HoREA đề xuất NHNN xem xét cho phép các ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.
Kiến nghị cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi văn bản tới Thủ tướng nêu đề xuất một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Theo văn bản này, HoREA đánh giá, Nghị định 08/2023/NĐ-CP liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được ban hành vào ngày 5/3/2023 được đánh giá bước đầu xây dựng được khuôn khổ pháp lý để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, bất cập trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đây là cơ sở pháp lý mở đường cho doanh nghiệp tiến gần hơn đến việc đạt được thỏa thuận với trái chủ, cũng như phát hành mới để tạm thời có nguồn vốn xoay chuyển khó khăn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận) và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.
Bên cạnh những mặt tích cực mà chính sách mới mang lại, ông Châu cho rằng rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án, đồng thời tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, khó khăn lớn nhất nổi lên vào thời điểm hiện nay là tình trạng doanh nghiệp thiếu dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng.
HoREA kiến nghị NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33/NQ-CP. (Ảnh minh họa)
Liên quan đến nội dung này, mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản trả lời cử tri TP.HCM, yêu cầu ngân hàng thương mại có trách nhiệm mua lại trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp ngân hàng thực hiện hoạt động đại lý phát hành và có cam kết, ký hợp đồng với nhà đầu tư về việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành, kèm nội dung trong hợp đồng ký với nhà đầu tư có nêu rõ điều kiện, điều khoản về việc mua lại trái phiếu và phải tuân thủ quy định của NHNN về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng khi thực hiện cam kết này.
Thống đốc NHNN cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng chỉ được cung cấp dịch vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp theo đúng giấy phép được cấp; cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho nhà đầu tư theo phương án phát hành trái phiếu đã được duyệt.
Để thực hiện hiệu quả Nghị định 08, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp, ông Châu đề xuất NHNN cho phép các ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.
Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các trái chủ. Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại, doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08.
Về thông tin NHNN vừa giảm lãi suất điều hành, ông Châu cho rằng "chính sách này kéo theo xu thế các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động tiết kiệm và giảm lãi suất cho vay một chút nhưng nhìn chung mặt bằng lãi suất cho vay vẫn còn cao".
"NHNN xem xét chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay thực chất hơn và quan trọng hơn là tạo điều kiện cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
Cụ thể, NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay", ông Châu đề xuất.
Cho chuyển nhượng dự án bất động sản để xử lý nợ
Theo HoREA, hiện nay, khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã "luật hoá" một phần nội dung khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14.
Nhưng, nội dung khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không thông thoáng bằng khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14, vì đã đặt thêm yêu cầu bên chuyển nhượng phải "hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án".
"HoREA nhận thấy, việc xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản "đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" theo quy định của khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách "thí điểm" này.
Thế nên, rất cần thiết được "luật hóa", để áp dụng chung cho cả việc chuyển nhượng dự án bất động sản, để doanh nghiệp được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu", ông Châu kiến nghị.
HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế "thí điểm" chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14. (Ảnh minh họa)
Chủ tịch HoREA dẫn chứng, việc thực hiện khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 "rất có lợi" cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trong xử lý nợ xấu có tài sản thế chấp là dự án bất động sản, và lại "càng có lợi" cho các doanh nghiệp đã gây ra "khoản nợ xấu" này (chỉ là thiểu số doanh nghiệp).
Nhưng, điểm đáng lưu ý là cơ chế, chính sách "thí điểm" về chuyển nhượng dự án cho "thiểu số" doanh nghiệp này, nhưng lại không cho phép áp dụng cho "đa số" doanh nghiệp bất động sản "khỏe mạnh", bình thường khác (?!).
"Nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế "thí điểm" chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14, thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn.
Đặc biệt, giải pháp này cũng hỗ trợ các "trái chủ", tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng, tăng thêm nguồn thu ngân sách và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản", ông Châu khẳng định.
Vì vậy, HoREA hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho phép áp dụng tương tự cơ chế "thí điểm" chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội, "Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng", để các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu.
"Cơ chế này vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trong giai đoạn hiện nay", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nói thêm.
Hồng Quang