Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu rõ cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.
Thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất
Theo chương trình lập pháp, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XV. Tham gia ý kiến vào quá trình hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật về dự án luật này, các chuyên gia, nhà nghiên cứu đã có những kiến nghị quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
Với việc sửa đổi Luật Đất đai, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước.
Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, có thể thấy cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nên là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Ông Đặng Hùng Võ cho rằng trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm "giá đất thị trường". "Khuyết điểm" của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường là chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai "có lỗi", không có khái niệm pháp luật rõ ràng về "giá đất thị trường". Do đó, gần 10 năm qua, các vấn đề về giá đất phát sinh ngày càng nhiều.
Về vấn đề cải cách hệ thống thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản hoặc tài sản, ông Đặng Hùng Võ chỉ ra rằng thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao.
Từ thực trạng trên, có 4 hệ lụy chính sẽ xảy ra gồm: Giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho người dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng.
"Qua 4 hệ lụy này cho thấy việc xây dựng và ban hành Luật Thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi", GS. Đặng Hùng Võ phát biểu.
Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, GS. Đặng Hùng Võ nêu rõ việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045.
Cùng với đó, trong sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...
Lựa chọn nhà đầu tư dự án bất động sản theo cơ chế thị trường
Để hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính-Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nêu rõ, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản. Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước.
Bên cạnh đó, thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáp ứng đúng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội.
GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính-Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Đăng ký và thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản. Quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán.
GS.TS Hoàng Văn Cường cũng cho rằng, cần kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững; kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.
Cần sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản. (Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, để giảm tính chất đầu cơ trên thị trường bất động sản, GS.TS Phạm Hồng Chương – Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cần loại bỏ xung đột lợi ích cơ bản trên thị trường, tính tới nhanh chóng áp dụng Luật Tài sản. Cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền. Xây dựng và nâng cao hiệu quả giám sát tuân thủ đối với lập, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất, đô thị từ trung ương đến địa phương.
Cùng với đó, cần có sửa đổi quy định về định giá đất đai. Quy định về định giá đất cần điều chỉnh theo hướng đơn vị tư vấn khung giá và đơn vị thẩm định giá phải độc lập với cơ quan làm chính sách, cơ quan quản lý và giám sát về đất đai, cơ quan đại diện chủ sở hữu.
Hồng Quang