Giá chung cư Hà Nội vẫn neo ở mức cao, nhưng người bán không còn dễ dàng chốt lời. Khi tổng giá trị căn hộ vượt xa khả năng tích lũy của số đông, ngay cả nhà đầu tư nhiều vốn cũng có thể phải chờ đợi hoặc hạ giá để thu hồi tiền.
Hạ giá nhiều lần, khách vẫn chỉ đến xem
Đầu năm 2023, ông Trần Đức Long, trú tại phường Hà Đông, Hà Nội, mua một căn hộ ba phòng ngủ tại khu vực Nam Từ Liêm với giá hơn 9 tỷ đồng. Thời điểm đó, nhiều dự án quanh khu vực liên tục nâng giá, khiến ông tin căn hộ có thể vừa giữ tiền, vừa mang lại khoản chênh lệch sau vài năm.
Trong thời gian chưa bán, căn hộ được đưa vào khai thác cho thuê. Tuy nhiên, số tiền thu về hằng tháng không đủ bù chi phí quản lý, khấu hao nội thất và lãi vay. Đến cuối năm 2025, khi hoạt động kinh doanh của gia đình cần thêm vốn, ông quyết định rao bán căn hộ với giá 10,5 tỷ đồng.
Mức giá ban đầu được xác định theo mặt bằng rao bán của các căn cùng dự án. Tuy nhiên, sau nhiều tuần đăng tin và gửi qua các sàn môi giới, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua. Khách đến xem không ít nhưng phần lớn chỉ dừng ở việc tham khảo.
Một số người đánh giá căn hộ có diện tích rộng, vị trí thuận tiện nhưng tổng giá trị vượt quá ngân sách. Có khách trả dưới 9,5 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của chủ nhà. Những người khác đề nghị kéo dài thời gian thanh toán hoặc chờ bán tài sản cũ mới có thể đặt cọc.
Để tăng khả năng giao dịch, ông Long lần lượt hạ giá xuống 10,2 tỷ đồng rồi 9,8 tỷ đồng. Mức hoa hồng dành cho môi giới cũng được nâng lên nếu tìm được khách chốt sớm. Dù vậy, các cuộc trao đổi thường kết thúc khi người mua tính đến số vốn tự có và khoản vay ngân hàng phải trả mỗi tháng.
Một gia đình từng bày tỏ thiện chí mua nhưng chỉ chuẩn bị được khoảng 5 tỷ đồng. Nếu giao dịch ở mức 9,8 tỷ đồng, họ phải vay gần một nửa giá trị căn hộ. Sau khi tính tiền gốc, lãi và các khoản chi phí phát sinh, gia đình này chuyển sang tìm căn nhỏ hơn.
Với ông Long, vấn đề lúc này không còn là kiếm được bao nhiêu tiền từ căn hộ. Điều khiến ông sốt ruột là gần 10 tỷ đồng bị giữ trong tài sản, trong khi công việc kinh doanh đang cần vốn lưu động.
Nếu tiếp tục giữ nhà, ông phải chấp nhận chờ thị trường và duy trì các chi phí liên quan. Nếu muốn bán nhanh, mức giá có thể phải giảm sâu hơn, khiến phần tăng giá trên giấy sau gần ba năm gần như không còn nhiều ý nghĩa.
Câu chuyện này phản ánh tình trạng đang xuất hiện rõ hơn trên thị trường chung cư Hà Nội. Giá rao bán vẫn ở mức cao, nhưng khả năng chuyển tài sản thành tiền không còn dễ dàng như giai đoạn thị trường tăng nóng.
Một căn hộ có thể được môi giới định giá tăng thêm hàng tỷ đồng, song mức tăng ấy chỉ nằm trên giấy nếu không xuất hiện người mua đủ năng lực tài chính. Càng cần thu hồi vốn nhanh, người bán càng dễ rơi vào thế phải giảm kỳ vọng.
Trong giai đoạn thị trường sôi động, nhiều nhà đầu tư xem căn hộ là tài sản có thể mua rồi bán lại tương đối dễ dàng. Giá tăng liên tục tạo cảm giác chỉ cần nắm giữ đủ lâu sẽ có lợi nhuận. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, chính tổng giá trị căn hộ lại trở thành rào cản thanh khoản.
Một căn hộ 100 m² có đơn giá 100 triệu đồng/m² đã tương đương khoảng 10 tỷ đồng, chưa tính thuế, phí, nội thất và các chi phí giao dịch. Nếu đơn giá tăng lên 120 triệu đồng/m², giá trị căn hộ có thể đạt 12 tỷ đồng. Số khách hàng đủ khả năng chi trả vì thế thu hẹp rất nhanh.
NaN
Giá bán đi lên, sức mua bắt đầu chậm lại
Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận nguồn cung nghiêng mạnh về phân khúc có giá cao. Đây là quý thứ hai liên tiếp không có sản phẩm mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, phí bảo trì và các khoản chiết khấu.
Hai nhóm sản phẩm nổi bật nhất có giá khoảng 80–110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới. Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² đã có hơn 3.000 căn được mở bán tại một số khu vực nội đô và cận nội đô.
Nguồn cung tăng nhưng tốc độ hấp thụ không còn duy trì ở mức cao như trước. Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận hơn 5.800 căn được giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024–2025, khi lượng bán thường xuyên vượt 90% nguồn cung mới.
