Giá căn hộ thương mại tăng dựng đứng trong các năm gần đây đã kéo theo mặt bằng giá nhà ở xã hội leo thang chưa từng có. Chỉ trong vòng hai năm, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận mức tăng gấp đôi, thiết lập một “chuẩn giá” hoàn toàn mới và đặt ra bài toán lớn về khả năng tiếp cận của người mua ở thực.
Nhà ở xã hội bước vào chu kỳ tăng giá mạnh
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn đầu năm 2024 cho thấy xu hướng tăng giá diễn ra trên diện rộng ở các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Tại Rice City Long Biên (cũ), phường Bồ Đề, giá chào bán tăng từ mức 2,3–2,4 tỷ đồng/căn vào tháng 11/2023 lên 4 tỷ đồng/căn trở lên ở thời điểm hiện tại. Như vậy chỉ sau hai năm, giá của một số dự án nhà ở xã hội đã tăng gấp đôi.
Tại Hope Residence (phường Việt Hưng), mức tăng tương tự cũng xuất hiện: từ 2,1–2,3 tỷ đồng/căn đầu năm 2024 lên 3,8–4,3 tỷ đồng/căn sau hai năm. Nhà ở xã hội Thạch Bàn (phường Long Biên) cũng tăng từ 2,1–2,2 tỷ đồng/căn lên 3,9–4,2 tỷ đồng/căn, biên độ tăng giá đáng kể trong thời gian rất ngắn.
Nhiều dự án nhà ở xã hội đã sử dụng vẫn tiếp tục tăng giá (Ảnh minh họa)
Ở khu vực quận Hoàng Mai cũ, mức tăng còn mạnh hơn. Dự án @Homes hiện ghi nhận giá phổ biến 4,7–5,2 tỷ đồng/căn, trong khi hai năm trước chỉ ở mức 2,3–2,6 tỷ đồng. Rice City Linh Đàm tăng từ 2,3–2,5 tỷ đồng/căn lên 4,9–5,3 tỷ đồng/căn. Dự án Đồng Mô Đại Kim cũng leo từ mức 2,2–2,3 tỷ đồng/căn lên khoảng 5 tỷ đồng/căn hiện nay.
Không chỉ riêng một vài khu vực, các dự án nhà ở xã hội tại Hà Đông, Từ Liêm hay Hoài Đức cũng ghi nhận mức tăng từ 2 đến 2,5 lần trong cùng khoảng thời gian.
Đặc biệt trên thị trường sơ cấp, Rice City Long Châu do Liên danh Himlam Thủ Đô – BIC Việt Nam mở bán đang có mức giá gần 30 triệu đồng/m2, mức được coi là cao nhất của phân khúc nhà ở xã hội từ trước đến nay.
Lối ra nào cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền?
Trước diễn biến tăng giá quá nhanh, nhiều chuyên gia cho rằng để tháo gỡ “điểm nghẽn” của phân khúc nhà ở vừa túi tiền bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, cần ưu tiên những chính sách tác động trực tiếp đến cấu phần chi phí.
Giải pháp được nhắc đến nhiều nhất là giảm thuế và tiền sử dụng đất, nhất là tại các đô thị vệ tinh và khu vực phát triển theo mô hình TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng). Khi chi phí đất được tính theo hướng dài hạn, giá thành sản phẩm có thể giảm, tạo “dư địa” giúp doanh nghiệp phát triển các dự án giá hợp lý mà không phải đẩy giá bán lên quá cao.
Song song đó, chính sách cần định hướng rõ ràng vào nhóm người mua ở thực, hạn chế đầu cơ. Một số chuyên gia đề xuất áp dụng thuế lũy tiến đối với việc sở hữu nhà nhưng bỏ trống hoặc mua chỉ để chờ tăng giá. Cách làm này đã được nhiều quốc gia sử dụng để ngăn tình trạng “thành phố ma” và tối ưu hóa tài nguyên nhà ở.
Nhu cầu mua nhà ở xã hội vẫn đang rất lớn, thể hiện ngay trong những buổi nộp hồ sơ mua
Một trụ cột quan trọng khác là đầu tư hạ tầng giao thông kết nối vùng, đặc biệt là đường sắt và các tuyến metro. Bài học từ nhiều quốc gia cho thấy, đô thị chỉ có thể phát triển bền vững khi hạ tầng đi trước. Nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, việc mở rộng đô thị dễ dẫn đến lãng phí quỹ đất và dư thừa dự án.
Về cơ chế vận hành thị trường, Việt Nam cũng được khuyến nghị siết chặt quy trình huy động vốn để giảm rủi ro cho người mua nhà. Theo mô hình quốc tế, chủ đầu tư chỉ được triển khai khi đã bán trước 50–70% sản phẩm, nhưng khoản cọc phải được ngân hàng trung gian nắm giữ, đảm bảo tính minh bạch và giảm rủi ro chậm tiến độ.
Ở góc độ doanh nghiệp, nhà phát triển cần coi nhà ở giá hợp lý như một “sứ mệnh xã hội”. Mục tiêu giá khoảng 2 tỷ đồng/căn vẫn có thể đạt được nếu kết hợp nguồn vốn nước ngoài có chi phí thấp, thời gian dài và điều kiện vay linh hoạt. Khi thị trường trở về giá trị sử dụng thực, thay vì kỳ vọng đầu cơ, thị trường nhà ở mới có thể phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững hơn.
Lê Phong