Nhiều kênh dự báo cho rằng, thị trường bất động sản, nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024. Cùng với đó, hiệu ứng từ việc Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhiều nút thắt lớn dần được tháo gỡ
Mới đây, Công bố báo cáo chiến lược năm 2024, Chứng khoán VNDirect nhận định, thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024. Theo đó, 3 nút thắt lớn nhất trên thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định.
Thứ nhất, mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới. Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0 - 2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản. Do vậy, VNDirect kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.
Cùng với đó, tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng ~11%/năm, khác với mức đỉnh là 13-14%/năm, đem lại kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.
Ngoài ra, hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà.
Thứ hai, những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ quyết liệt nhằm hỗ trợ sự hồi phục của thị trường. Hiệu quả của chính sách được thể hiện rõ qua số lượng dự án được gỡ vướng ngày càng tăng.
Những nút thắt lớn của thị trường bất động sản đang dần được tháo gỡ.
Tính đến cuối quý III/2023, 67 dự án tại TP. Hồ Chí Minh đã được tháo gỡ (tương đương 37,2% trong số 180 dự án cần tháo gỡ ban đầu). Con số dự án được tháo gỡ ấn tượng hơn ở tại Hà Nội với 419 dự án được tháo gỡ (tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu). Trong quý IV/2023, hàng loạt dự án lớn tại khu vực phía Nam tiếp tục được tháo gỡ bao gồm Aqua City, Nova World Phan Thiết (NVL), Gem Sky World (DXG)... Điều này giúp tâm lý thị trường bất động sản cải thiện.
Ngoài ra, ba luật quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc từ năm 2025.
Thứ ba, những thách thức về nguồn vốn trong thời gian qua đã giảm bớt hơn thời gian trước, các doanh nghiệp đã tiến hành cơ cấu lại nợ để cải thiện tình hình tài chính.
VNDirect cho biết, trước những bất ổn của thị trường, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đã chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn, cùng với giảm nợ vay ngân hàng. Đồng thời, các doanh nghiệp phát triển bất động sản liên tục có sự chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường bất động sản nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025.
Bên cạnh những nỗ lực chủ động tái cơ cấu của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, thì các cơ quan chức năng cũng thực hiện hàng loạt biện pháp quyết liệt để hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ. Nhờ đó, sau một năm 2022 trầm lắng, thị trường đã đón nhận sự phục hồi khi giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ vào năm 2023 đạt 83.000 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ.
Sự thận trọng luôn được ưu tiên hàng đầu đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong một thị trường có nhiều yếu tố bất ổn. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tích cực hợp tác với các đối tác có tên tuổi để hạn chế gặp quá nhiều rủi ro khi phát triển các dự án một cách độc lập.
Nguồn cung bất động sản sẽ tăng
Trong khi đó, dự báo về thị trường bất động sản 2024, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành trong năm 2023 sẽ có độ ngấm và phát huy tác động tích cực tới thị trường bất động sản trong năm 2024.
“Động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng trong năm 2023 sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản”, VARS nhấn mạnh.
Giá và nguồn cung bất động sản sẽ tăng?
Bên cạnh đó, quy hoạch chung của nhiều tỉnh đã được phê duyệt trong năm 2023 sẽ hỗ trợ mở một số nút thắt về pháp lý, tạo điều kiện để các dự án đang vướng mắc pháp lý liên quan có cơ hội được thông qua. Đồng thời, kết quả thực hiện các dự án đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông tại một số địa phương, khu vực sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong khi đó, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao.
VARS cho rằng, trong năm 2024, tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh các CĐT lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các CĐT mới chào sân. Thời điểm cuối quý 1, đầu quý 2 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường. Trong đó, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng trong Khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới, lần đầu tiên ra mắt trên thị trường. TPHCM sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho.
Nếu các thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do CĐT gặp khó khăn vào tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ, sản phẩm thấp tầng.
“Một số địa phương, khu vực đẩy mạnh phát triển về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ và một số tỉnh thành... sẽ có cơ hội đạt được kỳ vọng lớn về nguồn cung bất động sản trong thời gian sắp tới”, VARS nhận định.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia bất động sản cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Cụ thể, theo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.
Ngoài ra, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại,... từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam.
Thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.
Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.
Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp (ví dụ nhận chuyển nhượng dự án BĐS, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp).
Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho rằng định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng, vì sẽ có độ trễ khoảng 8 – 12 tháng để Luật thẩm thấu và thực thi.
Hồng Quang