Giá căn hộ chung cư không còn tăng mạnh, làn sóng đầu tư cũng giảm. Theo các chuyên gia, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang chững lại, nhiều dự án giảm nhẹ 1-5% so với trước.
Hạ giá để thu hồi vốn
Trong vòng 1 năm trở lại đây, giá căn hộ tại dự án The Sapphire - Vinhomes Smart City (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã tăng gần 20%. Tuy nhiên, vì chưa tìm được người mua, chủ sở hữu một căn hộ 43m² ở tầng 22 tòa S202 đang chấp nhận giảm giá gần 200 triệu đồng để nhanh chóng chuyển nhượng, thu hồi vốn.
“Cách đây 3 tháng, căn hộ tương tự như của tôi được rao bán khoảng 2,8 tỷ đồng. Căn hộ của tôi đã được hoàn thiện nội thất đầy đủ và đẹp, pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đã sẵn sàng giao dịch. Nay tôi cần thu hồi vốn để phục vụ kinh doanh nên sẵn lòng hạ giá xuống còn 2,6 tỷ đồng,” chủ căn hộ cho biết.
Tại khu vực Bắc Từ Liêm (Hà Nội), một căn hộ hơn 80m² cũng đang được rao bán giảm tới gần 400 triệu đồng. Theo môi giới, cuối năm 2024, căn hộ này được chủ nhà rao giá gần 6 tỷ đồng. Một số khách hàng đã tìm hiểu nhưng chưa chốt được do nhiều lý do, nên giao dịch vẫn chưa thành công.
“Chủ nhà hiện rất cần tiền nên chấp nhận giảm giá còn 5,6 tỷ đồng. Đây là mức giá khá tốt, nên khách hàng nên cân nhắc để chốt sớm,” môi giới cho biết. Cũng qua môi giới này, một căn hộ gần 70m² tại dự án trên đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân) trước đó được rao bán 5,5 tỷ đồng, nay chủ nhà cũng sẵn sàng giảm xuống còn 5,2 tỷ đồng nhằm nhanh thu hồi vốn.
Theo khảo sát trên nhiều trang chuyên về mua bán bất động sản, thông tin về việc hạ giá, cắt lỗ căn hộ chung cư đang rất phổ biến. Môi giới cho biết, phần lớn các căn hộ giảm giá là do các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua, đến lúc phải tất toán khoản vay nên buộc phải giảm giá để hoàn trả nợ.
Ông Nguyễn Văn Hinh, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Hoa Hân, nhận định hiện giá chung cư vẫn đang ở mức cao khiến thanh khoản trở nên khó khăn. “Giao dịch chậm chủ yếu vì người mua và người bán không thể thống nhất giá. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải chấp nhận hạ giá. Những căn được giảm sâu mới dễ dàng tìm được khách mua, trong khi các căn giữ giá hoặc chỉ giảm nhẹ rất khó giao dịch,” ông Hinh chia sẻ. Ông cũng cho biết thêm, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, nên giá chung cư khó có khả năng tăng mạnh trong năm 2025.
Nhiều nhà đầu tư đã phải cắt lãi để thu hút khách hàng.
Áp lực giảm giá trên thị trường căn hộ thứ cấp
Mặc dù nhu cầu thực tế vẫn rất lớn, tuy nhiên theo các chuyên gia, giá chung cư hiện đã ở mức quá cao, khiến việc đầu tư vào căn hộ để sinh lời trở nên kém hiệu quả. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu rút lui khỏi thị trường. Trong khi giá bán căn hộ liên tục tăng mạnh, giá thuê lại gần như giữ nguyên, tạo ra sự mất cân bằng rõ nét.
Theo số liệu từ các tổ chức nghiên cứu, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng đến 61% so với tháng 1/2023. Tuy nhiên, giá thuê trong cùng thời gian chỉ dao động quanh mức 12 - 13 triệu đồng/tháng. Khoảng cách lớn này cho thấy sự chênh lệch giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lợi từ cho thuê đang ngày càng lớn.
Hệ quả là lợi suất cho thuê căn hộ (tỷ lệ giữa tổng giá thuê một năm và giá bán) đã giảm mạnh, từ 4,9% quý I/2023 xuống chỉ còn 3,1% trong quý I/2025. Điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp, làm giảm sức hấp dẫn của hình thức đầu tư này.
Nguồn cung căn hộ mới hiện chủ yếu tập trung ở khu vực xa trung tâm với mức giá cao, dao động từ 60 - 120 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án ở nội thành còn có giá bán rất cao, từ 90 đến 270 triệu đồng/m², tạo nên thách thức lớn cho cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư.
Khi giá bán ngày càng vượt khả năng chi trả của phần lớn khách hàng, trong khi lợi nhuận cho thuê không đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí, giao dịch thị trường chậm lại là điều dễ hiểu. Sự mất cân bằng giữa giá bán và giá thuê cho thấy cung cầu đang có sự lệch pha cục bộ, đồng thời phản ánh khả năng giá bán đang bị đẩy lên bởi đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai hơn là dựa trên giá trị sử dụng thực tế.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, việc nguồn cung mới tập trung ở vùng xa trung tâm với mức giá cao như vậy cũng đặt ra câu hỏi về tính bền vững của đà tăng giá chung cư.
Khảo sát của Savills Việt Nam với hơn 400 dự án chung cư cho thấy, trong quý I/2025, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm không đồng đều nhưng trung bình thị trường căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng 1% theo quý.
Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định đây không còn là hiện tượng riêng lẻ mà đang trở thành xu hướng chung trên thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội.
Sự giảm giá càng rõ rệt khi khoảng cách giữa giá sơ cấp (giá chủ đầu tư) và giá thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Đây là sự điều chỉnh tự nhiên của thị trường để cân bằng cung cầu. Bà Hằng dự báo xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp diễn khi nguồn cung ngày càng dồi dào và người mua có vị thế thương lượng tốt hơn.
Đối với thị trường sơ cấp, bà Hằng cho rằng giá bán có thể ổn định hơn trong quý II/2025, với khả năng chỉ điều chỉnh nhẹ thay vì tăng trưởng đột biến như trước. Điều này cho thấy chủ đầu tư đã nhận thấy sự nhạy cảm của thị trường với mức giá và đang điều chỉnh chiến lược nhằm đảm bảo thanh khoản tốt hơn.
Quang Anh