Giá căn hộ trên thị trường sơ cấp được ghi nhận quanh mức 95 triệu đồng/m², tăng khoảng 12% so với quý trước. Một phần nguyên nhân đến từ việc nhiều dự án nội đô, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, được đưa ra thị trường.
Trong khi giá sơ cấp tiếp tục tăng, thị trường thứ cấp lại có dấu hiệu điều chỉnh. Giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội trong quý II được một số đơn vị nghiên cứu ghi nhận quanh mức 85 triệu đồng/m², giảm khoảng 2% so với quý trước. Diễn biến trái chiều cho thấy khoảng cách giữa kỳ vọng của chủ đầu tư và khả năng hấp thụ thực tế đang dần lộ rõ.
Việc giao dịch chậm lại không đồng nghĩa người dân hết nhu cầu mua nhà. Trái lại, nhu cầu ở thực tại Hà Nội vẫn rất lớn. Vấn đề nằm ở chỗ phần đông người mua tìm kiếm căn hộ có tổng giá trị vừa sức, trong khi nguồn cung mới lại tập trung vào nhóm giá cao.
Một gia đình có khoảng 4 tỷ đồng vốn tự có, nếu muốn mua căn hộ 8 tỷ đồng, vẫn phải vay thêm khoảng 4 tỷ đồng. Với kỳ hạn dài, khoản trả nợ gốc và lãi mỗi tháng có thể tạo áp lực lớn lên thu nhập gia đình.
Nếu căn hộ có giá 10–12 tỷ đồng, khả năng tiếp cận càng thấp. Ngay cả khi chỉ vay 30% giá trị tài sản, người mua vẫn phải chuẩn bị từ 7–8 tỷ đồng vốn tự có. Đây không còn là thị trường dành cho số đông người có nhu cầu cải thiện chỗ ở.
Lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi cũng trở thành yếu tố khiến khách hàng thận trọng. Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí trả nợ có thể tăng đáng kể. Giá nhà càng cao, số tiền vay càng lớn và rủi ro tài chính càng khó kiểm soát.
Bởi vậy, nhiều người mua lựa chọn giảm diện tích, dịch chuyển ra xa trung tâm hoặc tiếp tục thuê nhà để chờ đợi. Những căn hộ có pháp lý rõ ràng, đã bàn giao, tổng giá trị hợp lý và không đòi hỏi khoản vay quá lớn vẫn có thanh khoản tốt hơn.
Ngược lại, căn hộ diện tích lớn, giá trị từ 8–10 tỷ đồng trở lên ngày càng kén khách. Người bán trên thị trường thứ cấp không chỉ cạnh tranh với các căn hộ cùng dự án mà còn phải cạnh tranh với chính sách ưu đãi từ các chủ đầu tư.
Dự án mới thường đi kèm phương án giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc tặng gói nội thất. Trong khi đó, người mua căn hộ thứ cấp thường phải thanh toán phần lớn giá trị trong thời gian ngắn. Nếu người bán không giảm giá đủ hấp dẫn, khách hàng có xu hướng lựa chọn sản phẩm mới.
Các chương trình hỗ trợ tài chính có thể giúp cải thiện sức mua trong ngắn hạn, nhưng khó giải quyết tận gốc vấn đề nếu giá bán đã vượt quá khả năng chi trả. Việc kéo dài thời gian thanh toán chỉ làm chậm nghĩa vụ trả tiền, không làm tổng giá trị căn nhà giảm xuống.
Thị trường vì vậy đang dần phân hóa theo khả năng sử dụng thực tế. Căn hộ có thể ở ngay, thuận tiện đi lại, chi phí quản lý hợp lý và có khả năng cho thuê vẫn được quan tâm. Những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi người mua trở nên thận trọng.
Sự chững lại của phân khúc giá cao không đồng nghĩa toàn bộ thị trường bất động sản Hà Nội suy yếu. Đây có thể là giai đoạn thị trường tự điều chỉnh sau thời gian giá tăng nhanh, buộc người bán và chủ đầu tư phải nhìn lại giới hạn của sức mua.
Khi một căn hộ tăng từ 7 tỷ đồng lên 10 tỷ đồng, thị trường không chỉ ghi nhận thêm 3 tỷ đồng vào giá trị tài sản. Mức tăng đó đồng thời loại khỏi cuộc chơi một lượng lớn khách hàng không đủ tiền tích lũy hoặc không muốn gánh khoản vay quá lớn.
Thanh khoản bền vững chỉ hình thành khi giá nhà, thu nhập, mức tích lũy và chi phí vay gặp nhau. Nếu giá tiếp tục đi nhanh hơn khả năng tài chính của người dân, tình trạng “nhà vẫn đắt nhưng khó bán” sẽ còn kéo dài.
Với nhà đầu tư đang nắm giữ căn hộ tiền tỷ, phép thử hiện nay không nằm ở mức giá được rao trên thị trường, mà ở số tiền thực tế người mua sẵn sàng trả và thời gian cần thiết để hoàn tất giao dịch. Khi đó, lợi nhuận trên giấy chưa chắc đã trở thành tiền trong tài khoản.
Bình Minh