong đó, khả năng pháp lý được tháo gỡ là rất cao, cùng đó, đến năm 2023 sẽ có room tín dụng mới sẽ là điểm sáng cho thị trường bất động sản phục hồi.
Hồng Quang