Nhà đầu tư "tháo chạy", giá bất động sản vẫn tăng cao

Trong quý III/2022, mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể, nhiều địa phương giảm tới gần 20%. Tuy nhiên, dù nhu cầu tìm mua bất động sản giảm rõ rệt so với quý trước nhưng giá nhà vẫn tăng, có địa phương tăng đến 61%.

Mức độ quan tâm giảm mạnh, thị trường chưa có nhiều động lực thúc đẩy

Báo cáo thị trường quý III/2022 của Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý III/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.

Trong khi đó, khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn với các nhà môi giới cho thấy giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, có đến 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Theo đó, trong bối cảnh hiện nay, nhiều bên tham gia thị trường bất động sản dường như đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng.

Cũng theo một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên trên thị trường bất động sản cũng đã cho thấy kết quả có hơn 34% đáp viên cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn có thể trong thời gian tới, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.

“Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới (World Bank) ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Nhà nước sẽ thiên về việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng vào thị trường”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Do đó, kỳ vọng của các nhà đầu tư về việc nới room tín dụng bất động sản có thể sẽ phải có tầm nhìn dài hạn hơn sang đến đầu năm 2023. Do đó, trong quý IV/2022, thị trường bất động sản có thể sẽ không có quá nhiều động lực thúc đẩy.

Giá bất động sản vẫn tăng cao

Đáng chú ý, cũng theo báo cáo này, trong quý III/2022, giá rao bán nhà riêng lẻ tại một số địa phương miền Bắc lại tăng so với quý liền trước. Theo đó, giá rao bán nhà riêng Bắc Giang ước tính tăng 61%, Quảng Ninh tăng 21%, Hải Phòng tăng 3%. Trong khi đó, nhu cầu tìm mua nhà riêng ở các tỉnh này không có nhiều biến động.

Nhiều địa phương miền Nam như Cần Thơ, Bình Dương, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu cũng chứng kiến mặt bằng giá rao bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) tăng nhẹ so với quý 2/2022, với mức tăng từ 1 đến 11%. Tuy nhiên, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng ở các tỉnh này sụt giảm mạnh từ 19% đến 33%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù thanh khoản và mức độ quan tâm đối với bất động sản thấp tầng giảm xuống, nhưng chỉ một số nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần bán ra, còn lại phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc này, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị áp lực dòng tiền, do đó, giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng nhẹ so với quý liền trước.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bất ổn. Biểu hiện là sự tốc độ tăng giá nhà, đất quá nhanh, trong đó tăng hơn 30% so với năm ngoái và hơn 50% so với 2019.

Lý giải vể việc này, ông Đính cho rằng, ở đâu phát triển hạ tầng, phát triển kinh tế, đầu tư thì ở đó sẽ tạo ra giá trị bất động sản. Minh chứng là ở nhiều khu vực của Hà Nội như Mỹ Đình, Linh Đàm của Hà Nội trước đây, đất nền chỉ có giá hơn 10 triệu đồng/m2 do đầu tư sơ sài nhưng hiện nay giá đã lên 200 triệu đồng/m2, tùy vị trí và nhiều yếu tố khác.

Thị trường còn nhiều diễn biến phức tạp

Các chuyên gia bất động sản chỉ ra, nguyên nhân khiến giá thuê chung cư và giá đất ở tăng mạnh là vì quỹ đất dành cho nhà ở tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội ngày càng khan hiếm.

Cụ thể, Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Việt Nam. Do đó, ngày càng có nhiều người trong và ngoài nước lựa chọn đến đây làm nơi an cư và lạc nghiệp, dẫn đến phát sinh nhu cầu nhà ở, trong khi đó quỹ đất thì không thay đổi. Do đó, giá cho thuê và mua đất ở những khu vực trung tâm Hà Nội hiện tăng mạnh, và so với năm ngoái, giá cho thuê căn hộ trung bình tăng 1,5 – 6,5 triệu đồng/căn hộ/tháng.

Đồng thời, việc sở hữu nhà tại Hà Nội là điều không dễ dàng, bởi chi phí mua nhà, mua đất hay mua căn hộ chung cư phải từ vài tỷ đồng trở lên. Cho nên, nhiều người lựa chọn đi thuê chung cư để vừa đảm bảo chất lượng cuộc sống và vừa phù hợp với túi tiền.

Ngoài ra, giá nguyên vật liệu leo thang cũng khiến giá cho thuê tăng. Theo thống kê, hiện giá thép trên thị trường cao hơn 45% so với cuối năm 2020. Giá xăng dầu tăng 30-40% so với năm trước. Các nguyên liệu đầu vào ngành xây dựng cũng liên tục đạt mức giá cao mới như: gạch xây dựng tăng 12%, xi- măng tăng 5-17%, cát – đá tăng từ 5-22%. Trong khi đó, đối với một dự án chung cư thì chi phí xây dựng chiếm khoảng 60% tổng chi phí. Cho nên khi giá vật liệu xây dựng tăng cao sẽ tác động tỷ lệ thuận đến giá bán căn hộ và giá cho thuê.

Đặc biệt, hiện các thủ tục liên quan đến pháp lý các dự án nhà ở còn tồn tại nhiều rắc rối và bất cập làm tốc độ triển khai các dự án bị hạn chế. Và thực tế là trong năm 2021 đến nay, số lượng dự án mới ra mắt thị trường Hà Nội không nhiều, chỉ bằng 1/5 các năm trước.

Nhìn chung, các chuyên gia nhận định, năm 2022 mới chỉ là sự khởi động sau đại dịch COVID -19, giá cho thuê căn hộ tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung sẽ còn nhiều diễn biến phức tạp trong thời gian tới.

Hồng Quang