Nhiều dự án mới mở bán tại Hà Nội được neo giá ở mốc trên 100 triệu đồng/m2

Trong vòng chưa đầy hai tháng, thị trường căn hộ tại Hà Nội liên tục thiết lập các mức giá kỷ lục mới. Ba dự án lớn lần lượt ra mắt ở các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Long Biên, đều chào bán với mức giá sơ cấp vượt 100 triệu đồng mỗi m2 – một cột mốc chưa từng có với nhiều khu vực, đặc biệt là vùng ven.

Dự án cao cấp lên ngôi, giá căn hộ vọt gấp đôi chỉ sau vài năm

Theo đó, một dự án mới tại phường Việt Hưng (quận Long Biên cũ) được khởi động đầu tháng 7 với mức giá rumor trung bình 118 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% VAT và 2% phí bảo trì. Với diện tích nhỏ nhất 50m2, người mua sẽ cần ít nhất 5,9 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ một phòng ngủ tại đây. Các căn 4 phòng ngủ có thể lên tới 18–19,5 tỷ đồng – ngang bằng nhiều nhà liền kề ở khu vực ven đô.

Trước đó vài tuần, một dự án gồm 5 tháp căn hộ và văn phòng tại ngã tư Xuân Thủy – Phạm Hùng (Cầu Giấy) cũng chào sân với giá từ 180–200 triệu đồng/m2. Với giỏ hàng hơn 1.600 căn, giá mỗi căn nhỏ nhất có thể từ 5 tỷ đồng – phá kỷ lục giá sơ cấp tại quận Cầu Giấy tính đến nay.

Cũng trong tháng 6, giai đoạn hai của một dự án lớn tại ngã tư Lê Quang Đạo – Mễ Trì (Nam Từ Liêm) mở bán gần 1.000 căn, với giá trung bình 130 triệu đồng/m2, gấp đôi so với giai đoạn đầu cách đây bốn năm. Các căn từ 34–150m2, giá dao động từ 4,4 tỷ đến gần 23 tỷ đồng. Theo phản ánh từ môi giới, mức giá thực tế có thể cao hơn nếu khách muốn chọn căn đẹp, do cần chi thêm hàng trăm triệu đồng tiền chênh cho “suất ngoại giao”.

Không chỉ ở các quận trung tâm, mức giá hơn trăm triệu đồng/m2 đang lan ra vùng ven. Nhiều dự án mới hiện được môi giới rao bán trong giai đoạn booking giữ chỗ với giá tương tự. Đơn cử, một dự án tại Đông Anh từng gây chú ý năm ngoái khi chào bán giá 90–100 triệu đồng/m2 – cạnh tranh trực tiếp với khu nội đô. Hay dự án cao cấp mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ đã mở booking từ cuối năm 2023 với mức rumor khoảng 170 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT).

Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho thấy trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) chung cư Hà Nội tăng trung bình 22% một năm. Riêng quý I, giá sơ cấp trung bình đã leo thang 32% theo năm. Do đó, đơn vị này dự báo giá một số dự án chung cư mới ở trung tâm Hà Nội có thể vượt giá nhà liền thổ tại khu vực vùng ven. Tuy nhiên, hãng đánh giá đây là hiện tượng mang tính cục bộ, không phản ánh mặt bằng chung toàn thị trường.

Trước thực trạng giá bán ngày càng cao, Bà Đỗ Thị Vân – một nhân viên văn phòng sống tại Hà Đông chia sẻ: “Tôi đã để dành hơn 2 tỷ suốt 6 năm nhưng giờ mở bảng hàng nào cũng toàn trên 5 tỷ. Giá cứ tăng mãi như vậy thì người đi làm như tôi biết bao giờ mới mua nổi nhà?”. Theo bà, giá sơ cấp hiện tại không còn phù hợp với nhóm mua ở thực – những người cần nhà để an cư hơn là đầu tư.

Ở góc độ thị trường, anh Trần Anh Quân – môi giới bất động sản tại khu vực Mỹ Đình nhận định: “Phân khúc căn hộ hạng sang giờ không dành cho người trẻ hay gia đình có thu nhập trung bình nữa. Nhiều khách chỉ dám đăng ký giữ chỗ chứ không dám đặt cọc thật. Họ muốn chờ giá hạ hoặc chuyển hướng sang thị trường thứ cấp”.

Nguồn cung lệch pha, nhà bình dân tiếp tục bị bỏ ngỏ

Tương phản với sự bùng nổ của phân khúc hạng sang, thị trường nhà ở bình dân – vốn chiếm nhu cầu lớn nhất – gần như vắng bóng trên thị trường. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2025, toàn thị trường Hà Nội có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, nhưng tới 58% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang – tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Cơ cấu nguồn cung đang mất cân đối nghiêm trọng, khi các dự án mới chủ yếu nhắm đến nhóm khách hàng có tài chính mạnh hoặc đầu tư dài hạn. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường”, báo cáo từ VARS cảnh báo.

Thực tế, trong khi bảng giá sơ cấp lập đỉnh mới, thì thị trường thứ cấp (chuyển nhượng) lại có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo Savills, trong số hơn 400 dự án được khảo sát tại Hà Nội, có đến 47% ghi nhận mức giá giảm trong quý I/2025 so với cuối năm 2024. Biên độ giảm trung bình khoảng 1%, cho thấy thanh khoản thị trường đã chững lại khi người mua dè chừng.

Một khảo sát độc lập từ One Housing với hơn 600 người tham gia cũng cho thấy xu hướng tương tự: tỷ lệ khách hàng có ý định mua nhà trong vòng một năm tới đã giảm so với giai đoạn cuối năm trước. Hãng nhận định, đây là phản ứng phòng thủ của người mua, khi họ “tạm lùi lại một bước” trước mức giá bị đẩy quá cao và nguồn cung không phù hợp nhu cầu.

Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ bình dân được kỳ vọng sẽ trở thành điểm tựa cho thị trường. Theo kế hoạch, trong năm 2025, Hà Nội sẽ hoàn thành 8 dự án nhà ở xã hội, cung cấp khoảng 4.670 căn. Đồng thời khởi công thêm 6 dự án mới với quy mô hơn 10.200 căn, và phê duyệt chủ trương đầu tư cho 6 dự án nữa, tổng cộng thêm 10.500 căn trong tương lai.Dự báo thị trường trong giai đoạn tới,

Savills kỳ vọng mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội có thể hạ nhiệt vào năm 2026 nếu các chủ đầu tư dịch chuyển chiến lược từ phân khúc siêu sang sang sản phẩm phổ thông. Đây sẽ là tín hiệu tích cực với đại đa số người mua nhà có nhu cầu thực và hạn chế về tài chính. 

Đơn vị này cũng cho rằng, việc quay lại phát triển nhà dưới 2 tỷ đồng là bước đi cần thiết để tái thiết lập cân bằng giữa cung và cầu. Khi người dân tiếp cận được sản phẩm phù hợp túi tiền, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn và tránh tình trạng lệch pha, đầu cơ.

Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng, thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ – trong khi giá sơ cấp tại nhiều dự án vọt lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi m2, thì phần lớn người mua ở thực lại rơi vào trạng thái “đứng ngoài cuộc chơi”. Sự lệch pha về nguồn cung, thiên lệch quá nhiều vào phân khúc cao cấp, không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro dài hạn cho thị trường. Để tránh mất cân bằng, giới chuyên gia và nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào sự trở lại của phân khúc nhà ở bình dân – vừa vặn với túi tiền của phần đông cư dân đô thị.

Lê Phong