Phân khúc BĐS nào được kỳ vọng sẽ phục hồi?

Dù thị trường bất động sản quý 3/2023 vẫn còn khó khăn nhưng cũng đã nhen nhóm những chỉ dấu tích cực về nhu cầu giao dịch và tâm lý người mua. Theo đó, thị trường Bất động sản được dự báo sẽ hồi phục năm 2024 và mỗi phân khúc sẽ có thời điểm đảo chiều khác nhau, tuy nhiên chung cư sẽ là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của thị trường.

Thị trường đón nhận khoảng 20.000 sản phẩm trong Quý 3

Cụ thể, ngoài nguồn cung từ các dự án cũ, thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án mới mở bán tại một số địa phương, như Cần Thơ, Lào Cai, TPHCM, Hải Phòng,… Theo đó, trong Quý III/2023, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm.

Các chuyên gia đánh giá, cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực phía Nam (chiếm 40% cả nước).

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ trung cấp có giá bán từ 25-50 triệu/m2 và cao cấp có giá bán từ 50-80 triệu/m2 tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành phố cấp 2, 3. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Các dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Đà Nẵng bán gần hết ngay khi tung ra thị trường, trong khi thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ bán được 1/3 giỏ hàng dù chào bán nhiều lần. Các chuyên gia BĐS khuyến cáo, nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng việc lên kế hoạch phát triển cần phải được tính toán kỹ càng để đạt được mục đích vừa giúp doanh nghiệp phục hồi trong giai đoạn khó khăn và hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội an cư

Trong Quý III/2023, lượng tiêu thụ đạt gần 5.800 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý trước, xấp xỉ 28% tổng cung mở bán mới. Thực tế cho thấy, lượng giao dịch phục hồi nhờ sự "thẩm thấu" dần của hàng loạt các động thái hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ và một phần dòng tiền quay trở lại do lãi suất giảm. Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn, như TPHCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, do đây là sản phẩm luôn đứng đầu về lực cầu, đáp ứng cả nhu ở thực và nhu cầu đầu tư trong bối cảnh nguồn cung phân khúc này đang ngày càng khan hiếm.

Chuyển nhượng căn hộ vẫn là một trong những điểm sáng của thị trường. Đóng vai trò "giữ lửa", luân chuyển dòng tiền cho thị trường, hiện đã không còn khái niệm mua chung cư bị lỗ. Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc thấp tầng, đất nền, căn hộ chung cư sang trọng, căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ chung cư bình dân chiếm lần lượt 12%, 2%, 17%, 60%, 8%.

Nếu chiếu theo khu vực thì tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trung bình khoảng 53 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý trước do nguồn cung căn hộ ngày càng khan hiếm. Các dự án mới chào bán, các phân khu mở bán tiếp theo đều không giảm hoặc tăng giá. Tại TPHCM, giá căn hộ chung cư chung bình khoảng 68 triệu đồng/m2, tăng 1,5% so với Quý II do nguồn cung mới chủ yếu đến từ dự án có giá bán cao.

Chung cư – Loại hình được kỳ vọng phục hồi tốt

Theo số liệu được tổng hợp từ Batdongsan.com.vn cho thấy, lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ, trong khi các loại hình bất động sản khác đều có sự sụt giảm như loại hình đất nền, nhà thấp tầng so với quý trước đó.

Cụ thể, so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.

Với loại hình nhà thấp tầng, tình trạng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua diễn ra phổ biến hơn, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, trong quý III/2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ 2022.

Lượt tìm kiếm nhà mặt phố Hà Nội giảm hơn 40%, Thành phố Hồ Chí Minh giảm gần 60%. Ngay cả loại hình nhà phố thương mại tại các thị trường du lịch trọng điểm cũng sụt giảm mạnh trong quý vừa qua và chưa thấy rõ diễn biến phục hồi.

Trong khi đó, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục vụ nhu cầu ở thực. Khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, Thành phố Hồ Chí Minh tăng nhẹ 1%.

Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt. Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý I/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý III/2023 tăng trung bình từ 4-5%, chung cư Thành phố Hồ Chí Minh đi ngang trong thời gian qua.

Chia sẻ về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia có chung nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên thời điểm đảo chiều cho từng loại hình bất động sản sẽ có sự khác biệt. Xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3 đến 4 quý nữa để có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

Tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai cũng dự kiến phải cuối năm 2024 mới thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

Thời điểm phục hồi từng loại hình bất động sản được dự báo ra sao?

Chia sẻ về thời điểm phục hồi của thị trường BĐS, các chuyên gia có chung nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên thời điểm đảo chiều cho từng loại hình BĐS sẽ có sự khác biệt.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, với loại hình đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng tham gia một khảo sát của Batdongsan.com.vn. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào. Xét về biến động giá, đất nền đã có sự tăng trưởng liên tục về giá tính từ 2018 đến nay.

Đánh giá về triển vọng phục hồi của thị trường đất nền, theo khảo sát được thực hiện trên 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024. Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố.

Còn với bất động sản thấp tầng, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược tại PropertyGuru Việt Nam cho rằng, hiện nay, trong các loại hình nhà thấp tầng, nhà riêng lẻ đang là sản phẩm có giao dịch cải thiện, loại hình nhà phố và biệt thự liền kề vẫn trầm lắng kéo dài. Các hoạt động kinh doanh, bán lẻ chưa thể phục hồi do tình hình kinh tế khó khăn và du lịch chưa khởi sắc.

Vì vậy, thời điểm phục hồi của loại hình nhà thấp tầng so với đất nền khả năng sẽ tốt hơn nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Cụ thể, ở Hà Nội các KĐT vùng ven ở phía Bắc và phía Đông được kỳ vọng là 2 khu vực tiềm năng nhất. Còn với TP.HCM, phía Đông cũng là khu vực được đánh giá có tiềm năng tốt nhất.

Riêng với loại hình chung cư, theo khảo sát thực hiện trước đó, khoảng hơn 27% môi giới nhận định căn hộ sẽ phục hồi trong quý 4/2023; 42% nhận định loại hình này sẽ phục hồi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2024. Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của BĐS. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam thì cho rằng, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý 1/2024 và chậm nhất là quý 2/2024 sẽ đảo chiều./.

Hải Bình (T/H)