Nhu cầu vay vốn bất động sản sẽ còn tăng

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cho biết, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 7/2024 đã vượt mốc 1 triệu tỷ đồng, chiếm 27,6% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn và tăng 5,5% so với cuối năm 2023. Phân khúc tín dụng nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 57% tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Đặc biệt, dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt 2.543 tỷ đồng, tăng 78% so với cuối năm 2023.

Tín dụng ngân hàng khởi sắc nhờ bất động sản

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính hết tháng 6, tín dụng bất động sản tăng 4,6%, trong đó kinh doanh bất động sản tăng 10,29%. Tỷ trọng quy mô tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 39 - 40% trong tổng tín dụng bất động sản trong khi tín dụng cho tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 1,15%.

Trong báo cáo về ngành ngân hàng vừa công bố, Công ty Chứng khoán VPBankS cho biết, cho vay bất động sản vẫn là phân khúc giúp nhiều nhà băng tăng trưởng tín dụng trong quý II/2024. Cụ thể, có 14/27 ngân hàng tăng trưởng tín dụng cao từ 6% trở lên. Đáng chú ý, các ngân hàng bán buôn như LPBank, Techcombank hay các ngân hàng bán lẻ có thế mạnh ở khu vực miền Nam như ACB, HDBank đều ghi nhận tăng trưởng tín dụng cao trên 10% trong quý II. 

Thống kê dựa trên báo cáo tài chính quý II/2024 từ 10 ngân hàng niêm yết có thuyết minh vay theo ngành cho thấy, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính đến cuối quý II đạt khoảng 575.000 tỷ đồng.

Trong đó, báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của Techcombank (TCB) cuối tháng 6/2024 đạt 201.210 tỷ đồng, tăng 3,7% so với quý I/2024. Ngân hàng này cũng cho biết, dư nợ cho vay mua nhà phục hồi lên mức 181,7 nghìn tỷ đồng, tăng 6,3% so với đầu năm và 9,1% so với cùng kỳ. Giải ngân cho vay mua nhà tiếp tục đà tăng trưởng tốt, đạt 31,2 nghìn tỷ trong quý II/2024.

Tính chung tổng dư nợ cho vay khách hàng của Techcombank cuối quý II/2024 đạt 567.389 tỷ đồng. Đóng góp lớn nhất cho tăng trưởng tín dụng đến từ cho vay bất động sản chiếm hơn 35,6% tổng dư nợ.

Còn tại VPBank dư nợ cho vay khách hàng theo ngành đạt 624.277 tỷ đồng. Nếu gộp cả cho vay kinh doanh bất động sản lẫn cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở thì VPBank có dư nợ hơn 226.150 tỷ đồng ở cuối quý II/2024, tăng hơn 18.600 tỷ đồng so với quý I/2024. Trong đó, cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản 140.314 tỷ đồng, còn cho vay cá nhân để mua nhà ở là 85.836 tỷ đồng. Tốc độ "bơm" tiền vào bất động sản của VPBank vẫn khá cao, tổng chung mảng này đóng góp hơn 36% trong tổng dư nợ cho vay khách hàng của VPB.

Hay MBBank cũng thuộc nhóm ngân hàng tăng cho vay vào địa ốc cao khi cuối quý II/2024, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 44.910 tỷ đồng, tăng 1.641 tỷ đồng so với cuối năm ngoái, cũng chiếm gần 7% tổng dư nợ vay của ngân hàng này.

Với một số ngân hàng khác, tỷ trọng cho vay bất động sản cũng khá lớn như SHB cho vay 74.523 tỷ đồng (chiếm 16,15%); HDB cho vay 60.654 tỷ đồng (chiếm 16,4%); TPB cho vay 17.149 tỷ đồng (chiếm 8%)...

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho hay, thị trường tài chính và tất cả các hoạt động sản xuất kinh doanh có vẻ như vẫn trầm lắng trong nửa đầu năm 2024 nên khoảng 4 tháng đầu tiên, tín dụng tăng trưởng thấp và cho đến tháng 5 mới bật tăng trở lại và tăng nhanh trong tháng 6. Trong đó, tín dụng bất động sản theo số liệu của các đơn vị công bố, cho thấy vẫn ở mức cao.

Theo vị chuyên gia, tín dụng bất động sản tăng là một hiện tượng bình thường bởi, kinh doanh bất động sản hay mua nhà ở đều là hoạt động thực tiễn, nhu cầu của doanh nghiệp, người dân. Trong đó, ngân hàng cũng muốn hỗ trợ doanh nghiệp có vốn triển khai các công trình, dự án bất động sản. Từ đó, người dân có thể vay ngân hàng để mua có các sản phẩm với lãi suất đang ở mức thấp.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, các ngân hàng nên có một kế hoạch cho vay mang tính chất đồng đều hơn, phân phối tín dụng đồng đều hơn giữa tín dụng bất động sản và tín dụng giữa các ngành nghề khác. Bởi, không ít doanh nghiệp bất động sản đã sử dụng đòn bẩy tài chính gấp 4 - 5 lần so với vốn chủ sở hữu để phát triển ồ ạt dự án. Khi tỷ lệ đòn bẩy càng lớn, rủi ro vỡ nợ càng nhiều.

"Với những nghi ngại về rủi ro nợ xấu, nhiều ngân hàng cũng đang có xu hướng chuyển sang cho vay những lĩnh vực ít rủi ro hơn lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là ngành chiếm tỷ lệ tín dụng cho vay cao bởi lợi nhuận ngành này đem lại, nhất là trong bối cảnh thị trường đang ấm trở lại. Theo tôi, hoạt động tín dụng có thể sẽ tăng trưởng vào cuối năm 2024. Bởi đây là thời điểm các ngân hàng cần huy động vốn để cho vay, họ sẽ tăng lãi suất huy động để có thể hấp dẫn người dân gửi tiền tại các ngân hàng. Lúc này, cùng với hoạt động kinh tế vĩ mô cân đối sẽ kích cầu tín dụng nhiều nhóm ngành tăng trưởng, bất động sản cũng không ngoại lệ", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Nhu cầu vay vốn bất động sản sẽ còn tăng

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết, đến cuối tháng 7, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đạt 1,019 triệu tỷ đồng, chiếm 27,6% tổng dư nợ tín dụng. Đáng chú ý, tốc độ tăng của tín dụng bất động sản tăng cao hơn mức tăng tín dụng chung trên địa bàn (3,9%), lên đến 5,5%. Trong đó, tín dụng nhà ở (gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà ở khác) chiếm tỷ trọng cao nhất - khoảng 57% tổng dư nợ tín dụng bất động sản.

Cụ thể, dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt 2.543 tỷ đồng, tăng 78% so với cuối năm trước. Dư nợ cho vay nhà ở xã hội tăng cao do trong 7 tháng đầu năm, các ngân hàng đã tăng cường giải ngân cho vay các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM. Trong đó, giải ngân cho vay từ gói 120.000 tỷ đồng đạt 170 tỷ đồng cho dự án nhà ở cho công nhân thuê tại TP Thủ Đức.

Đồng thời, tín dụng bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh, cho vay phát triển hạ tầng khu công nghiệp - khu chế xuất, cho vay xây dựng văn phòng, cao ốc, xây dựng nhà hàng, khách sạn, khu du lịch… đều đạt tốc độ tăng trưởng khá.

Trong đó, dư nợ cho vay phát triển hạ tầng khu công nghiệp - khu chế xuất đạt 48.392 tỷ đồng, tăng 18,4% so với cuối năm 2023; cho vay văn phòng cao ốc đạt 24.041 tỷ đồng, tăng 14%.

"Những kết quả về hoạt động tín dụng bất động sản trên địa bàn gắn với xu hướng tăng trưởng của thị trường. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản chủ yếu là cho vay trung và dài hạn, có thời gian dài. Do đó, việc tuân thủ nghiêm các quy định về tín dụng, về mục đích sử dụng vốn vay và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp sẽ không chỉ là yếu tố bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả mà còn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", ông Lệnh nhận định.

Theo giới phân tích, bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn đối với hoạt động cho vay ngân hàng do nhu cầu cao và ổn định, cùng với tài sản thế chấp mạnh, giúp giảm rủi ro nợ xấu. Tuy nhiên, sự tăng trưởng của thị trường có thể không bền vững, gây ra rủi ro nếu giá trị tài sản giảm.

Ngoài ra, các khoản vay bất động sản là dài hạn, có thể ràng buộc vốn và hạn chế khả năng theo đuổi các cơ hội sinh lời khác của ngân hàng. Do nhu cầu vốn cho nhà ở là rất lớn nên còn rất nhiều dư địa cho vay cho ngành ngân hàng, tuy nhiên tiềm ẩn rủi ro nợ xấu gia tăng. Đáng chú ý, dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm tích cực trong một năm qua nhưng giá nhà vẫn neo ở mức cao, chưa có nhiều dấu hiệu chuyển biến tích cực.

Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản, khi dư nợ tín dụng của ngành này đang cao.

Việc điều tiết dòng vốn để thị trường bất động sản sớm ổn định và phục hồi trở lại là nhiệm vụ rất quan trọng. Luật Các tổ chức tín dụng mới đề ra các quy định nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động tín dụng bất động sản, không bị vênh giữa nhận thế chấp tài sản và xử lý nợ là dự án bất động sản. Những thay đổi của Luật phù hợp với mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Hồng Quang